Come funziona il deposito del prezzo dal notaio in caso di compravendita e quali sono le tutele a vantaggio dell’acquirente e del venditore

Negli ultimi anni, con l’obiettivo di rendere più sicure le compravendite immobiliari, il legislatore ha introdotto la possibilità di depositare il prezzo della vendita dal notaio fino al completamento di tutte le formalità necessarie per il trasferimento della proprietà. Si tratta in sostanza di una garanzia del corretto perfezionamento dell’affare.

Che cos’è il deposito del prezzo dal notaio

Il deposito del prezzo dal notaio è una misura di tutela introdotta dalla Legge sulla concorrenza n. 124/2017, entrata in vigore il 29 agosto 2017. In base a questa norma, l’acquirente o il venditore di un immobile possono chiedere che il prezzo pattuito venga versato su un conto dedicato intestato al notaio, che lo custodisce fino a quando non siano eseguite le formalità di registrazione e trascrizione dell’atto di compravendita presso i registri immobiliari.

In altre parole l’acquirente non versa il prezzo direttamente al venditore durante il rogito notarile, come si è soliti effettuare ma lo deposita presso il notaio, che agirà da garante della corretta conclusione dell’operazione. Solo quando l’atto sarà pienamente efficace e non esisteranno più rischi giuridici (come iscrizioni pregiudizievoli o pignoramenti non cancellati), il notaio libererà le somme in favore del venditore.

Come funziona il deposito dal notaio

Per il funzionamento del deposito del prezzo si segue una procedura chiara e rigorosa. Ecco quali sono le varie fasi da rispettare. Il primo step è la richiesta di una delle parti.

Anche se entrambi i contraenti possono attivarsi, l’iniziativa spetta solitamente all’acquirente che deve chiedere espressamente al notaio, prima della stipula del rogito, di applicare la procedura di deposito del prezzo. Non si tratta, infatti, di un obbligo automatico, ma di una facoltà prevista dalla legge (articolo 1, comma 63, L. 124/2017).

Al momento della stipula del rogito, l’acquirente versa il prezzo di compravendita (o il saldo del prezzo) su un conto corrente dedicato, intestato al notaio da quest’ultimo aperto e separato dal suo patrimonio personale. Tali somme infatti non cadranno in successione, non rientreranno a far parte della comunione dei beni con il coniuge e non potranno essere aggredite da eventuali creditori del professionista.

In sostanza, il conto è protetto perché non può essere pignorato da eventuali creditori del notaio o coinvolto nelle sue vicende personali o professionali. Aspetto importante: le somme in questione sono impignorabili anche dai creditori del venditore.

Il notaio conserva le somme fino a quando non vengono completate tutte le formalità necessarie per rendere efficace e opponibile ai terzi l’atto di compravendita. Questo significa che il venditore non riceverà subito il denaro ma solo dopo che l’atto è stato trascritto nei registri immobiliari e verificata l’assenza di problematiche che potrebbero pregiudicare la validità del trasferimento.

In questo modo viene dunque scongiurato il rischio che, nel lasso di tempo intercorso tra la stipula della vendita e la data della sua trascrizione presso i registri immobiliari, possano essere iscritti ipoteche o pignoramenti in pregiudizio al buon esito dell’operazione. L’acquirente dunque potrà recuperare le somme depositate sul conto corrente qualora iscrizioni o trascrizioni rendessero impossibile il passaggio di proprietà.

La liberazione delle somme

Una volta accertata la regolarità della trascrizione e l’assenza di iscrizioni pregiudizievoli successive, il notaio svincola il deposito e lo trasferisce al venditore. In questo modo, l’acquirente ha la garanzia di ottenere effettivamente la proprietà libera da vincoli, mentre il venditore riceve il pagamento certo e tracciato.

Quando è possibile depositare il prezzo della compravendita

Il deposito del prezzo può essere richiesto in qualsiasi compravendita immobiliare o atto traslativo tra privati o tra privato e impresa. Non è obbligatorio per legge, ma è fortemente consigliato (e spesso praticato) in tutti i casi in cui l’acquirente voglia tutelarsi da possibili rischi, come ad esempio:

• mutui ancora da estinguere sull’immobile venduto;
• iscrizioni ipotecarie o pignoramenti in corso;
• vendite tra privati in cui non vi è una relazione di fiducia consolidata;
• tempistiche lunghe tra il rogito e la consegna effettiva dell’immobile.

Il deposito può riguardare l’intero prezzo di vendita o anche solo una parte da versare a saldo.

La norma potrà essere applicata anche in caso di compromesso stipulato in data anteriore all’entrata in vigore della Legge sulla Concorrenza che ha introdotto questa tutela.

Quali garanzie offre la procedura

Il sistema del deposito presso il notaio è stato pensato come strumento di tutela bilaterale in quanto protegge sia l’acquirente sia il venditore, garantendo la regolarità e la trasparenza della compravendita.

Per chi compra, il deposito del prezzo è una garanzia di sicurezza giuridica in quanto:

• il denaro non viene consegnato al venditore fino a quando non è certo che l’immobile sia libero da vincoli e correttamente trascritto;
• si evita il rischio che, subito dopo il rogito, venga trascritto un pignoramento o un’ipoteca a carico del venditore;
• in caso di problemi (ad esempio mancata trascrizione o errori formali), il notaio può sospendere il rilascio delle somme e agire per la tutela dell’acquirente. E’ del tutto evidente la maggior sicurezza dell’operazione a favore dell’acquirente.

Anche chi vende beneficia di una protezione:

• il versamento sul conto dedicato del notaio garantisce che l’acquirente disponga realmente dei fondi necessari all’acquisto. Il venditore si tutela così contro eventuali insolvenze;
• il pagamento è tracciato, sicuro e avviene in totale trasparenza;
• il venditore riceverà il prezzo solo dopo la piena efficacia dell’atto, evitando contestazioni successive alla vendita.

Per rendere possibile il deposito del prezzo il notaio inserisce nel rogito una clausola che stabilisce l’importo depositato, le condizioni per la sua liberazione, la tempistica prevista nonché gli estremi del conto dedicato su cui viene versato il prezzo.

Quali sono gli svantaggi del deposito del prezzo

• il ritardo nel pagamento del prezzo per il venditore, che deve attendere la liberazione delle somme;
• il sostenimento di costi aggiuntivi legati alla gestione del deposito;
• il rispetto di tempi tecnici per il completamento delle formalità.

A ogni modo, nonostante questi piccoli svantaggi, il deposito del prezzo rappresenta oggi una delle forme più sicure di trasferimento immobiliare.