Secondo l’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2025, sono tre le città a rischio bolla immobiliare. Altre però sono fortemente sopravvalutate. E a sorpresa tra le metropoli a “elevato rischio” spunta Dubai. Quali sono le altre e come si posiziona Milano?
Miami, Tokyo e Zurigo: sono ancora queste le città che si collocano nella fascia dei mercati a “più rischio” bolla immobiliare, secondo l’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2025.
Ma c’è una grande novità che emerge dalla classifica: subito dopo Los Angeles, al 5° posto, tra le mete più sovrapprezzate e a “elevato rischio” spunta Dubai.
Lo studio annuale condotto da Ubs Global Wealth Management analizza i prezzi degli immobili residenziali in 21 grandi città del mondo, evidenziando come il rischio di bolle immobiliari sia leggermente diminuito rispetto agli anni precedenti. Questa inversione di tendenza si deve a un rallentamento della spesa in costruzioni e della leva finanziaria delle famiglie, fattori che contribuiscono a ridurre i segnali di sovraccarico nel mercato.
“L’euforia diffusa si è attenuata, con il rischio medio di bolla nelle grandi città in calo per il terzo anno consecutivo”, ha commentato Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso il Chief investment office di Ubs global wealth management, commentando il report societario.
Nonostante ciò, molte metropoli continuano a mostrare valori di prezzo elevati rispetto ai fondamentali economici, lasciando comunque spazio a possibili correzioni future. La presenza di rischi ancora rilevanti sottolinea come il mercato immobiliare globale resti vulnerabile a fattori macroeconomici, come l’andamento dei tassi di interesse e le politiche di restrizione degli acquisti stranieri.
L’andamento dei prezzi delle città a livello globale
Dal report di Ubs emerge che alcune città segnalate ad alto rischio nel 2021, come Francoforte, Parigi, Toronto, Hong Kong o Vancouver, hanno visto una diminuzione media dei prezzi reali di quasi il 20% dai massimi, a seguito dell’aumento dei tassi d’interesse negli anni successivi.
In confronto, i prezzi corretti per l’inflazione nelle città con minori squilibri sono diminuiti in media di circa il 5%.
Tuttavia, alcune città fanno eccezione. Negli ultimi cinque anni, Dubai e Miami sono state in testa con una crescita media dei prezzi reali di circa il 50%. Tokyo e Zurigo seguono, con un aumento rispettivamente del 35% e di quasi il 25%. Rispetto al 2024, Madrid ha registrato la crescita reale dei valori più forte tra tutte le città analizzate, con un aumento del 14%
I mercati immobiliari in cima all’indice 2025 e a più rischio bolla, quelli sopravvalutati e quelli equamente valutati
Fonte: Ubs Global real estate bubble index 2025
La classifica delle città mondiali a più rischio bolla immobiliare
MIAMI
Miami si conferma al vertice della classifica come la città con il rischio di bolla più elevato. Il mercato immobiliare di Miami è stato alimentato da un forte interesse internazionale, una domanda elevata e investimenti stranieri, che hanno gonfiato i prezzi oltre i fondamentali economici. Negli ultimi 15 anni, infatti, la città della Florida ha registrato la maggiore rivalutazione dei prezzi delle case corretti per l’inflazione tra tutte le città dello studio, con oltre il 5% annuo.
Tuttavia, il boom si è raffreddato negli ultimi quattro trimestri, con una marcata decelerazione della crescita dei prezzi. L’indice di Ubs segnala infatti che il rischio è ancora alto, anche se leggermente diminuito rispetto agli anni precedenti. L’inventario delle abitazioni è aumentato e la pressione alla vendita è cresciuta a causa dell’aumento dei costi di manutenzione e assicurazione. Tuttavia, la domanda internazionale – in particolare dall’America Latina – rimane robusta, soprattutto nel segmento dei condomini di lusso fronte mare.
TOKYO
In seconda posizione si colloca Tokyo, che negli ultimi anni ha visto un’accelerazione dei prezzi, sostenuta da investitori domestici e internazionali, in parte incentivati da politiche monetarie accomodanti. Il rischio di bolla deriva anche dal divario tra i prezzi elevati e la crescita economica reale, che potrebbe portare a una correzione dei valori. I prezzi delle case corretti per l’inflazione sono circa il 35% più alti rispetto a cinque anni fa, mentre gli affitti e i redditi reali sono aumentati solo di pochi punti percentuali
Tuttavia, la domanda di immobili in città rimane forte, trainata dalla migrazione internazionale, che stimola anche la domanda estera di immobili residenziali come investimento. Attenzione però perché se i prezzi delle abitazioni a Tokyo continuano a superare la media nazionale, l’accessibilità si deteriora ulteriormente. “I progressi nella partecipazione femminile al mercato del lavoro – che sostengono i redditi familiari – non bastano a compensare la diminuzione della popolazione in età lavorativa, pesando sulle prospettive a lungo termine”, spiegano gli esperti di Ubs.
