In merito ai vecchi interventi edilizi, l’autorizzazione all’abitabilità (oggi agibilità – SCA) non ha autonoma efficacia autorizzativa né può supplire al titolo edilizio mancante. Ai fini della ricostruzione dello stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001, ciò che rileva è l’esistenza di un titolo abilitativo che abbia espressamente assentito le opere.

L’articolo analizza il valore giuridico dell’abitabilità/agibilità in relazione agli abusi edilizi realizzati tra il 1967 e il 1968, periodo di piena efficacia della Legge Ponte. Secondo il Consiglio di Stato, il certificato di abitabilità non ha natura autorizzativa e non può sostituire il titolo edilizio mancante. Ai fini della ricostruzione dello stato legittimo ex art. 9-bis d.P.R. 380/2001 rileva esclusivamente l’esistenza di un titolo abilitativo che abbia espressamente assentito le opere (sia esso ‘vecchio’ o recente). In mancanza, gli interventi sono abusivi, anche se menzionati in atti certificativi successivi.

Può un’autorizzazione di abilitabilità (o certificato di abitabilità-agibilità) supplire al titolo abilitativo e provare la regolarità di un edificio costruito nel 1968, quindi in piena vigenza di Legge Ponte?

A questa interessante domanda risponde il Consiglio di Stato nella sentenza 3668/2026 dello scorso 11 maggio, dove alla fine viene confermata la legittimità dell’ordinanza di demolizione di un piano interrato e relativa rampa di accesso realizzati in assenza di titolo edilizio in un edificio condominiale costruito nel 1968, quindi in epoca di piena vigenza della l. 765/1967.

La sentenza chiarisce che l’autorizzazione all’abitabilità – pur menzionando il piano scantinato e attestandone la conformità al progetto approvato – non ha autonoma efficacia autorizzativa né può supplire al titolo edilizio mancante. Ai fini della ricostruzione dello stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001, ciò che rileva è l’esistenza di un titolo abilitativo che abbia espressamente assentito le opere; in sua assenza, queste sono abusive indipendentemente da atti certificativi successivi.

Il caso: piano interrato e rampa abusivi

I condomini di un edificio plurifamiliare sito in un comune pugliese impugnano l’ordinanza comunale di demolizione di un piano interrato (con relativi locali deposito e box auto) e di una rampa carrabile di accesso, ritenuti abusivi dall’amministrazione. A fondamento del ricorso sostengono che l’immobile sarebbe conforme a quanto realizzato nel 1968, valorizzando il certificato di abitabilità rilasciato dal Sindaco nel 1971, che menziona espressamente il piano scantinato dichiarandolo conforme al progetto approvato nel 1968. Il TAR Puglia annulla l’ordinanza ritenendo il piano interrato pacificamente assentito sulla base di quegli atti. Il Comune appella e il Consiglio di Stato ribalta la decisione.

Il quadro normativo: la Legge Ponte e l’art. 9-bis T.U.E.

Il discrimine temporale fondamentale in materia di abusivismo edilizio storico è il 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della l. 765/1967. Prima di tale data, l’obbligo di licenza edilizia era limitato ai centri abitati; dopo, si estende all’intero territorio comunale.

Per gli immobili costruiti dopo il 1967, lo stato legittimo si determina quindi esclusivamente sulla base del titolo abilitativo rilasciato o degli altri titoli successivi, come inseriti nel nostro ordinamento dal Salva Casa.

L’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001 – nel testo vigente, come modificato dal Decreto Salva Casa – disciplina puntualmente la ricostruzione dello stato legittimo: per gli edifici realizzati in epoca in cui il titolo non era obbligatorio, ammette il ricorso a documenti probanti alternativi (dati catastali di primo impianto, fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio).

Per gli immobili soggetti all’obbligo del titolo, invece, “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis”.

Quindi, il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024), con l’art.1 comma 1 lettera b), ha modificato il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, per prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. In relazione al titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, lo stesso può essere rilasciato o assentito;
• lo stato legittimo è determinato dall’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Anche l’eventuale permesso in sanatoria o la dimostrazione del pagamento delle sanzioni, quindi, possono provare lo stato legittimo.

