Cos’è l’usufrutto e come funziona

L’usufrutto è un diritto reale su cosa altrui disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile. Esso attribuisce a un soggetto, detto usufruttuario, il diritto di godere di un bene di proprietà altrui e di trarne ogni utilità, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Egli potrà quindi utilizzare il bene e fare propri i frutti naturali e civili.

Il proprietario, invece, conserva la cosiddetta nuda proprietà: ha la titolarità del bene, ma non può utilizzarlo o trarne vantaggio fino a quando dura l’usufrutto. L’usufrutto dunque coesiste con il diritto di proprietà il cui contenuto tuttavia si riduce.

Facciamo un esempio pratico: Tizio e Caia sono i proprietari di un appartamento e decidono di costituire un usufrutto in favore del figlio Mevio. Da quel momento Mevio potrà vivere nell’immobile e disporne a proprio piacimento mentre i genitori diverranno nudi proprietari.
Questo sta a significare che il diritto di proprietà verrà limitato per quelle che sono le sue facoltà tipiche a seguito della costituzione di un diritto reale di godimento. Alla scadenza dell’usufrutto (che può essere a termine o vitalizio), l’immobile torna nella piena disponibilità del nudo proprietario.

Costituzione e durata dell’usufrutto

Il diritto di usufrutto si costituisce mediante atto tra vivi, come la sottoscrizione di un contratto oppure per atto mortis causa come può essere un atto testamentario. Non dimentichiamo che altra modalità di acquisto a titolo originario è l’usucapione.

L’usufrutto può avere una scadenza specifica, quando si tratta di usucapione a termine oppure può essere vita natural durante. Nel primo caso si estingue con il raggiungimento del termine, nel secondo caso con la morte dell’usufruttuario. Altra modalità di estinzione dell’usufrutto è la rinuncia da parte dell’usufruttuario.

Diritti e doveri dell’usufruttuario

L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene e percepirne i frutti (articolo 981 del codice civile). Ciò significa che può:

• abitarvi personalmente;
• trarre un reddito locando l’immobile, qualora ad esempio viva altrove;
• esercitare tutti i poteri tipici del proprietario, salvo l’alienazione del bene che resta una facoltà in capo al nudo proprietario.

In sostanza, l’usufruttuario può operare in totale autonomia, potendo eseguire lavori di ristrutturazione, affittando l’immobile o addirittura cedendo il diritto di usufrutto nel rispetto di alcune condizioni.

Tuttavia, all’usufruttuario spettano anche alcuni doveri:

• mantenere la destinazione economica dell’immobile impressa al bene dal proprietario, non potendo, ad esempio, trasformare un appartamento in laboratorio industriale;
• provvedere alle spese ordinarie e di manutenzione;
• restituire il bene al termine dell’usufrutto nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento dovuto all’uso normale.

Egli inoltre non può venderlo, rifiutarsi di farsi carico delle spese che a lui competono o opporsi al pagamento delle imposte da lui dovute.

Diritti e doveri del nudo proprietario

Il nudo proprietario conserva la titolarità dell’immobile, ma non può utilizzarlo né concederlo in locazione. I suoi diritti sono “sospesi” fino alla cessazione dell’usufrutto. Spettano però al nudo proprietario:

• le spese straordinarie di conservazione dell’immobile (ad esempio rifacimento del tetto o consolidamento strutturale);
• la facoltà di vendere la nuda proprietà, fermo restando l’usufrutto che potrà essere opposto a chi compra il bene;
• il diritto di tornare pieno proprietario allo scadere dell’usufrutto.

Chi può affittare l’immobile

Da quanto detto finora, la regola generale è chiara: è l’usufruttuario ad avere il potere di concedere in locazione l’immobile, in quanto ha la facoltà di fare suoi i frutti naturali e civili. Infatti, il diritto di percepire i frutti del bene comprende anche la possibilità di stipulare un contratto di locazione e di incassare i relativi canoni.

Ne consegue che potrà dare in affitto la casa a terzi salva la presenza di vincoli o divieti derivanti da particolari accordi con il nudo proprietario.

Il nudo proprietario, al contrario, non ha il pieno godimento del bene e quindi non può validamente concederlo in affitto per trarne i frutti economici. Un eventuale contratto stipulato dal solo nudo proprietario sarebbe nullo, perché mancherebbe il potere sul bene in tal senso.

Cosa accade ai contratti di locazione alla scadenza dell’usufrutto

Un punto delicato riguarda i rapporti tra contratti di locazione e durata dell’usufrutto. L’art. 999 del codice civile stabilisce che, in caso di assenza di vincoli o limitazioni le locazioni concluse dall’usufruttuario continuano anche nei confronti del nudo proprietario ma è necessario che la locazione venga redatta con atto notarile o con scrittura privata avente data certa e antecedente la scadenza dell’usufrutto. Il requisito è fondamentale per opporre la locazione al nudo proprietario una volta che l’usufrutto sia giunto al termine. Il tutto per evitare cioè che l’affittuario sia obbligato a restituire l’immobile.

Se il contratto di usufrutto è stato concluso vita natural durante la locazione, dopo la morte dell’usufruttuario, non potrà proseguire oltre 5 anni dall’estinzione dell’usufrutto. Se il contratto di usufrutto prevede invece una scadenza continueranno soltanto per l’anno in corso.

Facciamo un esempio:

• Caio usufruttuario concede in locazione l’appartamento a Sempronio per 8 anni;
• dopo 1 anno, l’usufrutto si estingue per la morte di Caio;
• il nudo proprietario (diventato pieno proprietario) è obbligato a rispettare il contratto solo per 5 anni dalla cessazione dell’usufrutto.

Questo meccanismo tutela da un lato l’usufruttuario, che può locare l’immobile e dall’altro il nudo proprietario, che non resta vincolato per periodi eccessivamente lunghi.

L’inquilino (conduttore) che stipula il contratto con l’usufruttuario gode di piena tutela: il contratto è valido e opponibile al nudo proprietario entro i limiti visti sopra.

Se, con l’estinzione dell’usufrutto, il nudo proprietario non vuole proseguire la locazione, dovrà rispettare il termine massimo previsto dalla legge.

Inoltre, l’inquilino non è tenuto a verificare la titolarità del bene oltre la registrazione del contratto: basta che il contratto sia stipulato dall’usufruttuario, che è il legittimato a concedere in locazione.

Divieto di locazione, quando è possibile

È lecito chiedersi se il nudo proprietario possa opporsi alla locazione. È possibile ma per questo è necessario che tra usufruttuario e nudo proprietario siano stati stipulati accordi specifici in merito alla possibilità di dare in affitto l’immobile.

Appurato che non è facoltà del nudo proprietario locare la casa, eventuali accordi potrebbero stabilire il divieto per l’usufruttuario di dare in affitto a terzi o prevedere il consenso eventuale da parte del nudo proprietario prima di procedere in tal senso.

La disciplina dell’usufrutto assicura un equilibrio tra le esigenze del nudo proprietario e quelle dell’usufruttuario, garantendo al primo la conservazione del bene e al secondo la possibilità di sfruttarlo economicamente.