Nel terzo trimestre 2025 l’economia italiana è rimasta sui livelli del secondo trimestre, dopo la lieve flessione dei primi tre mesi dell’anno. La stabilità congiunturale riflette dinamiche eterogenee: incremento del valore aggiunto nel comparto primario, moderata contrazione nell’industria e tenuta dei servizi. Dal lato della domanda, contributo positivo della componente estera netta e apporto negativo della domanda interna, al lordo delle scorte.
Secondo ISTAT, nel terzo trimestre 2025 il Pil è stazionario sul trimestre precedente; su base tendenziale la crescita è dello 0,4%, in rallentamento rispetto ai primi due trimestri. La stima di crescita acquisita per il 2025 è pari allo 0,5%.
Il Fondo monetario internazionale, nel World Economic Outlook di ottobre 2025, indica per l’Italia una crescita del Pil dello 0,5% nel 2025 (da 0,4% ad aprile), 0,8% nel 2026 e 0,6% nel 2027, tra i ritmi più contenuti dell’area euro.
I conflitti in Ucraina e in Medio Oriente e l’incertezza sulle strategie commerciali internazionali incidono sulla stabilità dei mercati, con effetti su costi energetici e disponibilità di risorse, favorendo la diversificazione delle fonti di approvvigionamento.
A settembre l’inflazione si conferma stabile al +1,4% annuo. La tenuta è dovuta a andamenti settoriali opposti: rallentano i prezzi dei servizi di trasporto e degli alimentari non lavorati, accelerano gli energetici regolamentati. Il ritmo annuo del carrello della spesa passa da +3,4% a +3,1%. L’inflazione acquisita 2025 è +1,7% (da +1% a settembre 2024).
Il 5 giugno 2025 la BCE ha deliberato l’ultima riduzione dei tassi. Nelle ultime tre riunioni i tassi sono rimasti invariati, con il tasso sui rifinanziamenti principali confermato al 2,15%. In assenza di shock, l’orientamento di politica monetaria è ritenuto adeguato; prossima riunione prevista per il 18 dicembre 2025.
Per l’economia italiana, il Rapporto di previsione di ottobre 2025 di Confindustria segnala consumi delle famiglie deboli nella prima metà dell’anno, con domanda di beni in calo e servizi in aumento moderato. I consumi sono attesi in crescita di +0,5% nel 2025 e +0,7% nel 2026, frenati dall’elevata propensione al risparmio in un contesto incerto. Resta elevata la propensione a investimenti in ristrutturazioni edilizie.
Gli investimenti fissi lordi, componente più robusta della domanda, dopo il rallentamento del 2024 (+0,5%), tornano a rafforzarsi tra fine 2024 e inizio 2025. Sono attesi in crescita nel 2025 (+3,0% in media) e in rallentamento nel 2026 (+1,9%). Il sostegno deriva da incentivi fiscali (Ecobonus e Bonus ristrutturazioni per il residenziale; Transizione 4.0 e 5.0 per beni e intangibili) e dal PNRR per i fabbricati non residenziali, con traino in attenuazione nel 2026.
Nel real estate, in un contesto macro e geopolitico articolato, si osservano segnali di ripresa non omogenei tra asset class. Le prospettive di breve-medio termine indicano margini di miglioramento per il capital market, sostenuto da stabilità dei tassi e riattivazione degli investitori esteri. Le tensioni geopolitiche e le incertezze commerciali restano fattori di rischio.
Nei primi tre trimestri 2025 gli investimenti nel commercial real estate italiano totalizzano circa 7,9 miliardi di euro (+22% YoY).
Per asset class, il retail guida con circa 2,2 miliardi di euro (28% del totale, +38% YoY), trainato da operazioni su shopping center e outlet, che valgono circa l’80% del volume retail da inizio anno.
Hospitality & healthcare segue con circa 2 miliardi (25% del totale, +54% YoY). La componente value-add resta rilevante, con crescente peso dei deal core nel terzo trimestre. Focus degli investitori su città d’arte e destinazioni turistiche, in particolare sul segmento luxury.
Uffici e logistica sono terzi a pari merito, con circa 1,2 miliardi di euro ciascuno (15%). L’office segna -19% YoY; la logistica è stabile YoY, nonostante domanda occupier in normalizzazione e incertezze sulle politiche commerciali.
Dalla seconda metà 2024 migliora la fiducia degli investitori, favorita dalla normalizzazione monetaria. La riduzione dei tassi e del costo del capitale ha rilanciato gli investimenti e ampliato volumi e dimensione delle transazioni. La prospettiva resta da monitorare.