La clausola relativa al “principio di prova” del titolo abilitativo di cui non siano disponibili copia o estremi non è invocabile quando il titolo semplicemente non è mai stato richiesto né rilasciato.

L’abitabilità non ha valenza urbanistico-edilizia

Il nucleo della decisione riguarda il valore probatorio degli atti prodotti dai condomini a dimostrazione della regolarità del piano interrato.

Il nulla osta del 1968 non riporta il piano interrato né nella parte grafica né in quella descrittiva. Il Consiglio di Stato osserva che non emergono elementi – neppure prospettati dalla parte appellata – da cui desumere che tale omissione sia frutto di un refuso o di una dimenticanza: ne consegue che non può escludersi che il piano interrato sia stato realizzato successivamente al rilascio del nulla osta, tanto da comparire per la prima volta in documenti del 1971, circa tre anni dopo.

L’autorizzazione all’abitabilità rilasciata dal Sindaco nel 1971 – che attestava che l’immobile, “comprensivo del piano scantinato”, era stato eseguito “in conformità del progetto approvato in data 14 agosto 1968″ – non può essere valorizzata come il TAR aveva fatto.

Il Consiglio di Stato chiarisce con nettezza che l’abitabilità (oggi agibilità) è un atto certificativo avente ad oggetto l’idoneità igienico-sanitaria, la sicurezza degli impianti e la salubrità dell’edificio: non costituisce titolo edilizio, non autorizza la costruzione o la modifica di un immobile e non ha autonoma efficacia legittimante sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Il fatto che tale atto richiami il progetto del 1968 non trasforma retroattivamente un’attestazione di salubrità in un’approvazione costruttiva. Analogamente, la licenza d’uso prefettizia e il certificato di collaudo non hanno natura di titoli abilitativi edilizi e non possono supplire alla mancanza del titolo.

Il principio affermato e le sue implicazioni

Per gli immobili ricadenti sotto la Legge Ponte, la legittimità delle opere dipende dall’esistenza di un titolo edilizio che le abbia espressamente assentite o dagli altri titoli previsti dall’art.9-bis del dpr 380/2001.

In assenza di tali titoli, le opere sono abusive e soggette alle misure repressive previste dall’ordinamento, ivi compresa la demolizione. Atti certificativi successivi – per quanto emessi da pubbliche autorità, per quanto basati su ispezioni in loco, per quanto mai contestati per decenni – non possono sanare la mancanza originaria del titolo edilizio né fondare uno stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis T.U.E.

L’onere di dimostrare la legittimità dell’opera grava sul privato, e tale onere non può ritenersi assolto mediante documentazione che non attesti l’avvenuto rilascio di un titolo abilitativo edilizio.

FAQ TECNICHE: Agibilità e stato legittimo di opere post 1967 | Ingenio

L’abitabilità può dimostrare la regolarità edilizia di un immobile?
No. L’abitabilità (oggi agibilità) è un atto certificativo che riguarda salubrità, sicurezza e igiene. Non ha efficacia urbanistico-edilizia e non può sanare o legittimare opere prive di titolo abilitativo.

Perché il periodo 1967-1968 è decisivo?
Dal 1° settembre 1967, con la Legge Ponte, l’obbligo di titolo edilizio si estende a tutto il territorio comunale. Gli edifici realizzati dopo tale data devono essere supportati da un titolo espresso.

Come si ricostruisce lo stato legittimo ex art. 9-bis T.U.E.?
Per gli immobili soggetti all’obbligo del titolo, lo stato legittimo deriva solo dai titoli edilizi rilasciati o assentiti.
Documenti alternativi sono ammessi solo per edifici realizzati quando il titolo non era richiesto.

Un atto successivo può “coprire” un’opera non assentita?
No. Atti come abitabilità, collaudi o licenze d’uso non hanno funzione sanante. Non possono trasformare ex post un’opera abusiva in legittima.

Su chi grava l’onere della prova della legittimità edilizia?
L’onere probatorio grava sul privato, che deve dimostrare l’esistenza di un titolo edilizio valido; in sua assenza, l’opera resta abusiva e sanzionabile.

LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO

Fonte: ingenio-web.it

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Il mercato italiano degli uffici rallenta nel 2026: Roma supera Milano negli investimenti, aumentano i canoni prime e cambia la domanda

Il mercato italiano degli uffici apre il 2026 con un rallentamento rispetto ai segnali di crescita registrati nel corso del 2025. A incidere sull’andamento del comparto sono soprattutto la maggiore prudenza di investitori e aziende e la scarsità di immobili di alta qualità nelle aree più richieste delle grandi città.

Secondo l’ultimo report pubblicato da Savills Italia, nel primo trimestre del 2026 gli investimenti nel settore office hanno raggiunto circa 400 milioni di euro.

Roma guadagna terreno negli investimenti immobiliari Uno degli elementi più rilevanti emersi nel primo trimestre riguarda il cambiamento della geografia degli investimenti. Negli ultimi anni Milano aveva rappresentato il principale punto di riferimento per il mercato immobiliare direzionale italiano.

Nel 2026, invece, Roma ha assunto un ruolo sempre più centrale nelle strategie degli investitori.

Secondo i dati del report, la Capitale ha assorbito il 52% dei volumi investiti nel comparto uffici attraverso cinque operazioni concluse tra il Central Business District, il centro storico e alcune aree periferiche considerate strategiche.

Milano, al contrario, ha visto ridursi la propria quota al 19% del totale degli investimenti. Gli investitori sembrano orientati a distribuire maggiormente il capitale su più città e su opportunità considerate più competitive in termini di rendimento. Anche la composizione degli investitori sta cambiando.

Cresce infatti il peso degli operatori domestici, mentre gli investitori internazionali rappresentano oggi circa il 39% delle operazioni concluse. Aumentano le operazioni che vedono aziende acquistare direttamente gli spazi destinati alle proprie attività invece di proseguire con la locazione.

Quanto rendono gli uffici a Milano e Roma Nonostante il rallentamento del mercato, i rendimenti netti prime restano sostanzialmente stabili. Milano continua a mantenere un rendimento del 4,25%, mentre Roma si attesta al 4,75%.

Secondo gli analisti, la stabilità dei rendimenti riflette una fase di equilibrio temporaneo del comparto, influenzato dall’incertezza economica e geopolitica internazionale. Le tensioni globali e la prudenza degli investitori stanno infatti rallentando i processi decisionali e le strategie di allocazione del capitale.

Gli operatori del settore si aspettano una seconda parte dell’anno più dinamica grazie all’avvio di nuove operazioni e a una graduale crescita della liquidità disponibile sul mercato.

Milano rallenta anche sul fronte delle locazioni Segnali di rallentamento emergono anche dal mercato delle locazioni, soprattutto a Milano. Nel primo trimestre del 2026 l’assorbimento di uffici nel capoluogo lombardo si è fermato a circa 64mila metri quadrati, un dato inferiore alle aspettative del settore.

A incidere è soprattutto la carenza di immobili di grado A, cioè uffici di elevata qualità, moderni e con certificazioni ambientali ESG. Le aziende continuano a ricercare spazi efficienti sotto il profilo energetico e tecnologico, ma l’offerta disponibile nelle zone centrali è ormai molto limitata.

Questa scarsità sta spingendo verso l’alto i canoni prime, che hanno raggiunto il livello record di 800 euro al metro quadrato all’anno. Nonostante l’aumento dei prezzi, la domanda nelle aree centrali continua a rimanere elevata.

Cambiano però le esigenze delle imprese, che oggi privilegiano superfici più contenute ma caratterizzate da standard qualitativi più elevati. Come cambia la domanda delle aziende Uno dei trend più evidenti del primo trimestre riguarda proprio la dimensione degli spazi richiesti dalle aziende.

Secondo il report, il 78% dei contratti conclusi ha riguardato superfici inferiori ai 1.000 metri quadrati, mentre risultano quasi assenti le grandi operazioni superiori ai 5.000 metri quadrati.

Il dato riflette un cambiamento strutturale nel modo in cui le imprese utilizzano gli uffici dopo la diffusione dello smart working e dei modelli di lavoro ibridi. L’obiettivo delle aziende non è più disporre di grandi superfici, ma puntare su ambienti più efficienti, sostenibili e flessibili.

