Analizzando i dati dell’Agenzia delle Entrate dal 2018 al 2024, si nota che i contratti di 18 mesi sono tornati ai livelli pre-Covid. In totale, il valore economico dei canoni a medio e lungo termine è pari a quasi 4 miliardi di euro in sei anni
Il mercato immobiliare a Roma drogato dagli affitti brevi. Se ne parla da mesi, soprattutto da prima dell’inizio del Giubileo. Perché l’arrivo di milioni di turisti nella Città Eterna ha fatto fiutare l’affare a tanti proprietari con seconde case nei quartieri più battuti dai flussi. I numeri, però, raccontano qualcosa di diverso. Che potrebbe rappresentare uno spiraglio di speranza, al di là dei costi dei canoni, per chi cerca casa e non può permettersi di comprarla.
I numeri sugli affitti a Roma
I numeri arrivano dall’Agenzia delle Entrate, che periodicamente aggiorna il numero di contratti che vengono effettivamente registrati. Il periodo preso a riferimento è quello dal 2018 al 2024, quindi include sia il biennio pandemico, sia la fase di avvicinamento al Giubileo. La prima considerazione che va fatta è questa: effettivamente il numero di contratti stipulati nel 2024, rispetto al 2018, è calato: si è passati da 57.696 a 52.810. Ma se si prendono in considerazione il 2023 e il 2024, c’è un leggero incremento: +590 appartamenti locati nel giro di un anno, quando già l’ondata degli affitti brevi e la “airbnb economy” aveva preso abbondantemente piede.
Crescono i canoni transitori
Interessante, poi, capire quali tipologie di canone sono state scelte dai proprietari. Esistono i canoni liberi (generalmente 4+4), i transitori e quelli concordati. Nel secondo caso, cioè affitti da minimo uno a massimo 18 mesi – non a scopo turistico – la crescita è evidente, soprattutto nel passaggio tra il 2023 e il 2024. Perché se due anni fa l’Agenzia delle entrate ne ha visti registrare 5.147, con oltre 397mila metri quadri di alloggi affittati con questa formula contrattuale, nel 2024 si è schizzati a 7.393 contratti transitori e oltre 580mila metri quadri complessivi. Un balzo in avanti che striderebbe con la narrazione di una città completamente fagocitata dagli affitti brevi a scopo turistico.
“Boom” dei contratti per studenti
Passando poi ai canoni liberi, nel 2024 ne sono stati registrati oltre 11mila, con una variazione in negativo di poco meno di 600 unità rispetto al 2023. Ci sono poi i contratti per studenti (minimo sei mesi, massimo tre anni), un transitorio leggermente differente. Studenti che rappresentano una delle categorie coinvolte dall’emergenza abitativa a Roma, a causa dell’innalzarsi vertiginoso dei canoni e l’apparente riduzione dell’offerta nel mercato immobiliare capitolino. Nella Città Eterna, però, l’anno scorso l’Agenzia delle Entrate ha registrato 7.809 contratti di questo tipo: +2.086 in un anno.
Attenzione, però. L’anno prossimo bisognerà osservare con attenzione il trend di questi contratti transitori, perché gli operatori economici hanno già anticipato qualcosa. Come scrivevamo a inizio agosto, infatti, nel primo semestre del 2025 la domanda sarebbe calata del 7% rispetto al 2024. Certo, si parla di richieste, non di contratti registrati. E comunque di un periodo di tempo ancora parziale. Si vedrà a inizio 2026, e soprattutto basandosi su dati del Fisco, e non di portali aggregatori di annunci come, nel caso in questione, Immobiliare.it.
Tornano a crescere i canoni concordati
Vivono un calo, ma stanno gradualmente recuperando i numeri pre-Covid, i contratti a canone concordato con cedolare secca. Un vantaggio per chi affitta grazie allo sgravio fiscale, e per l’inquilino che paga un canone più basso rispetto al mercato e con la garanzia di non vederselo alzato per colpa degli aggiornamenti Istat. Nel 2024 sono stati stipulati 26.337 contratti di questo tipo, quasi 3mila in meno del 2023, ma più del 2018. Lontano ancora il picco del 2021 con oltre 33mila contratti registrati.
Affitti residenziali vs affitti turistici
L’anno scorso, quindi, sono stati 52.810 gli appartamenti messi in affitto per scopi residenziali, a fronte di un numero di alloggi turistici che, secondo i dati resi noti anche dall’assessore al Turismo di Roma, Alessandro Onorato, nel 2025 sono arrivati a superare i 38mila. Una cifra sicuramente raddoppiata rispetto al 2022, e che si concentra moltissimo nel Centro Storico e nei quartieri limitrofi, quelli che compongono la cosiddetta “città storica”, i rioni e le zone più collegate che vanno da Trastevere a Testaccio, da Trieste-Salario a Parioli, fino a Prati.
Un giro d’affari da oltre 3 miliardi di euro
Importante anche il valore complessivo dei contratti. Si è arrivati a 106 milioni di euro per i transitori, quasi 98 per i contratti a studenti, oltre 141 per quelli a libero mercato e 300 milioni per il concordato. Sommando i valori dei contratti dal 2018 al 2024, si arriva a 3 miliardi, 854milioni e 200 mila euro complessivi. Con i contratti a canone concordato a farla da padroni: rappresentano oltre 2 miliardi di euro della torta su Roma. A livello numerico, sono oltre il 50% dei contratti stipulati, come confermavano già le sigle sindacali che a luglio 2023 hanno siglato un nuovo accordo con il Comune, per sostituire quello siglato nel 2019 dopo 15 anni di assenza.
L’illusione del Giubileo
Questi numeri, che dovranno essere aggiornati nel 2026 con l’aggiornamento relativo a tutto l’anno in corso, rappresentano già una base di partenza non indifferente per capire il fenomeno. E forniscono una conferma a quanto diversi addetti ai lavori stanno raccontando da tempo: il “boom” degli affitti turistici grazie al Giubileo non c’è stato. Il tasso di occupazione delle stanze, infatti, si sarebbe fermato a un non entusiasmante 70%.
“La mia impressione, ma non solo mia, è che il Giubileo abbia gonfiato molto le aspettative di tanti piccoli proprietari – diceva il consigliere capitolino Giovanni Caudo a RomaToday nel gennaio 2025 -, che invece si troveranno con le case vuote, soprattutto se non collocate nei rioni centrali. Sulla residenza stabile c’è una domanda crescente, su quella turistica i flussi sono molto meno stabili e meno prevedibili”.