Nella prima metà del 2026 è atteso il proseguimento dell’attività di investimento, con focus su asset influenzati dai macro-trend: data center (connessi a investimenti energetici), proseguimento dell’espansione nell’hospitality e soluzioni alternative nel living (studenti, giovani professionisti e senior).
Secondo KROLL, il 2025 dovrebbe chiudersi con un volume complessivo sopra 10 miliardi di euro, per effetto del closing di numerose operazioni in logistica, retail, uffici e living.
La stabilizzazione dell’inflazione ha sostenuto la politica di riduzione dei tassi da parte della BCE nelle riunioni di febbraio, marzo, aprile e giugno, poi mantenuti stabili. Ciò ha contenuto il costo del debito, aumentando competitività e attrattività del mercato. Restano incertezze legate al contesto geopolitico e alle politiche economiche statunitensi.
Il PNRR continua a rappresentare un motore di investimento nel biennio 2025-2026, con risorse programmate per circa 130 miliardi di euro, indirizzate a transizione energetica, mobilità sostenibile, istruzione, ricerca e tecnologie sanitarie. Particolare attenzione allo sviluppo dei data center.
Gli investitori istituzionali orientano le strategie verso settori chiave per la transizione energetica e digitale. Crescono data center e infrastrutture, sostenuti dalla domanda di servizi cloud e applicazioni basate su intelligenza artificiale.
Per il 2026 si prevedono condizioni favorevoli nell’hotellerie, sostenute da capitali privati e investitori istituzionali, oltre che da strategie di crescita delle catene. L’healthcare attrae interesse con domanda in aumento e invecchiamento della popolazione; la quota sul mercato è ancora contenuta.
Il retail mostra prospettive positive nel 2026 grazie al rientro degli investitori istituzionali, alla performance dell’high street e alla resilienza dei centri commerciali.
Nel living, lo student housing è in trasformazione. L’Italia, con bassa dotazione di posti per studenti, registra operazioni a Bologna, Padova, Torino e Milano. È in scadenza il bando PNRR del MUR per 60.000 nuovi posti letto entro il 30 giugno 2026, con contributo una tantum di circa 20.000 euro per posto.
Il residenziale beneficia della politica monetaria più accomodante, ora in stabilizzazione, che ha favorito l’accesso al credito delle famiglie.
La logistica per il 2026 presenta segnali di consolidamento e attrattività, con ingresso di nuovi operatori internazionali e rinnovato interesse degli investitori core. La combinazione tra domanda latente e offerta limitata dovrebbe sostenere il trend, premiando asset ben localizzati e di qualità costruttiva.
Negli uffici, le scelte privilegiano qualità degli spazi, posizione e sostenibilità, elementi chiave per attrarre talenti e rispondere alle nuove esigenze.
La stabilizzazione monetaria e il ritorno degli investitori internazionali aprono nuove prospettive per il 2026, a fronte di rischi geopolitici e di incertezza sulle politiche tariffarie statunitensi.
Living. Nel Q1-3 2025 il living e sviluppi registra circa 750 milioni di euro (+9% YoY). È diffusa la riconversione di uffici in residenze destinate alla vendita frazionata. A Milano, nonostante un’inchiesta urbanistica in corso, forte interesse per riqualificazioni e riposizionamenti; circa il 70% degli investimenti nel living è concentrato sul capoluogo e hinterland.
Tra le operazioni, l’acquisizione da parte di Nido Living di un asset di student housing nel progetto Unionezero a Sesto San Giovanni, e l’annuncio di un nuovo studentato da 402 posti nell’area dello Scalo Vallino a Torino. Il bando PNRR del MUR prevede 60.000 nuovi posti letto con contributo di circa 20.000 euro ciascuno, da completare e collaudare entro il 30 aprile 2026 e disponibili entro il 30 giugno.
Nel primo semestre 2025 il residenziale registra 373.392 compravendite (+9% YoY). Milano: 11.996 transazioni (+7% YoY), con domanda su tagli piccoli (circa 65% sotto 85 mq). Roma: 18.368 compravendite (+7% YoY), metà su abitazioni oltre 85 mq (fonte Agenzia delle Entrate – OMI).
Secondo CRIF, nei primi nove mesi 2025 la domanda di mutui delle famiglie cresce del 16,4% per numero di interrogazioni; nel terzo trimestre l’importo medio richiesto sale del 4,3% a 152.720 euro.
L’Osservatorio di Immobiliare.it rileva, nel terzo trimestre 2025, offerta di locazioni in aumento (+29,3% YoY) e domanda in calo (-16,5% YoY), comunque su livelli doppi rispetto al pre-pandemia. I canoni crescono del 6,0% nell’ultimo trimestre, con tempi di locazione in ulteriore riduzione.