Gli uffici vengono sempre più considerati strumenti strategici per migliorare il benessere dei dipendenti, attrarre personale qualificato e ridurre i costi energetici. In questo contesto assumono un peso crescente le certificazioni ESG, l’efficienza energetica degli edifici e la qualità complessiva degli spazi.

Fonte: quifinanza.it

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Il settore immobiliare è oggi caratterizzato da un quadro normativo sempre più articolato, soprattutto per chi gestisce immobili destinati alla locazione, agli affitti brevi o alla ricettività turistica. Obblighi fiscali, comunicazioni telematiche, codici identificativi, requisiti di sicurezza e controlli incrociati rendono necessaria una gestione attenta e aggiornata.

Con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale, degli adempimenti collegati alla Banca Dati Strutture Ricettive e delle comunicazioni fiscali previste per le locazioni brevi, il rischio di errori formali o omissioni è aumentato. La disciplina fiscale delle locazioni brevi riguarda i contratti di immobili a uso abitativo situati in Italia e di durata non superiore a 30 giorni.

Il nuovo scenario normativo del settore immobiliare

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare è stato interessato da interventi normativi pensati per rendere più trasparente la gestione degli immobili, contrastare l’evasione fiscale e garantire maggiore sicurezza agli ospiti. Questo vale in particolare per chi opera nel campo degli affitti turistici, delle locazioni brevi e delle strutture ricettive non alberghiere.

Tra gli aspetti più rilevanti rientrano la corretta dichiarazione dei redditi, l’indicazione dei dati catastali, la gestione dei contratti, la comunicazione degli ospiti alle autorità competenti e il rispetto delle regole locali. Ogni proprietario deve quindi considerare la normativa non come un dettaglio secondario, ma come parte essenziale della gestione dell’immobile.

Codice Identificativo Nazionale e obblighi per gli affitti brevi

Uno degli elementi centrali della nuova disciplina è il CIN, cioè il Codice Identificativo Nazionale, collegato alla BDSR del Ministero del Turismo. Il codice deve essere utilizzato per identificare gli immobili destinati a locazioni turistiche e brevi, anche negli annunci pubblicati online. L’obbligo riguarda proprietari, gestori, intermediari e portali che promuovono gli immobili.

La mancata indicazione del codice, l’assenza di registrazione o una gestione non conforme possono esporre a sanzioni amministrative. Per questo motivo è fondamentale verificare che l’immobile sia correttamente censito, che i dati siano aggiornati e che ogni annuncio riporti le informazioni richieste dalla normativa.

Controlli fiscali e comunicazioni all’Agenzia delle Entrate

La gestione fiscale rappresenta uno degli ambiti più delicati. Per le locazioni brevi, l’Agenzia delle Entrate prevede specifici obblighi di comunicazione dei dati relativi ai contratti, che possono essere trasmessi direttamente o tramite intermediari abilitati.

Per non rischiare multe salatissime sui controlli incrociati dell’Agenzia delle Entrate, molti proprietari delegano l’intera rendicontazione telematica a un’agenzia di gestione per affitti brevi regolarmente iscritta ai registri, come Interhome. Questa scelta consente di ridurre il rischio di errori, soprattutto quando si gestiscono più immobili, prenotazioni frequenti o flussi di incasso provenienti da piattaforme diverse.

Sicurezza, ospiti e adempimenti amministrativi

Oltre agli aspetti fiscali, il settore immobiliare richiede attenzione anche sul piano amministrativo e della sicurezza. Chi affitta un immobile per brevi periodi deve rispettare le disposizioni relative alla comunicazione degli ospiti, alla conformità dell’alloggio e agli eventuali requisiti previsti dalla normativa regionale o comunale.

In molti casi, il mancato rispetto di questi obblighi non dipende da una volontà evasiva, ma da una conoscenza incompleta delle procedure. Tuttavia, l’errore burocratico può comunque generare contestazioni, sospensioni dell’attività o multe. Per questo motivo è consigliabile predisporre un sistema ordinato di archiviazione dei documenti, ricevute, contratti, comunicazioni e autorizzazioni.

Normative locali e differenze tra Comuni e Regioni

Un ulteriore elemento di complessità riguarda le differenze territoriali. Le regole sugli affitti brevi, sulle strutture ricettive e sulle locazioni turistiche possono variare in base alla Regione o al Comune. Alcune amministrazioni prevedono comunicazioni specifiche, imposte di soggiorno, registrazioni su portali locali o limiti legati alla destinazione d’uso degli immobili.

