Qualora nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto si recede senza giustificato motivo si rischia di incorrere nella responsabilità precontrattuali e si è obbligati a risarcire i danni
Quando due parti avviano una trattativa, per la vendita di un immobile o qualsiasi altro accordo, si trovano in una fase precontrattuale, cioè prima della conclusione del contratto vero e proprio. In questa fase ciascuna parte è libera di interrompere le trattative, ma non sempre tale libertà è assoluta: se l’interruzione è ingiustificata o avviene in malafede, possono sorgere responsabilità giuridiche e obblighi risarcitori.
Vediamo quindi, in modo chiaro e completo, cosa succede in caso di interruzione delle trattative, quali sono le conseguenze e quando si può parlare di responsabilità precontrattuale.
Cos’è la fase delle trattative
Le trattative sono la fase preliminare in cui due o più soggetti discutono le condizioni di un possibile contratto. È il momento in cui si valuta la convenienza, si fanno proposte, si scambiano informazioni, ma non c’è ancora un impegno vincolante.
Durante questa fase le parti hanno due diritti fondamentali:
- la libertà di contrattare, cioè la possibilità di decidere se e con chi concludere il contratto;
- la libertà di interrompere le trattative, purché ciò avvenga in buona fede.
La buona fede, infatti, è il principio cardine che regola l’intera fase precontrattuale.
Il principio di buona fede nelle trattative
La buona fede è un criterio di comportamento delle parti contraenti. La norma di riferimento all’interno del codice civile è l’articolo 1337 che impone loro di comportarsi, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, secondo buona fede.
Buona fede altro non significa se non correttezza e lealtà. Ciò significa che durante le trattative nessuna delle parti può agire in modo scorretto, ingannare l’altra o interrompere bruscamente i negoziati senza motivo, qualora si sia creato un legittimo affidamento nella controparte circa la futura conclusione del contratto.
La buona fede precontrattuale si traduce in doveri di:
- lealtà, evitando comportamenti ingannevoli;
- correttezza, informando l’altra parte su fatti rilevanti (dovere di informazione);
- collaborazione, per consentire un dialogo trasparente e costruttivo.
Quando uno di questi doveri viene violato, anche senza che il contratto sia stato firmato, può nascere una responsabilità precontrattuale. In sostanza, anche secondo la giurisprudenza, siamo di fronte ad un requisito della condotta che viene violato non solo quando una delle parti abbia agito con il proposito doloso di recare pregiudizio all’altra ma anche se il suo comportamento non sia improntato alla diligente correttezza e al senso di solidarietà sociale.
L’interruzione diventa illecita se avviene:
- senza giustificazione, dopo aver fatto intendere alla controparte che il contratto sarebbe stato certamente concluso;
- in modo improvviso e inatteso, quando l’altra parte ha già sostenuto costi o rinunciato ad altre opportunità;
- con finalità strumentali, come ottenere vantaggi o informazioni riservate da utilizzare contro la controparte;
- se si viola il dovere di informazione.
Mentre nei primi tre casi siamo dinnanzi a un recesso senza giusta causa, nell’ultimo caso, la buona fede quindi assume il carattere di un dovere di informazione di una parte nei confronti dell’altra. Ciascuna di esse ha il dovere di dare notizia delle circostanze che appaiono ignote all’altra e possono essere determinanti del suo consenso, tali per cui l’altra parte, sapendole, non avrebbe contrattato o avrebbe contrattato a condizioni diverse. Così ad esempio è contrario alla buona fede, mentre si vende un’area edificabile, dire di non essere a conoscenza di un progetto di variante al piano regolatore, che modificherà la destinazione di quell’area.
Quando si configura la responsabilità precontrattuale
La responsabilità precontrattuale si configura quando una delle parti, violando il dovere di buona fede, causa un danno alla controparte durante le trattative. Questa responsabilità non nasce dal contratto, perché il contratto non è stato concluso, ma da un comportamento scorretto nella fase che lo precede.
Chi, violando il dovere di buona fede nelle trattative contrattuali, ha cagionato un danno all’altra parte, è tenuto a risarcirlo. La giurisprudenza si occupa frequentemente della responsabilità precontrattuale e la considera un fatto illecito che ha preceduto o accompagnato la formazione del contratto. Si prescrive pertanto nel termine di 10 anni al pari della responsabilità extracontrattuale.
Interruzione ingiustificata di trattative per la vendita di un immobile
Immaginiamo che un potenziale acquirente e un venditore avviino trattative per la vendita di una casa. L’acquirente fa un’offerta, il venditore la accetta verbalmente e le parti si accordano per fissare il rogito. Nel frattempo, l’acquirente sostiene delle spese per la perizia, la valutazione bancaria e la preparazione del mutuo. Pochi giorni prima del rogito, il venditore decide di vendere l’immobile a un altro acquirente che gli offre un prezzo leggermente più alto, senza preavviso e senza una valida motivazione.
In questo caso, non essendo stato firmato ancora un contratto preliminare, il venditore è libero di non vendere, ma il suo comportamento viola il principio di buona fede perché ha creato un legittimo affidamento nella controparte.
Di conseguenza, l’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni precontrattuali, come le spese sostenute e le occasioni perse.
Quali danni si possono chiedere
Se il contratto non è concluso per interruzione ingiustificata delle trattative la misura del danno risarcibile si determina con il criterio dell’interesse contrattuale negativo e il lucro cessante consisterà nel danno per le occasioni perdute. Dunque, rientrano tra i danni risarcibili:
- le spese sostenute per la trattativa (consulenze, perizie, spostamenti, documenti);
- i costi per la predisposizione del contratto o per l’assistenza legale o notarile;
- la perdita di occasioni economiche alternative, se dimostrabile.
Il risarcimento, dunque, mira a ripristinare la situazione economica precedente alle trattative, come se queste non fossero mai iniziate.
Differenza tra interruzione delle trattative e responsabilità contrattuale
È importante distinguere tra responsabilità precontrattuale, che sorge prima della conclusione del contratto, per violazione dei doveri di buona fede nelle trattative e responsabilità contrattuale, che sorge dopo la conclusione del contratto, per inadempimento degli obblighi assunti.
Nel primo caso il risarcimento riguarda solo le spese e i danni subiti a causa delle trattative, non quelli derivanti dall’esecuzione del contratto, che non è mai stato concluso.
Come prevenire i rischi nelle trattative
Per evitare problemi legati all’interruzione delle trattative è consigliabile:
- Formalizzare le fasi delle trattative (es. tramite lettere di intenti o preaccordi scritti);
- Evitare promesse vincolanti finché non si è sicuri di voler concludere il contratto;
- Agire con trasparenza e comunicare tempestivamente eventuali cambiamenti di decisione;
- Documentare ogni passaggio, per tutelarsi in caso di contestazioni.
n particolare, la lettera di intenti può essere uno strumento utile per chiarire che le trattative non costituiscono ancora un obbligo contrattuale, evitando malintesi o pretese risarcitorie future.