Per il mercato immobiliare il 2024 è stato un anno positivo, con una crescita delle compravendite residenziali e delle prime case e un’accelerazione per le abitazioni meno energivore, considerati i crescenti costi delle bollette. Prospettive positive anche per il 2025 grazie ai tassi di interesse sui mutui, in consistente calo e previsti ancora in diminuzione nei prossimi mesi. È quanto emerge dal Report FIAIP Monitora Italia, elaborato per il dodicesimo anno consecutivo dal Centro Studi FIAIP in collaborazione con ENEA ed I-Com, che delinea l’andamento del mercato immobiliare 2024, le previsioni per il 2025 e l’efficientamento energetico degli immobili
a cura della Federazione italiana agenti immobiliari professionali (FIAIP) – Il Report evidenzia come nel 2024 si stimi un lieve incremento (+1,5% rispetto al 2023) del numero complessivo di compravendite residenziali, pari a circa 720.000 con un significativo aumento (+5%) delle compravendite delle prime case. Alla base di questo miglioramento, il consistente ridimensionamento dell’inflazione e ancor più l’inversione di tendenza della politica monetaria della Banca centrale europea, che ha alimentato la fiducia nel mercato facilitando l’accesso al credito, in particolare per i mutui prima casa, le cui richieste sono aumentate del 10%, anche grazie alla conferma del Fondo di Garanzia Consap.
CRESCE IL MERCATO IMMOBILIARE
La tipologia immobiliare che ha registrato il massimo numero di compravendite è stata quella del trilocale semicentrale usato, a dimostrazione di come stia tornando predominante l’acquisto dell’abitazione per viverla con dimensioni non troppo grandi anche a seguito del progressivo calo demografico in essere oramai da anni. Per i valori di mercato si è registrato un aumento medio di un +3% (2024 su 2023) con le grandi città a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa, che registrano rispettivamente: +3,1% a Torino, +4% a Roma, +2,3% a Napoli e +1,6% a Milano. Per le locazioni abitative si registra un incremento medio di un +2% di numero di contratti, accompagnato da una crescita media dei canoni di un +7% rispetto al 2023, il tutto trainato dalle locazioni brevi e transitorie. La tipologia più frequentemente ricercata è il contratto a canone concordato in riferimento a bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali.
CANONE CONCORDATO PER USO ABITATIVO
Per l’uso diverso dall’abitativo sia l’andamento delle compravendite (negozi -2% uffici -2,5% capannoni +1,5%,) che dei prezzi (negozi -1,5%, uffici -2% e capannoni +1,8%) registra sostanzialmente un lieve calo rispetto al 2023, mentre per le locazioni (negozi +1% uffici +1,5% capannoni +2%), e per i relativi canoni (negozi +1% uffici +1,3% capannoni +1,2%), si registra un andamento, dopo tanti anni, finalmente positivo e ciò potrebbe far presagire un realistico ottimismo per il prossimo futuro anche per l’andamento del mercato delle compravendite. Nel 2024 migliora anche l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile (+4%) che si riflette sulla crescita delle compravendite di trilocali in classe C (+32%), D (+10%), E (+16%) rispetto all’anno scorso, seppur il maggior numero di transazioni interessi ancora immobili in classe G (per circa il un terzo degli agenti immobiliari). L’Attestato di prestazione energetica (APE) viene percepito sempre più dagli acquirenti (+9%) come valido strumento per orientarsi verso abitazioni meno energivore.
SI CERCANO ABITAZIONI MENO ENERGIVORE
Aumentano le compravendite di abitazioni indipendenti meno energivore: per le villette a schiera diventano prevalenti le compravendite in classe energetica E (nel 2023 era la F), mentre per le case unifamiliari gli acquisti di case in classi energetiche F ed E superano entrambe la classe G, principalmente per il fatto che le unità indipendenti riescono ad accedere più agevolmente al processo di efficientamento energetico rispetto agli appartamenti in condominio, in quanto svincolate da ineludibili burocrazie condominiali. Inoltre, per la prima volta, le abitazioni di pregio maggiormente compravendute sono in classe A1 (13,02%), seppur per poco, rispetto a quelle in classe G (12,78%), segno che il processo di efficientamento energetico per la fascia alta del comparto immobiliare è cresciuto. Così come, risulta particolarmente significativo, il fatto che la qualità energetica, nella valutazione della casa da acquistare, non è più all’ultimo posto ma si colloca subito dopo l’ubicazione e la tipologia, a riprova di una maggiore consapevolezza nei cittadini dell’utilità e dell’importanza di avere una casa meno energivora anche in considerazione del caro vita e dei ripetuti rincari energetici nelle bollette.
