Sanatorie edilizie: nuova classificazione delle difformità

La legge delega all’individuazione di standard univoci di inquadramento
per le diverse situazioni di patologia edilizia riscontrabili nella
pratica:

• ad una nuova e più chiara individuazione, secondo criteri di
  proporzionalità e gradualità, delle diverse situazioni di difformità
  edilizia che, in ragione della loro natura ed entità, nonché dell’epoca
  di realizzazione dell’abuso ovvero di ottenimento del titolo
  abilitativo, possono essere sanate a legislazione vigente, e del
  relativo titolo in sanatoria;
• alla classificazione a livello nazionale “delle tipologie di difformità
  dal titolo abilitativo edilizio, inclusa la disciplina delle tolleranze
  edilizie“;
• alla semplificazione dei procedimenti amministrativi finalizzati al
  rilascio o alla formazione dei titoli in sanatoria, anche mediante il
  superamento o la ridefinizione del principio di doppia conformità;
• all‘individuazione della data certa per definire le domande di sanatoria
  pendenti (relative a tutti e tre i condoni).

Il testo dovrà indicare chiaramente anche le ipotesi di difformità
regolarizzate concrete in cui è consentita l’erogazione di agevolazioni
fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici “in
relazione ad opere abusive”. I lavori su abusi integrali resteranno non
agevolabili (come già previsto nel D.P.R. n. 380/2001 dall’articolo 49),
mentre potranno accedere alle agevolazioni le piccole difformità
regolarizzate.

Regolarizzazione degli abusi storici realizzati prima del 1° settembre
1967

In questa ottica, la legge delega intende favorire la regolarizzazione
degli abusi storici, ovvero quelli realizzati prima dell’entrata in vigore
della Legge 6 agosto 1967, n. 765 e allineare la commerciabilità degli
immobili alla regolarità edilizia, indicando una data spartiacque – quella
del 1° settembre 1967 – prima della quale saranno semplificate le
regolarizzazioni.

È inoltre prevista la possibilità di subordinare il rilascio di tali
titoli in sanatoria alla realizzazione, da parte del proprietario o avente
titolo, di interventi essenziali di messa in sicurezza dell’immobile o di
adeguamento alle inderogabili norme tecniche di costruzione.

Parallelamente, si procederà alla razionalizzazione:

• dei regimi sanzionatori propedeutici al rilascio dei relativi titoli in
  sanatoria: le sanzioni saranno commisurate all’entità della
  trasformazione edilizia o urbanistica, alla gravità della difformità,
  ovvero al valore delle opere realizzate;
• del regime sanzionatorio per le difformità edilizie che non consentono
  il rilascio di titoli in sanatoria: in tali ipotesi, si cercheranno
  procedure di riduzione in pristino che siano più efficaci e basate sulla
  responsabilizzazione del soggetto proprietario o dell’avente titolo.

Data certa per la definizione delle pratiche ancora aperte per i tre
condoni avviati in Italia a partire dal 1985

È previsto che i decreti delegati dovranno fissare una data certa per la
conclusione delle attività istruttorie delle pratiche di condono relative
alle tre edizioni del 1985, del 1994 e del 2003, adottando i “relativi
provvedimenti da parte delle competenti amministrazioni”. Proprio questo
passaggio del disegno di legge coinvolge direttamente i Comuni, che
saranno chiamati a impegnare risorse umane e finanziarie per completare le
procedure avviate.

Agevolazioni e bonus casa solo in caso di abusi sanati

Il disegno di delega stabilisce che in caso di abusi non sanabili sarà
necessario “escludere tassativamente il rilascio delle predette
agevolazioni, contributi e provvidenze”. Il principio vale per
“agevolazioni fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di
enti pubblici”. In caso di difformità regolarizzate mediante il
conseguimento di titoli in sanatoria occorre consentire “la concessione e
l’erogazione” delle agevolazioni “a condizione che sia previamente
conseguito il titolo in sanatoria”. Si consente così ai contribuenti di
mantenere le agevolazioni fiscali anche in caso di difformità, mentre si
esclude l’erogazione dei bonus soltanto in caso di interventi su immobili,
o parti di essi, che non sono regolarizzabili.

Condono edilizio nel 2026: le proposte (sfumate) in Legge di Bilancio

Nel lungo e travagliato iter di approvazione della Legge di Bilancio c’è
stata fino all’ultimo l’ipotesi di una riapertura dii termini del condono
2003. La misura intendeva offrire una nuova possibilità di
regolarizzazione per le opere realizzate in assenza o difformità di titolo
abitativo alle opere di manutenzione straordinaria, compresi restauri,
purché risultino conformi agli strumenti urbanistici approvati o adottati
alla data del 31 marzo 2003 e non si tratti di opere abusive di proprietà
di persone condannate o sulle quali non siano possibili interventi
antisismici o con vincoli legati alla gestione del territorio o realizzate
su monumenti nazionali. Era comunque affidata alle Regioni l’adozione di
una legge di attuazione entro 2 mesi dall’entrata in vigore della manovra.
Al termine dell’esame in commissione, la proposta è stata “declassata” in
un ordine del giorno.