Per navigare correttamente tra le normative immobiliari, non è quindi sufficiente conoscere le regole nazionali. È necessario controllare anche regolamenti comunali, disposizioni regionali e aggiornamenti periodici, soprattutto nelle città ad alta pressione turistica.

Come evitare sanzioni nella gestione immobiliare

Per evitare sanzioni nel settore immobiliare, è importante adottare un approccio preventivo. La prima azione consiste nel verificare la regolarità dell’immobile, la corretta intestazione catastale, la presenza dei codici identificativi richiesti e la coerenza tra annunci online, contratti e dichiarazioni fiscali.

È inoltre utile affidarsi a professionisti qualificati, consulenti fiscali o società specializzate nella gestione immobiliare. Una gestione improvvisata può sembrare più economica nel breve periodo, ma può trasformarsi in un costo elevato in caso di controlli, omissioni o dichiarazioni non corrette.

Fonte: lamiafinanza.it

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La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) ha illustrato in audizione presso la Commissione VIII della Camera dei deputati le proprie osservazioni sul decreto-legge 7 maggio 2026 n. 66 (A.C. 2920) recante “Disposizioni urgenti per il Piano casa”, volto a rispondere alla crescente difficoltà di accesso all’abitazione per giovani, famiglie, studenti universitari, lavoratori fuori sede e nuclei economicamente fragili.

“Il successo del Piano casa non dipenderà solo dalle risorse stanziate, ma dalla capacità del sistema di individuare correttamente i fabbisogni abitativi. È necessario determinare l’aderenza dei valori calmierati ai valori di mercato e semplificare i processi di attuazione del decreto”, ha dichiarato Fabrizio Segalerba, presidente nazionale FIAIP.

La Federazione esprime apprezzamento per l’impostazione del provvedimento, incentrata sull’incremento dell’offerta abitativa accessibile attraverso il recupero e la valorizzazione del patrimonio esistente, la rigenerazione urbana, il contenimento del consumo di suolo e il partenariato pubblico-privato.

FIAIP ha presentato cinque proposte emendative per rafforzare efficacia, sostenibilità e attuazione del decreto, favorendo un raccordo stabile tra politiche pubbliche e dinamiche territoriali del mercato immobiliare.

Tra le proposte, il coinvolgimento strutturale delle associazioni rappresentative degli agenti immobiliari nella Cabina di monitoraggio prevista dal decreto, per migliorare la conoscenza dei fabbisogni abitativi, monitorare l’andamento dei canoni, determinare valori calmierati e garantire trasparenza nei processi tra pubblico e privato. Il coinvolgimento delle associazioni iscritte al CNEL nella definizione dei valori calmierati è indicato come strumento per assicurare maggiore aderenza alla realtà dei canoni, sostenibilità economica degli interventi ed equilibrio tra finalità sociale e capacità di assorbimento del mercato.

FIAIP propone inoltre l’estensione del Fondo morosità agli alloggi sociali e convenzionati a canone calmierato. “Questo punto è rilevante perché il Piano casa potrà funzionare solo se riuscirà ad attrarre investimenti privati e istituzionali nell’housing accessibile, aumentando la fiducia degli investitori e rendendo più bancabili e sostenibili gli interventi di housing sociale”, ha osservato Segalerba.

Ai fini del rafforzamento del patrimonio abitativo, la Federazione suggerisce di reinvestire almeno il 70 per cento dei proventi derivanti dalle alienazioni ERP nel recupero, nella manutenzione e nella realizzazione di nuovi alloggi sociali nel medesimo territorio regionale, per evitare una riduzione dello stock abitativo pubblico.

FIAIP chiede infine di semplificare, anche attraverso strumenti digitali, l’accesso agli archivi edilizi, catastali e ipotecari, con l’obiettivo di velocizzare le verifiche documentali, le due diligence e i processi di rigenerazione urbana, favorendo certezza giuridica, una più rapida circolazione degli immobili e una più efficace attuazione delle misure previste dal decreto.

