La Cassazione chiarisce: gli immobili merce perdono l’esenzione Imu se vengono locati, anche per periodi transitori. Ecco cosa cambia per le imprese costruttrici
Il principio della Cassazione: niente esenzione Imu se l’immobile è locato
L’esenzione Imu prevista per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita non può essere riconosciuta in caso di locazione, ancorché transitoria, degli immobili nel corso dell’anno, non essendone consentita la fruizione proporzionalmente commisurata al periodo infra-annuale di godimento da parte del contribuente. È questo un principio di diritto pronunciato dalla Corte di Cassazione nel corso del 2025 (ordinanza 10394/2025).
La controversia: perché l’impresa aveva applicato l’esenzione Imu
La controversia traeva origine da quattro avvisi di accertamento Imu notificati ad un’impresa costruttrice per gli anni 2014-2017, in relazione ad alcuni immobili merce per cui l’impresa aveva applicato il regime di esenzione Imu nonostante gli stessi fossero stati locati transitoriamente.
Cosa prevede la legge Imu sugli immobili merce
La disciplina Imu pro tempore vigente (13, comma 9-bis, Dl 201/2011, oggi contenuta nell’articolo 1, comma 751, legge 160/2019) prevede che sono esenti da Imu i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.
In proposito il contribuente riteneva, in caso di locazione transitoria di durata infrannuale degli immobili, di poter beneficiare dell’esenzione in relazione al residuo periodo dell’anno di riferimento.
L’interpretazione della locazione: il punto critico della norma
La questione attiene a come interpretare l’espressione “non siano in ogni caso locati”, considerato che, a parere dell’Agenzia qualsiasi tipo di locazione (a prescindere dalla durata) precluderebbe al contribuente il riconoscimento dell’esenzione Imu in esame mentre, a parete del contribuente, la locazione transitoria di durata infrannuale non sarebbe ostativa al riconoscimento dell’esenzione per il residuo periodo di possesso dell’immobile nell’anno di riferimento.
I due requisiti richiesti per l’esenzione Imu
Al riguardo, la Corte precisa come l’esenzione Imu per gli immobili merce richieda l’indispensabile coesistenza di due requisiti, vale a dire, la permanente destinazione alla vendita e la libera disponibilità da parte del proprietario, che devono perdurare per l’intero anno di riferimento. In tale prospettiva, una locazione anche se temporanea farebbe venir meno il requisito della permanente destinazione alla vendita, necessario per applicare l’esenzione.
Le precedenti interpretazioni: Mef e prassi già contrarie
La Cassazione ricorda inoltre come si fosse pronunciato in tal senso il Ministero dell’Economia e delle Finanze (in occasione di una risposta al “Telefisco 2014” del 3 febbraio 2014) che ha espressamente escluso ogni caso di locazione, anche se temporanea, al fine dell’applicazione dell’agevolazione Imu in esame.
Perché l’esenzione Imu non può essere riconosciuta in misura infrannuale
Inoltre, La Corte sottolinea come il legislatore abbia espressamente tipizzato le agevolazioni fruibili anche per un periodo di durata inferiore all’anno di riferimento, in relazione alla sussistenza per un tempo corrispondente di una predeterminata condizione di fatto o di diritto, e questo non è il caso dell’agevolazione in esame.
Il principio di diritto della Cassazione (Ordinanza 10394/2025)
Alla luce di queste considerazioni, la Cassazione pronuncia il principio di diritto sopra citato chiarendo come l’esenzione Imu per gli immobili merce non è riconosciuta in caso di locazione anche transitoria.