Differenza tra condono e sanatoria edilizia

Spesso si tende a confondere la sanatoria edilizia con il condono
edilizio. Sostanzialmente, entrambi rispondono alla stessa esigenza e cioè
quella di mettere in regola un intervento edilizio. Tuttavia, presentano
differenze significative nelle situazioni in cui vengono applicate. La
sanatoria edilizia è quel provvedimento che permette di regolarizzare un
intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si
dispone di un titolo abilitativo. Può essere realizzata sempre. Al
contrario, il condono edilizio è quell’atto attraverso cui si regolarizza
un intervento edilizio per cui non solo non si dispone del titolo
abilitativo ma che non poteva essere realizzato secondo la normativa
vigente. Può essere richiesto solo durante specifiche finestre temporali,
ovvero con una legge speciale che dà la possibilità di condonare abusi
edilizi realizzati entro una data precisa. Un’interessante definizione
della differenza tra condono e sanatoria e riportata nella sentenza del
Tar Calabria, sez. Reggio Calabria n. 2444/2024 di cui si riporta un
estratto: “… il condono edilizio è una misura straordinaria, che consente
la regolarizzazione di opere realizzate, senza permesso, in violazione
delle norme edilizie e urbanistiche e deve essere espressamente prevista
dalla legge che fissa le condizioni e i termini perentori entro i quali
richiedere la concessione del beneficio. La sanatoria edilizia, prevista
dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, può invece essere concessa, dietro
pagamento di una sanzione, in presenza del requisito della doppia
conformità: l’opera realizzata senza permesso deve risultare conforme alle
norme vigenti nel momento in cui è stata realizzata e a quelle vigenti nel
momento in cui si richiede la sanatoria: in questo caso, l’opera non vìola
le norme edilizie ed urbanistiche e, se fosse stato richiesto il permesso,
sarebbe stata assentita.”

Perché il condono edilizio può essere un’opportunità per ingegneri,
architetti e geometri

Il condono edilizio può rappresentare un’opportunità significativa per
professionisti come ingegneri, architetti e geometri. Ecco alcune delle
ragioni:

• incremento della domanda di servizi professionali: con l’introduzione di
  un condono, molte persone e aziende potrebbero cercare di regolarizzare
  le loro proprietà. Questo significherebbe un aumento della domanda di
  servizi di progettazione, consulenza e certificazione da parte di
  ingegneri, architetti e geometri;
• specializzazione e competenza: un condono edilizio richiede una
  comprensione approfondita delle normative e delle procedure. I
  professionisti che si specializzano in questo settore possono
  posizionarsi come esperti, attrarre una clientela specifica e, di
  conseguenza, poter richiedere tariffe più elevate;
• opportunità di collaborazione: la complessità delle procedure di condono
  potrebbe favorire la collaborazione tra diversi professionisti. Ad
  esempio, un architetto potrebbe collaborare con un ingegnere
  strutturista per garantire che una struttura sia non solo conforme dal
  punto di vista normativo, ma anche sicura.

Per gestire le pratiche dell’ufficio tecnico ed in particolare quelle di
un condono edilizio potrebbe tornarti utile un software di gestione delle
pratiche edilizie online da scaricare ed usare gratuitamente fin da
subito.

La storia dei condoni edilizi

L’Italia ha una lunga storia di condoni edilizi, con tre principali
provvedimenti di sanatoria approvati:

1. Legge 47/1985: questa legge, nota come “primo condono edilizio”, ha
   permesso la regolarizzazione di costruzioni realizzate senza le
   necessarie licenze o in difformità da esse, fino al 1° ottobre 1983;
2. Legge 724/1994: il “secondo condono edilizio” ha esteso la possibilità
   di sanatoria fino al 31 dicembre 1993, introducendo anche la possibilità
   di regolarizzare immobili sottoposti a vincolo paesaggistico se l’abuso
   era stato commesso prima dell’apposizione del vincolo;
3. Legge 326/2003: questa legge, che ha convertito il D.L. 269/2003, ha
   rappresentato il “terzo condono edilizio”. Ha permesso la
   regolarizzazione di costruzioni abusive completate entro il 31 marzo
   2003.

Primo Condono Edilizio (Legge 47/1985)

Il primo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge
47/1985. Ecco i principali aspetti di questo provvedimento:

Secondo Condono Edilizio (Legge 724/1994)

Il secondo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge
724/1994. Ecco i principali aspetti di questo provvedimento:

Terzo Condono Edilizio (Legge 326/2003)

Il terzo condono edilizio in Italia è stato introdotto dalla Legge
326/2003, che ha convertito il D.L. 269/2003. Ecco i principali aspetti di
questo provvedimento:

FAQ condono edilizio

Di seguito si propongono una serie di domande frequenti relative al
condono edilizio.