Il mercato immobiliare italiano chiude il 2025 con volumi di investimento superiori a 12,6 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni, in crescita del 28% rispetto al 2024. Il risultato è sostenuto da un quarto trimestre eccezionalmente dinamico, con 4,5 miliardi di euro di capitali e il miglior dato trimestrale dell’ultimo periodo.
Secondo l’outlook di PwC, questi numeri si collocano dentro una doppia chiave di lettura: da un lato la ripartizione per asset class in Italia, dall’altro il posizionamento di Milano e Roma nella mappa europea che mette in evidenza anche i comparti ritenuti più interessanti per i prossimi anni, dai data center alle nuove infrastrutture energetiche fino agli studentati.
Il real estate italiano nel 2025
Nel dettaglio, PwC indica che nel 2025 il retail si conferma la principale asset class per volumi di investimento, con un quarto trimestre in cui i flussi raggiungono 1,2 miliardi di euro e un totale annuo pari a 3,5 miliardi, in aumento del 49% rispetto al 2024. L’hospitality viene descritta come un comparto “di rilievo”, con quasi 2,4 miliardi di euro di investimenti e una crescita del 20% su base annua, trainata in particolare da operazioni di riconversione di immobili di pregio in strutture ricettive di lusso rivolte a una clientela internazionale. La logistica prosegue il proprio percorso espansivo: il comunicato segnala investimenti per circa 900 milioni nel solo quarto trimestre e un ammontare annuo di 2,2 miliardi, in crescita del 29% rispetto all’anno precedente, con investitori internazionali orientati su asset core e una conseguente compressione dei rendimenti prime. Il segmento uffici mostra una dinamica differenziata: nel quarto trimestre gli investimenti raggiungono 700 milioni di euro, ma il dato annuale si ferma a 2 miliardi, con una contrazione del 6% rispetto al 2024; Milano resta il mercato principale, seguita da Roma. PwC sottolinea inoltre il rafforzamento dei settori living e alternative, che arrivano a 2,5 miliardi di euro complessivi, in aumento del 51% anno su anno: lo student housing registra un raddoppio dei volumi, mentre il comparto healthcare e i data center sono indicati come ambiti che continuano a suscitare un crescente interesse da parte degli investitori.
Milano e Roma tra le piazze chiave del real estate europeo
Milano è indicata al settimo posto tra le principali città europee per prospettive di investimento davanti a Barcellona, Francoforte e Amburgo. E’ quanro emerge dall’indagine “Emerging Trends in Real Estate Europe 2026” condotta da PwC insieme a Uli, secondo cui i flussi di capitale si stanno orientando verso mercati percepiti come più resilienti e dinamici. Grazie alla combinazione tra crescita economica e fondamentali immobiliari descritti come migliorati, Milano si presenta come una metropoli con livelli di prezzo competitivi. Roma guadagna tre posizioni e si attesta al sedicesimo posto, sostenuta, secondo il report, dalla carenza di uffici prime e dalla presenza di numerose opportunità nel residenziale. La classifica vede Londra in testa, con riferimento alla profondità di mercato e alla liquidità, seguita da Madrid, descritta come città emergente con la crescita demografica più veloce in Europa, e da Parigi, accreditata di elevata profondità, trasparenza e liquidità; Berlino viene indicata come area metropolitana a forte vocazione internazionale. Sul fronte settoriale, i risultati di Emerging Trends Europe attribuiscono il punteggio più alto ai data center, seguiti dalle nuove infrastrutture energetiche e dagli alloggi per studenti.
Immobiliare, un mercato che chiede meno leva e più qualità negli immobili
Negli ultimi anni una delle variabili che ha inciso di più sul real estate è stata l’asimmetria con cui si sono aggiustate le due componenti dello spread, cap rate e tasso risk-free. La prima fase coincide con il rialzo dei tassi tra il 2022 e il 2023: mentre il costo del denaro cresceva in modo rapido, i cap rate immobiliari si muovevano con maggiore lentezza, anche per effetto dell’illiquidità che caratterizza strutturalmente l’asset class. La seconda fase, tra il 2024 e il 2025, si è sviluppata in senso opposto: i rendimenti obbligazionari hanno iniziato a scendere, ma i cap rate non hanno seguito con la stessa intensità, in un contesto in cui lo spread risultava già ridotto per il ritardo accumulato nella fase precedente. Il quadro attuale è quello di tassi tornati su un sentiero di relativa stabilità e di uno spread tra cap rate e risk-free compresso dopo vari trimestri di espansione. Ne deriva un premio di illiquidità più contenuto e un margine di sicurezza più sottile: in presenza di shock di mercato, la distanza tra rendimenti immobiliari e risk-free rischia di non essere sufficiente a compensare i rischi tipici del settore.
In questo scenario la selezione degli asset tende a concentrarsi su immobili con fondamentali solidi, dalla posizione alla qualità dei conduttori fino alla conformità agli standard esg, mentre la polarizzazione del mercato tra segmenti core e value-add si accentua. Gli asset core continuano a esprimere rendimenti stabili o in lieve compressione; il value-add registra un ampliamento dei rendimenti, con una domanda che si concentra su un numero limitato di proprietà di alta gamma e mantiene i cap rate su livelli contenuti per questa fascia di prodotto. Anche le strategie di investimento si stanno riallineando a questo contesto. Le strategie value-add restano diffuse, adottate dal 47% degli operatori, ma si affianca una ripresa significativa dell’approccio core, scelto oggi dal 38% degli investitori rispetto al 21% del 2024. “In un contesto caratterizzato da spread ridotti – osserva Antonio Martino, partner PwC Italia e real estate advisory leader – le opportunità di generare plusvalenze tramite compressione dei rendimenti risultano limitate: la performance sarà principalmente guidata dalla crescita organica dei canoni di locazione, sostenuta dai mercati con una forte domanda da parte dei tenant”. In quest’ottica, una gestione più attiva degli asset, con attività di riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi, assume un peso crescente.
Sul fronte della leva finanziaria, gli investitori sono chiamati a rivalutare l’uso del debito alla luce di uno spazio di sicurezza più ristretto: con spread compressi, anche aumenti contenuti del costo del capitale possono incidere sulla redditività delle operazioni a leva. Di qui l’orientamento verso rapporti loan-to-value più prudenti e una maggiore attenzione alla flessibilità delle strutture finanziarie.