Un piano casa strutturato, revisione della fiscalità, partenariati pubblico-privati, iter e norme più semplici e utilizzo di fondi nazionali ed europei per progetti di housing sociale e rigenerazione urbana. Attorno a questi obiettivi ruotano le 8 proposte dell’Associazione per un abitare inclusivo
Emergenza abitativa, necessità di un piano casa strutturato, revisione della fiscalità immobiliare, promozione di partenariati pubblico-privati, semplificazione normativa e amministrativa, utilizzo di fondi nazionali ed europei per sostenere progetti di housing sociale e rigenerazione urbana. Supporto del pubblico «per rompere l’attrito e far tornare i business plan» ha commentato l’onorevole Alessandro Cattaneo. «Riportare l’abitare al centro dell’agenda politica e del dibattito pubblico» ha detto l’onorevole Paola De Michelis. E poi ancora criticità operative, finanziarie e culturali, e proposte concrete per migliorare l’offerta abitativa e attrarre investimenti privati.
Questi i temi chiave dall’evento “Piano Casa Italia – Le proposte di Confindustria Assoimmobiliare”, nel corso del quale l’Associazione ha fatto il punto sulle possibili soluzioni utili a fronteggiare l’emergenza abitativa che attraversa trasversalmente tutto il territorio italiano (che Il Sole 24 Ore ha anticipato il 9 giugno). Soluzioni puntuali, ma più in generale l’appello per una riforma completa e organica, come sottolineato dagli operatori e dagli stessi parlamentari intervenuti all’evento.
Il quadro
Due i numeri orientativi: in Italia occorreranno nei prossimi anni 635mila nuove unità abitative, anche attraverso riconversione di edifici esistenti, e considerando una domanda ampia che include studentati, affordable housing, case in affitto (costruite con il modello build to rent), soluzioni attente al cambiamento demografico in atto. Domanda che Assoimmobiliare stima in 170 miliardi di investimenti.
Confindustria Assoimmobiliare ha messo nero su bianco otto proposte. E in presa diretta il ministro alle Infrastrutture e Trasporti Matteo Salvini ha reagito chiedendo una delega in più, quella alla Casa. «La questione casa richiede lenti attente alle differenze, all’emergenza di Milano e Roma, a quella delle periferie ed dei piccoli centri dove il problema è anche quello del valore immobiliare che non può essere tarato sui 20mila euro al metro di via Montenapoleone o dove c’è l’asta al rialzo, piuttosto che sulle quotazioni di alcuni quartieri dove sono previste nuove edificazioni nella Capitale». Salvini cita Frosinone, Lamezia Terme, la provincia di Sondrio per dare un’idea della domanda frammentata e complessa, per dare forza alla proposta di un’interlocuzione istituzionale unitaria. Nel confronto, tra i tanti temi, il Ministro richiama la dialettica con le Soprintendenze, «che non di rado riguarda anche casi di edilizia residenziale pubblica. Non è una questione di deregulation, ma è urgente circostanziare gli interventi nei modi e nei tempi». E poi anticipa «il ragionamento su come eventualmente riutilizzare risorse Pnrr non allocate». Ma il nodo, nel dialogo con gli operatori del real estate rimane soprattutto la «semplificazione e il coinvolgimento di fondi privati».
«I nostri Associati hanno già realizzato negli ultimi anni 1,7 milioni di metri quadrati di edilizia residenziale sociale pari a circa 24.500 alloggi – ha dichiarato Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare – ma non è sufficiente. La domanda sta crescendo esponenzialmente e per far fronte alle esigenze degli italiani è indispensabile che il governo favorisca un quadro normativo e fiscale favorevole agli investitori. Solo così il nostro mercato residenziale potrà diventare attrattivo non solo per i fondi pensioni e per le compagnie assicurative, attualmente i principali player di settore, ma anche per gli attori internazionali. Per rispondere alle necessità degli italiani, che chiedono case e alloggi a prezzi nuovamente accessibili, è essenziale definire una legislazione chiara e stabile nel tempo che renda il nostro Paese allineato agli standard europei».