IMMOBILI NUOVI E RISTRUTTURATI
La maggior parte degli immobili nuovi compravenduti sono in classe A4 (per il 22% degli agenti immobiliari), mentre la maggior parte di quelli ristrutturati sono in classe B (per il 25% degli agenti immobiliari). Considerando le prime classi energetiche, gli edifici nuovi totalizzano un 75%, mentre gli edifici ristrutturati un 44% (il valore più elevato fin ora registrato). Nessuno dei principali strumenti di stimolo alla ristrutturazione energetica degli edifici (detrazioni fiscali, conto termico, mutui green) supera il livello di conoscenza almeno sufficiente per oltre il 50% del campione degli agenti immobiliari coinvolti nello studio, anche in virtù degli eccessivi cambiamenti normativi. Da qui la necessità di un riordino degli incentivi fiscali immobiliari che rimangono strategici anche ai fini dell’imminente recepimento della direttiva dell’Unione europea “Case Green” (da recepire entro maggio del 2026). Infine, per il 51% degli agenti immobiliari lo strumento del Superbonus 110%, nonostante sia una misura a termine, ha avuto un’influenza significativa sulle dinamiche del mercato immobiliare, determinando un incremento positivo sia della domanda che dell’offerta di immobili meno energivori oltre ad aver concretamente contribuito, unitamente ai vari incentivi fiscali edilizi, per il 73% degli intermediari professionali, ad aumentare il valore degli immobili con più elevate prestazioni energetiche e a ridurre le richieste per le case con scarse prestazioni energetiche.
INCIDENZA POSITIVA DEL SUPERBONUS 110% SULLE DINAMICHE DI MERCATO
Il rapporto FIAIP ENEA I-Com evidenzia segnali incoraggianti rispetto a come il mercato immobiliare risponde al tema dell’efficientamento energetico degli edifici. Molti indicatori rivelano un aumento dell’attenzione verso questo tema da parte degli acquirenti e dei venditori. In alcuni segmenti – come il nuovo, il ristrutturato e gli edifici nelle zone di pregio – gli edifici compravenduti nelle classi energetiche più performanti guadagnano costantemente fette di mercato. Tutto ciò conferma come le sfide ambiziose tracciate per il 2030 dall’Unione Europea sulla decarbonizzazione del settore immobiliare (sia per gli edifici pubblici, che privati) necessita di uno sforzo coordinato e sinergico tra iniziativa privata e supporto pubblico. Oggi, per altro, rigenerare e riqualificare il patrimonio immobiliare non significa solo migliorare un edificio o un’abitazione, ma anche aumentare il valore dell’immobile sul mercato. La decarbonizzazione del patrimonio immobiliare vetusto è una delle grandi sfide che il settore del Real Estate e delle costruzioni dovrà affrontare nei prossimi anni, oltre a costituire un’occasione di sviluppo territoriale per molte amministrazioni, così come illustrato dal Report FIAIP ENEA I-Com. È sempre più necessaria e auspicata una collaborazione tra tutti i players del mercato immobiliare e l’amministrazione pubblica, affinché questo processo possa essere favorito e rafforzato a tutti i livelli attraverso lo svolgimento di un ruolo guida da parte delle istituzioni.
DECARBONIZZAZIONE
Gli operatori di mercato, sia dal lato della domanda che dell’offerta, appaiono sempre più capaci di quantificare in maniera adeguata il valore aggiunto conferito a un immobile residenziale da prestazioni energetiche. Rimangono, però, segnali di un miglioramento incrementale, lontani dal cambio di passo sulle ristrutturazioni energetiche degli edifici previste dalla Direttiva europea del 2024. Dopo lo stop al Superbonus 110%, la creazione di un Testo unico che accorpi e semplifichi le normative, rivedendo altresì il sistema delle aliquote si pone dunque all’ordine del giorno per il legislatore. La necessità di una riforma strutturale, coerente con gli obiettivi europei per il sistema degli incentivi green è ormai auspicata da tanti players del settore dell’immobiliare, delle piccole e medie imprese e dell’edilizia. Avere oggi un sistema più stabile, equo e sostenibile è una necessità per le riqualificazioni dell’edilizia pubblica e privata, che dovrebbe operare in una logica di maggiore sinergia con gli obiettivi ambientali più ambiziosi auspicati anche dalle amministrazioni pubbliche. In quest’ottica, un Testo unico sugli incentivi fiscali, oltre a razionalizzare le agevolazioni, ridurrebbe la frammentazione normativa e semplificherebbe gli adempimenti per i cittadini, così come potrebbe garantire la continuità di finanziamenti green anche la creazione di un fondo strutturale per l’efficientamento energetico. Attuare, inoltre, misure di promozione dell’efficienza energetica efficaci dal punto di vista degli obiettivi energetici e climatici, ma anche sostenibili dal punto di vista finanziario ed eque rispetto alle disparità socio-economiche è un’esigenza chiara per molti operatori.
PROSPETTIVE E TASSI DI INTERESSE
Per il 2025, le prospettive per il mercato immobiliare residenziale sono positive sia a seguito dei sei ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui avvenuti negli ultimi otto mesi, i cui effetti reali sono attesi quest’anno, sia per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità di vita e il proprio comfort abitativo. Si prevede, infatti, un andamento in crescita rispetto al 2024, sia per le compravendite residenziali (+5%), che per i valori immobiliari (+2%). Per le locazioni residenziali si stima un aumento dei contratti del 3%, e un ulteriore rialzo medio dei canoni del 4%, mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si prevede, sia per le compravendite che per le locazioni, una crescita del numero di contratti dell’1%, ma anche dei prezzi dei canoni del 2 per cento.