Il proprietario di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito può sempre vendere la casa e il nuovo acquirente può chiederne il rilascio immediato
In ambito immobiliare può accadere che un immobile venga venduto mentre è concesso in comodato d’uso gratuito a una terza persona, familiare o amico. In questi casi è importante sapere quali siano i diritti del compratore e quali rischi corra il comodatario. Ma cosa significa esattamente vendita con comodato d’uso? Il comodatario può vantare una prelazione sull’acquisto?
Analizziamo nel dettaglio il significato di questa particolare situazione giuridica, chiarendo ciò che essa comporta per tutte le parti coinvolte.
Cos’è il comodato d’uso e quanto dura
Il comodato d’uso è un contratto regolato dal Codice Civile (articolo 1803 e seguenti), con il quale una parte (comodante) consegna a un’altra (comodatario) un bene immobile o mobile infungibile affinché lo utilizzi, solitamente a titolo gratuito, per un periodo determinato o per un uso specifico, con l’obbligo di restituirlo alla scadenza o al termine dell’uso concordato.
Nel caso di un immobile, il comodato consente al comodatario di vivere in una casa senza pagare alcun affitto ma senza nemmeno acquisire alcun diritto reale sull’immobile, come avviene invece nel caso dell’usufrutto.
Dunque, tra le caratteristiche principali del contratto di comodato riscontriamo che, per quanto concerne la durata, trattasi di un contratto nel quale la scadenza può essere stabilita indicando un termine specifico o collegata all’uso del bene liberamente definito dalle parti. In presenza di scadenza specifica si parla di comodato non precario.
Tuttavia, il contratto può non specificare alcunché in merito alla sua durata. In tal caso siamo di fronte a un contratto a tempo indeterminato detto comodato precario.
Obbligo di restituzione dell’immobile
Alla durata del contratto sono strettamente connesse le modalità di restituzione dell’immobile da parte del comodatario.
Alla scadenza del contratto, sia essa specifica o connessa all’uso pattuito del bene, il comodatario sarà obbligato a restituire l’immobile ricevuto in consegna.
Attenzione. In base a quanto disposto dall’articolo 1809 del Codice Civile, il comodante, di fronte a un bisogno urgente e imprevisto, ha diritto a richiedere la restituzione anticipata dell’immobile in qualsiasi momento.
Le necessità impreviste non sono l’unica fattispecie che giustifica la facoltà di recesso da parte del comodante. Questo può essere fatto valere qualora chi ha ricevuto in presto l’abitazione violi gli obblighi che il comodatario è tenuto a rispettare e posti a suo carico dalla legge. Ciò accade quando egli abbia fatto un uso non pattuito o abbia assunto comportamenti negligenti.
Infine, in caso di comodato precario, senza una scadenza, il comodante potrà interrompere il rapporto contrattuale in qualsiasi momento.
Il comodatario ha un diritto di prelazione?
È lecito chiedersi se il proprietario che abbia concesso l’immobile in comodato d’uso a un soggetto possa decidere liberamente di vendere l’immobile, ad esempio per un bisogno di liquidità.
Questo scenario può generare dubbi e preoccupazioni, soprattutto da parte del comodatario che abita nella casa e che teme di doverla lasciare. Una delle domande più frequenti che ci si pone in questi casi è se sussista innanzitutto un diritto di prelazione del comodatario, ossia la possibilità di acquistare l’immobile prima che venga venduto a terzi, con precedenza dunque su altri possibili compratori.
La risposta è negativa poiché, a differenza dell’inquilino in caso di stipula di un contratto di locazione a uso abitativo, il comodatario non beneficia di alcun diritto di prelazione.
È fatta salva una eventuale prelazione convenzionale ovvero di natura volontaria, qualora sia stata espressamente prevista nel contratto. In mancanza, pertanto, il proprietario può vendere l’immobile senza dover prima offrirlo al comodatario.
La vendita dell’immobile interrompe il contratto
Appurato che il proprietario non ha alcun vincolo nei confronti del comodatario, se non il rispetto delle regole relative al recesso, egli può vendere liberamente l’immobile in forza della sua facoltà di disporre del bene a proprio piacimento derivante dal diritto di proprietà
Il punto cruciale è capire se, con la vendita dell’immobile, il comodatario debba lasciare la casa vista la situazione di conflitto che si viene a creare con il nuovo acquirente.
Secondo la Corte di Cassazione, il contratto di comodato, non costituendo un diritto reale in capo al comodatario come nel caso di usufrutto, non può essere opposto al nuovo acquirente. Quest’ultimo avrà infatti diritto ad entrare nel pieno possesso dell’immobile una volta conclusa la compravendita.
Dunque, anche qualora il comodato abbia data anteriore rispetto a quella della vendita, il contratto non ha alcun valore nei confronti del compratore.
Inoltre non vale quanto disposto dall’articolo 1599 del Codice Civile che trova applicazione solo in riferimento ai contratti di locazione che consente all’inquilino, a differenza del comodatario, di godere di una tutela specifica grazie alla quale il contratto di locazione deve essere rispettato dal nuovo acquirente.
Cosa rischia chi vive in comodato d’uso
Il comodatario è sempre in una posizione giuridicamente debole rispetto a quella dell’inquilino con contratto di locazione.
I principali rischi che corre chi vive in comodato sono:
- rischio di dover lasciare l’immobile;
- impossibilità di opporsi alla vendita;
- nessun diritto di prelazione;
- difficoltà in caso di controversie.
Chi vive in comodato deve essere consapevole che il proprio diritto è temporaneo e revocabile, e che in caso di vendita può essere costretto a liberare l’immobile. Come abbiamo visto, in caso di comodato, il nuovo proprietario può chiedere la restituzione immediata del bene e il comodatario non ha strumenti per opporsi, salvo la necessità di un tempo ragionevole per lo sgombero.
Il comodatario non può impedire la vendita dell’immobile, né ha diritto ad essere informato preventivamente. L’atto di vendita può avvenire senza alcuna comunicazione formale al comodatario, salvo poi ricevere una richiesta di rilascio.
Il comodatario non è un inquilino. Di conseguenza, non gode delle tutele previste dalla legge per i contratti di locazione, come ad esempio il blocco degli sfratti, le proroghe obbligatorie o il diritto di prelazione.
In mancanza di un contratto scritto e registrato, dimostrare l’esistenza del comodato può essere difficile, soprattutto se il proprietario contesta il titolo di occupazione. In questi casi, il comodatario rischia di essere considerato occupante senza titolo.
Cosa può fare il comodatario per tutelarsi
Per ridurre i rischi legati alla vendita dell’immobile in comodato, è consigliabile adottare alcune precauzioni.
La vendita di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito è una situazione perfettamente lecita e possibile. Tuttavia, il comodatario non gode delle stesse tutele dell’inquilino e non ha diritto di prelazione.
È sempre opportuno formalizzare il comodato per iscritto, concordando con il proprietario eventuali clausole di tutela. Se le parti sono d’accordo, nel contratto è possibile inserire una clausola che preveda il diritto di prelazione a favore del comodatario, obbligando il proprietario a offrirgli l’immobile in caso di futura vendita.