Fonte: monitorimmobiliare.it

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Nel 2025 il mercato immobiliare italiano consolida la ripresa già avviata nel 2024. Le compravendite di abitazioni crescono del 6,6%, mentre il comparto dei mutui registra un incremento del 18,8% nel numero dei finanziamenti erogati e del 30,4% nel capitale complessivamente concesso. In aumento anche i valori economici delle transazioni immobiliari (+4,3%).

È quanto emerge dal Rapporto “Dati Statistici Notarili 2025” (DSN), pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato e realizzato sulla base dell’attività di tutti gli studi notarili italiani. I dati fotografano le effettive transazioni concluse nel corso dell’anno e confermano il rafforzamento del segmento residenziale, con una netta prevalenza delle compravendite tra privati sia per le prime sia per le seconde case. Crescono inoltre gli acquisti agevolati per la prima casa, richiesti soprattutto dai giovani, mentre il segmento del lusso mantiene la propria attrattività con un aumento delle compravendite di immobili di valore superiore al milione di euro.

Il rapporto evidenzia anche il ruolo centrale degli under 35 nel mercato del credito: questa fascia rappresenta oltre il 40% dei contraenti dei mutui. Il Nord Italia continua a trainare il mercato dei finanziamenti immobiliari, con la Lombardia prima regione per volume di operazioni.

Il Rapporto completo e il comunicato stampa sono disponibili nella sezione dedicata ai Dati Statistici Notarili.

Il Rapporto completo è disponibile nella sezione dedicata ai Dati Statistici Notarili.

È inoltre disponibile il comunicato stampa dedicato.

Fonte: notariato.it

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Una SCIA puo’ essere rimessa in discussione anni dopo, solo perche’ il Comune avvia un controllo collegato a una successiva attivita’ commerciale o agrituristica? E’ legittima una demolizione tardiva?

Il TAR Toscana, con la sentenza n. 795/2026, affronta il caso di un annesso agricolo installato tramite SCIA e successivamente utilizzato nell’ambito di un’attivita’ agrituristica. Il Comune aveva ordinato la demolizione del manufatto e inibito l’attivita’, ritenendo l’opera non conforme alla disciplina urbanistica comunale e ai requisiti dimensionali degli ambienti di lavoro.

Secondo i giudici amministrativi, pero’, quando un intervento e’ stato realizzato sulla base di una SCIA non tempestivamente inibita, il potere comunale di controllo edilizio deve comunque rispettare termini e presupposti previsti dall’art. 19 della legge 241/1990. Un controllo successivo legato a una diversa SCIA non puo’ trasformarsi in uno strumento per riaprire tardivamente la verifica edilizia.

Il caso

I ricorrenti avevano presentato nel 2019 una SCIA per l’installazione di un annesso agricolo ai sensi della normativa toscana. Nel 2020 era stata depositata anche una variante, archiviata con esito favorevole dalla Direzione Urbanistica del Comune. In seguito, una volta realizzato il manufatto, era stata presentata una ulteriore SCIA per l’avvio dell’attivita’ agrituristica, comprensiva di ristorazione, degustazioni e assaggi connessi all’azienda agricola.

Il problema nasce in occasione di un controllo a campione sulla SCIA commerciale: il Comune torna a valutare il manufatto sotto il profilo edilizio, sostenendo che il regolamento urbanistico ammettesse solo strutture temporanee di durata biennale e contestando anche l’idoneita’ degli spazi destinati al lavoro. Da qui derivano l’ordinanza di demolizione del 9 settembre 2025 e il successivo provvedimento di inibizione dell’attivita’ del 13 ottobre 2025.

Perche’ il TAR ha dato ragione ai ricorrenti

Nel ricorso viene contestata soprattutto la tardivita’ dell’intervento comunale. I ricorrenti osservano che i provvedimenti sono arrivati oltre il termine ordinario di 30 giorni previsto per il controllo della SCIA e oltre il termine annuale normalmente rilevante per l’autotutela. Inoltre, nelle SCIA presentate risultavano gia’ indicati sia la natura ultrabiennale del manufatto sia il suo utilizzo per attivita’ connesse alla vendita e alla somministrazione.