Uffici. Investimenti per circa 1,2 miliardi di euro nel Q1-3 2025 (-19% YoY). Milano e area metropolitana assorbono circa il 60% dei volumi, Roma circa il 10%. Si registrano vendite di trophy asset nel centro di Milano (70-130 milioni di euro), con ticket medio annuo intorno a 50 milioni di euro. Prosegue la riconversione verso residenziale e ricettivo.
Locazioni: Milano registra take-up in crescita di circa il 3% YoY, poco sotto 280.000 mq nei primi nove mesi, con domanda concentrata su superfici di Grade A (circa 75% dell’assorbimento). Roma è in calo, poco sopra 90.000 mq, con circa metà assorbimento in Grade A.
La carenza di uffici ESG compliant sostiene vacancy e canoni prime. A Milano, al Q3 2025 vacancy medio intorno al 9% (circa 3% per Grade A). Prime rent: 780-800 euro/mq/anno nel CBD Duomo e 760 euro/mq/anno nel CBD Porta Nuova. A Roma, prime rent intorno a 550 euro/mq/anno. I prime yield sono stabili.
A Milano le strategie dei conduttori privilegiano qualità e centralità, con circa il 45% dell’assorbito in centro e CBD. La limitata offerta nel CBD rallenta l’assorbimento, spostando parte dell’attività verso aree semicentrali come CityLife. La domanda è trainata da servizi (studi legali e banking & finance), manifattura e IT.
A Roma elevata attrattività di centro e location prime, con carenza di prodotto soprattutto nella città storica e per sedi di rappresentanza. Domanda meno dinamica in semicentro e secondarie; forte concentrazione del take-up nell’area EUR (circa 70% del totale, con la Core EUR vicino al 50%), inclusi due deal singoli oltre 10.000 mq.
Retail. Nel segmento dei centri commerciali, il mercato è trainato dalla componente extraurbana, che rappresenta circa il 79% dei volumi retail. Investimenti per circa 800 milioni di euro; tra le operazioni, l’acquisizione di Oriocenter da parte di Gruppo Percassi e Generali per 470 milioni di euro e la vendita di Centro Sicilia per oltre 150 milioni di euro. Footfall in lieve crescita rispetto al 2024 e fatturati stabili.
Factory outlet: rientro di operazioni con la cessione di tre outlet del portafoglio Blackstone al gruppo francese Frey e la vendita di The Mall Luxury Outlet (Kering) a Simon Premium Outlets.
High street: circa il 21% dei volumi retail 2025, con investimenti poco sotto 500 milioni di euro. Milano resta la piazza più costosa: Via Montenapoleone a 20.000 euro/mq/anno; a Roma Via Condotti a 16.000 euro/mq/anno. Canoni e yield prime stabili.
Nel complesso, il retail 2025 supera 2,2 miliardi di euro, massimo degli ultimi anni (28% del totale), con prospettive di possibile compressione dei rendimenti nel 2026 a fronte di maggiore competizione su asset di qualità.
Hospitality. Enit rileva, nei primi sette mesi 2025, 268,4 milioni di presenze (+5,7% YoY), trainate dagli stranieri (151,8 milioni, +10,4%); saldo della spesa turistica nel primo semestre positivo per 9,2 miliardi di euro (24,9 miliardi di spesa degli stranieri in Italia, 15,7 miliardi degli italiani all’estero).
Indicatori CoStar-STR per i primi nove mesi 2025: TOC +0,5% e ADR +1,6% YoY. Luxury (5 stelle): TOC 64% (+1,5%) e ADR 724 euro (+2%); Upscale (4 stelle): ADR 144 euro (+2%) e TOC 69,3% (+1,3%); Midscale (3 stelle): TOC 69,1% (+1,4%) e ADR 108 euro (+3%). In alcune località si osservano segnali di flessione dopo il rimbalzo post-pandemico.
Investimenti hotel nel Q1-3 2025 intorno a 2 miliardi di euro (25% del totale, +50% YoY), con pipeline solida e interesse per città d’arte e località turistiche, in particolare nel segmento luxury. Crescono i serviced apartments e le branded residences, con modelli ibridi residenziale-alberghiero e rendimenti differenziati.
Healthcare. Nel 2025 investimenti oltre 300 milioni di euro, trainati da un portafoglio di 11 strutture clinico-ospedaliere e deal nel segmento RSA. Rendimenti lordi intorno al 5,5-6%.
Logistica. Q1-3 2025 con investimenti stabili YoY a circa 1,2 miliardi di euro (15%). Maggiori operazioni concentrate nel primo e terzo trimestre, con due portafogli oltre 200 milioni di euro nel Q1 e un single deal da circa 100 milioni di euro nel Q3; ticket medio attorno a 50 milioni di euro.