Le proposte dell’Associazione
Le otto proposte di Assoimmobiliare riguardano la revisione del regime di trasparenza fiscale dei Fondi immobiliari per attrarre nuovi investitori; la revisione dell’IVA per consentire la detrazione agli operatori professionali e ridurre l’aliquota dal 10% al 5%; il riconoscimento della strumentalità degli immobili abitativi concessi in locazione, permettendo la deduzione dei costi e l’applicazione delle regole del reddito d’impresa; la flessibilità dei cambi di destinazione d’uso con particolare attenzione alle funzioni di locazione residenziale. Più in dettaglio:
- La revisione del regime di trasparenza fiscale per i Fondi di investimento immobiliari, che consentirebbe di ampliare la platea dei potenziali investitori tra i quali raccogliere risorse finanziarie da investire nel settore residenziale.
- La possibilità, in relazione alle locazioni e cessioni di fabbricati abitativi, di esercitare l’opzione per l’imposizione IVA da parte dei soggetti professionali che svolgano in via prevalente l’attività di locazione e il dimezzamento (dal 10% al 5%) dell’aliquota applicabile alla locazione, con conseguente ampliamento dell’offerta e possibile riduzione dei canoni.
- Il riconoscimento del carattere di strumentalità degli immobili abitativi concessi in locazione, superando una classificazione contabile ormai superata; anche in questo caso, la possibilità per l’operatore di dedurre i costi di acquisto/costruzione/recupero si potrebbe tradurre nella possibilità di ampliare l’offerta, abbassare i canoni di affitto, avere più risorse per la manutenzione degli immobili;
- La riduzione dell’imposta di registro (oggi al 9%) per le compravendite di immobili residenziali effettuare da soggetti professionali; ciò agevolerebbe un maggiore coinvolgimento degli operatori professionali per i quali l’attuale imposta di registro costituisce un onere che rende antieconomiche le operazioni di investimento e locazione sui fabbricati residenziali;
- L’esenzione Imu per gli immobili residenziali concessi in locazione da investitori professionali a persone fisiche che li utilizzano come abitazione principale, garantendo una riduzione del canone di locazione equivalente al beneficio ottenuto dal proprietario locatore.
- Maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso, per favorire la riconversione di edifici già esistenti ma attualmente non destinati all’uso residenziale;
- Riduzione dei tempi per il rilascio di permessi urbanistici in tutti i casi di sviluppo di social housing, affordable housing, student housing, senior living o di abitazioni in vendita a prezzi calmierati; contributi di costruzione calcolati esclusivamente sulla maggiore volumetria nei casi di demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico ed esenzione totale per gli alloggi di edilizia abitativa convenzionata; esenzione dall’obbligo di dotazione di parcheggi e di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale nei casi di demolizione con ricostruzione senza incremento volumetrico.
- Certezza dei termini per l’impugnazione dei titoli, fissando in 60 giorni dall’esibizione del cartello di cantiere il termine per impugnare un titolo abilitativo per la realizzazione di un intervento edilizio residenziale, garantendo così stabilità giuridica agli investimenti.
Nel dibattito promosso da Assoimmobiliare, oltre al ministro Salvini è intervenuta l’onorevole Lucia Albano, sottosegretario del Mef, confermando che il ministero dell’Economia ha istituito un tavolo di lavoro e una cabina di regia per rimettere al centro il patrimonio immobiliare pubblico come leva finanziaria, assieme al capitale pubblico e privato. Non solo, si sta lavorando a una revisione dell’assetto normativo sul patrimonio pubblico per renderlo più omogeneo e funzionale alle esigenze abitative, e ancora, che la valorizzazione di questo patrimonio è oggetto di un servizio specifico che prevede anche un aggiornamento delle normative e la collaborazione quotidiana con altri soggetti istituzionali. Impegni in linea con la richiesta del privato che in modo corale chiede un “ecosistema abitativo strutturato”, con una visione di prospettiva da parte di Parlamento e Governo.