Se l’aumento del volume o della superficie lorda (variazione essenziale) rimane entro il 15%, l’intervento rientra tra le difformità parziali, che possono essere regolarizzate attraverso le disposizioni previste dal Decreto Salva Casa con la sanatoria cd. semplificata, cioè conformità edilizia al momento della realizzazione e urbanistica al momento della presentazione della domanda
Matteo Peppucci
La Regione Lazio ‘alza’ il tetto delle variazioni essenziali al 15% delle irregolarità edilizie, che possono quindi beneficiare della sanatoria semplificata del DL Salva Casa: quanto disposto dalla proposta di legge 171/2024, recante “Semplificazioni e misure incentivanti il governo del territorio” e approvata nei giorni scorsi dal Consiglio regionale, è senz’altro molto impattante perché aumenta e non di poco il perimetro della nuova procedura semplificata prevista dal DL 69/2024.
Variazioni essenziali fino al 15%
L’intervento di questa legge regionale – che deve ancora entrare in vigore – prevede che si configuri una variazione essenziale quando vi sia un incremento entro
“il 15 per cento del volume o della superficie lorda complessiva dell’edificio”.
Di conseguenza, se l’aumento rimane entro tale soglia, l’intervento rientra tra le difformità parziali, che possono essere regolarizzate attraverso le disposizioni previste dal Decreto Salva Casa.
Va evidenziato che fino ad ora erano state considerate variazioni essenziali gli scostamenti del volume o della superficie lorda entro il 2%, pertanto l’aumento dello scostamento consentito è molto significativo.
La sanatoria semplificata del Salva Casa
Sappiamo che grazie al nuovo art.36-bis, ovverosia l’accertamento di conformità semplificato, si supera il concetto di doppia conformità per come lo conoscevamo fino all’avvento del DL 69/2024.
Secondo le nuove regole, gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, devono essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.
La differenza col ‘prima’ (e con la sanatoria classica ex art.36 che comunque resta in vigore per gli abusi maggiori, come ad esempio quelli in totale difformità o in assenza di permesso di costruire) è evidente, visto che l’accertamento di confromità standard prevede la conformità sia urbanistica che edilizia ‘prima’ e ‘dopo’.
Variazioni essenziali: cosa sono?
Le variazioni essenziali si configurano nei seguenti casi:
- cambiamento della destinazione d’uso che comporta un’alterazione degli standard urbanistici previsti;
- incremento rilevante del volume o della superficie dei solai, da valutare rispetto al progetto autorizzato;
- alterazioni significative dei parametri edilizi o urbanistici contenuti nel titolo abilitativo, o dello stesso posizionamento dell’edificio all’interno dell’area di intervento;
- modifiche rilevanti alle caratteristiche originarie dell’opera autorizzata;
- inosservanza delle disposizioni in materia di costruzioni in zona sismica, ad eccezione dei soli aspetti procedurali.
Le altre novità della legge laziale: nuova regolarizzazione per i sottotetti
Ulteriori aggiornamenti – rinvenibili nella versione attuale del provvedimento – riguardano numerose modifiche incisive alla legge regionale n. 7/2017, nota come “Piano Casa Lazio”, che disciplina gli interventi di rigenerazione urbana.
Tra i principali cambiamenti:
- vengono potenziati gli incentivi edificatori: gli interventi che prevedono la demolizione e ricostruzione potranno beneficiare di un incremento volumetrico fino al 30%, mentre per le opere di ristrutturazione è previsto un aumento fino al 15%, agevolazioni prima non contemplate nella normativa in vigore;
- si autorizzano interventi aggiuntivi per il recupero di superfici e volumi preesistenti, anche se accessori o pertinenziali, nella misura massima del 20% rispetto al volume o alla superficie dell’immobile, con un limite assoluto di 100 metri quadrati per edificio;
- si prevede il recupero di volumetrie e superfici esistenti con criteri meno rigidi rispetto al passato;
- cambia anche la normativa sul recupero dei sottotetti contenuta nella legge regionale n. 13/2009. In particolare:
a) sarà possibile trasformare i sottotetti è estesa a quelli realizzati entro il 31 marzo 2025, con destinazioni ammesse di tipo abitativo, turistico-ricettivo, sanitario o socio-assistenziale;
b) si autorizza il recupero anche per i sottotetti non collegati a unità immobiliari già presenti nell’edificio, purché destinati a prima abitazione;
c) viene eliminato il divieto vigente per gli interventi nei centri storici, fatta eccezione per gli edifici sottoposti a vincoli storico-monumentali. - si apre alla possibilità di regolarizzare locali quali sottotetti, seminterrati e autorimesse a livello strada, anche nei centri storici. L’unica condizione per l’ammissibilità della sanatoria è il rispetto dei parametri minimi di luce e ventilazione (rapporto pari ad almeno 1/16). Se tale requisito è rispettato, l’altezza interna potrà essere di almeno 2,40 metri per i sottotetti e la minima consentita per i seminterrati.