ZURIGO
Zurigo, terza città più rischiosa secondo l’indice, presenta un mercato molto surriscaldato, con prezzi delle case e dei trilocali che si sono gonfiati più velocemente del reddito e dell’inflazione. I prezzi di acquisto delle abitazioni sono ora superiori del 60% rispetto a 10 anni fa, con valori immobiliari cresciuti il doppio rispetto agli affitti e cinque volte rispetto ai redditi. La conseguenza è che questi livelli di prezzo così elevati in città continuano a spingere la domanda verso i comuni suburbani più accessibili. Inoltre, Zurigo presenta il rapporto prezzo/affitto più alto tra le città dello studio di Ubs. In futuro, la domanda forte, alimentata da un’economia stabile e dalla presenza di un settore finanziario solido, potrebbe continuare a sostenere i prezzi, ma eventuali shock macroeconomici o una restrizione più severa dei prestiti potrebbero innescare una correzione dei valori.
LOS ANGELES
Los Angeles si colloca come una delle città con un rischio di bolla immobiliare elevato, attestandosi in quarta posizione tra le città analizzate, subito dopo Miami, Tokyo e Zurigo. E prima di Dubai. Il punteggio elevato riflette un aumento del rischio di svalutazioni future qualora le condizioni di mercato cambino.
In particolare, il rapporto evidenzia che gli investitori a Los Angeles hanno venduto molte proprietà a causa di normative più severe sugli affitti, tasse di trasferimento più alte e divieti di affitto a lungo termine, con un conseguente aumento dell’offerta di unità di scarsa qualità sul mercato. Sebbene ci siano crescita dei redditi e flussi migratori, i prezzi “adattati all’inflazione” sono cresciuti in modo modesto, frenati dall’alto tasso di mutui elevati che riducono la domanda. La costruzione è insufficiente e si prevede possa ulteriormente diminuire, creando un potenziale di pressione al rialzo sui prezzi delle case nel medio termine.
DUBAI
Ed ecco la novità del report di Ubs 2025: Dubai. Questa città si è distinta per la sua crescita rapidissima e l’accelerazione dei prezzi immobiliari, alimentata da una forte domanda da parte degli investitori e da un’economia che sta vivendo un boom sostenuto. “Dalla metà del 2023, i prezzi reali sono aumentati a doppia cifra e ora sono superiori del 50% rispetto a cinque anni fa, il maggiore incremento tra tutte le città analizzate. Di conseguenza, il rischio di bolla immobiliare è aumentato per il secondo anno consecutivo, raggiungendo un livello elevato”, si legge nello studio.
L’elevato rischio di bolla dell’indice di Dubai è in parte legato a una sovraproduzione di unità immobiliari e a un mercato ancora molto dipendente dai prezzi e dall’afflusso di capitali esteri. Di conseguenza, un eventuale rallentamento globale o un cambiamento nella politica di attrazione degli investimenti potrebbe portare a una correzione significativa del mercato.
MILANO
Per quanto riguarda l’Italia, Milano resta il mercato più caro d’Italia, ma tra le città analizzate nel rapporto di Ubs del 2025, la città della Madonnina presenta maggiori margini di stabilità nel settore immobiliare, prezzi sostenuti dalla solida economia locale, continui investimenti infrastrutturali e una crescente domanda estera, che la collocano in 20esima posizione (su 21), con un rischio di bolla quasi nullo o molto contenuto.
“Tuttavia, nonostante l’immagine di un mercato vivace, i prezzi in termini reali (al netto dell’inflazione) sono marginalmente diminuiti dalla metà del 2024, con andamenti inferiori sia alla media nazionale che al mercato degli affitti. Quest’ultimo risulta rafforzato dalle imminenti Olimpiadi invernali. Guardando al futuro, tassi più bassi sui mutui e una ripresa della crescita demografica potrebbero spingere la domanda. Vincoli di offerta – dovuti a procedure più rigorose e a minori incentivi per le ristrutturazioni – potrebbero contribuire a sostenere i prezzi”, spiegano da Ubs.