Domanda occupier in assestamento dopo anni record: attività fino al Q3 pari a circa 1,6 milioni di mq (circa 80 operazioni), in linea con il 2024, su un livello atteso vicino a 2 milioni di mq annui. I 3PL coprono circa metà del take-up. Il completamento di nuovi sviluppi porta il vacancy intorno al 5%.
Prevalgono, per numero di operazioni, tagli 10.000-30.000 mq (speculativi); i tagli oltre 50.000 mq sono meno numerosi ma rilevanti per mq assorbiti, in prevalenza BTO e BTS.
Canoni prime stabili nei principali mercati: benchmark nazionale in lieve aumento, con punte in aree di Milano e Roma intorno a 70 euro/mq/anno; last mile oltre 100 euro/mq/anno, con incrementi su specifiche personalizzazioni. Prime net yield intorno al 5,50% (fino al 5,25% a Milano). Interesse elevato per location prime e secondarie più premianti.
Consegne oltre 1,6 milioni di mq fino al Q3 2025 (circa metà speculativi); completamenti attesi oltre 2,6 milioni di mq entro fine anno. Cresce la specializzazione per tipologia edilizia e profilo degli investitori (istituzionali, specialistici, developer-investitori).
Sviluppi immobiliari. Il taglio dei tassi BCE ha avuto impatto positivo solo marginale sull’offerta di credito. Le banche restano selettive, finanziando progetti a rischio contenuto, con developer solidi e preferibilmente già con tenant. I costi di costruzione, persistenti e variabili, penalizzano operazioni di valorizzazione e recupero, con exit value spesso non allineati agli oneri di sviluppo.
Si consolida il segmento data center, con sviluppi soprattutto nel Nord e Centro Italia. Interesse alto anche per hospitality di fascia alta e living (studentati), sostenuti da contributi PNRR del MUR che favoriscono il recupero di edifici dismessi in aree universitarie e la rigenerazione urbana.
In vista dei Giochi olimpici di Milano-Cortina 2026, il 30 giugno 2025 è stato ultimato il Villaggio olimpico nell’area dell’ex Scalo di Porta Romana e consegnato a fine settembre alla Fondazione Milano Cortina 2026; la riconversione a studentato (circa 1.700 posti letto) è prevista nei quattro mesi successivi ai Giochi, per l’anno accademico 2026/2027. L’Arena di Santa Giulia ha consegna prevista per metà dicembre. Permangono ritardi su altre opere, in particolare infrastrutturali.
Nel 2026, pur con quadro macro più favorevole, lo sblocco di posizioni immobiliari ferme resta incerto. L’accesso al credito è selettivo e il richiamo di capitali esteri condizionato da percezione di rischio.
Asset speciali. Rientrano data center, infrastrutture energy e di telecomunicazione, self storage, parcheggi e strutture sportive. La scarsità di immobili idonei limita il rischio di vacancy. Cresce la focalizzazione su operational real estate (data center, terreni per rinnovabili, infrastrutture).
I data center accelerano per la domanda di capacità di calcolo legata a e-commerce e tecnologie (deep learning, machine learning, algoritmi generativi). Secondo AGICI, entro il 2030 il mercato europeo dei dati varrà circa 1.000 miliardi di euro, con 190 miliardi di investimenti in nuovi data center. In Italia, possibili 2 GW di capacità (da 600 MW), 18 miliardi di investimenti e 70.000 posti di lavoro; domanda elettrica da 7 a 20 TWh (circa 6% dei consumi nazionali).
Il self storage beneficia di domanda non ciclica, bassi requisiti d’investimento e ridotto rischio di obsolescenza. Il mercato europeo è in fase iniziale, con ampio potenziale anche in Italia, spinto da e-commerce, urbanizzazione e riduzione degli spazi abitativi.
Le energie rinnovabili combinano rendimenti e obiettivi ESG, con crescente integrazione nei portafogli immobiliari. Nella prima metà 2025 il mercato italiano registra un calo del 18% YoY, in un quadro normativo instabile; possibili installazioni a fine anno intorno a 6 GW, sotto il ritmo necessario per gli obiettivi 2030.
Nel comparto sportivo e tempo libero, l’Italia investe in vista di eventi internazionali: Olimpiadi e Paralimpiadi invernali 2026, 38ª Coppa America a Napoli nel 2027, Giochi del Mediterraneo a Taranto, Coppa Davis 2025-2027 e ATP Finals 2026-2030 tra Torino e Milano. Milan e Inter hanno acquisito lo stadio Giuseppe Meazza e le aree circostanti per oltre 210 milioni di euro, avviando il progetto di un nuovo impianto condiviso.