Il TAR respinge la tesi del Comune secondo cui il controllo sulla successiva attivita’ agrituristica consentirebbe di riesaminare senza limiti temporali la regolarita’ edilizia dell’opera. La sentenza chiarisce che i poteri di controllo sulle opere realizzate mediante SCIA si articolano in un controllo ordinario entro 30 giorni e in un eventuale intervento successivo solo nei limiti dell’autotutela, salvo ipotesi particolari come la falsa rappresentazione dei fatti.

I limiti del potere di vigilanza edilizia

Il richiamo al generale potere di vigilanza edilizia previsto dall’art. 27 del D.P.R. 380/2001 non basta, da solo, a superare i limiti temporali della disciplina sulla SCIA. In presenza di un intervento assentibile mediante SCIA, anche il potere di vigilanza deve coordinarsi con l’art. 19 della legge 241/1990. Restano fuori solo i casi in cui le opere esorbitano dal perimetro della SCIA e richiedono un permesso di costruire, oppure quelli caratterizzati da falsita’ rilevanti.

La decisione conferma quindi un principio operativo importante: se il Comune non contesta nei tempi previsti un intervento realizzato sulla base di una SCIA, non puo’ recuperare quel controllo in modo indiretto attraverso verifiche successive su pratiche diverse, come quelle commerciali o agrituristiche.

Fonte: biblus.acca.it

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Gestire i consumi energetici domestici e’ oggi piu’ efficace che ridurli indiscriminatamente. L’ottimizzazione della climatizzazione, il monitoraggio e il controllo intelligente degli impianti consentono di diminuire gli sprechi, migliorare il comfort e adattare la domanda energetica alle reali esigenze dell’abitazione.

La gestione intelligente dei consumi energetici domestici rappresenta oggi una leva strategica per affrontare il caro energia. Non si tratta solo di ridurre l’uso dell’energia, ma di ottimizzarne l’impiego attraverso sistemi di controllo HVAC, monitoraggio dei consumi e automazione degli impianti. Questo approccio consente di adattare la climatizzazione agli spazi realmente utilizzati, ridurre gli sprechi e mantenere il comfort abitativo.

Inoltre, la gestione della domanda contribuisce a limitare i picchi di consumo e a migliorare la stabilita’ della rete elettrica, diventando centrale nel contesto della crescente elettrificazione degli edifici.

Caro energia e incertezze: consumare meglio e’ la vera leva per il risparmio energetico

I 3 consigli di Airzone per ridurre i gli sprechi in casa e migliorare l’efficienza domestica

L’epoca dell’energia abbondante e a basso costo e’ tramontata. Tra tensioni geopolitiche, aumento delle bollette e scenari economici incerti, il tema dell’austerity in Europa e’ tornato al centro del dibattito pubblico.

Una condizione in cui i governi si trovano costretti ad adottare misure emergenziali; dal contenimento dei consumi fino a possibili forme di razionamento dell’energia.

In questo contesto, la risposta piu’ immediata sembra essere una sola: ridurre. Ma ridurre indiscriminatamente l’uso dell’energia non e’ sempre la soluzione piu’ efficace. Secondo gli esperti del settore energetico, oggi la vera sfida e’ un’altra: non ridurre l’offerta, ma intervenire direttamente sulla domanda, rendendo i consumi piu’ intelligenti e consapevoli.

A fare la differenza e’ sempre piu’ la capacita’ di gestire in modo intelligente gli impianti. Sistemi evoluti di controllo HVAC permettono oggi di adattare il funzionamento degli ambienti alle reali esigenze di utilizzo, introducendo un livello di gestione fino a pochi anni fa difficilmente raggiungibile. Un approccio che si traduce in un beneficio immediato: mantenere il comfort abitativo riducendo al tempo stesso i consumi.

“Si sta parlando molto negli ultimi tempi di un lockdown energetico con una prospettiva in cui si dovranno limitare i consumi, rivedere le abitudini quotidiane e prestare maggiore attenzione all’uso dell’energia. In realta’ esiste un’altra strada, piu’ efficace, strutturale e a lungo termine: quella della gestione consapevole dell’energia. In uno scenario di incertezza come quello attuale, il controllo diventa una leva strategica per le famiglie e di conseguenza per l’Europa”, afferma Antonio Mediato, Ceo e fondatore di Airzone.

Soluzioni di questo tipo rappresentano una risposta concreta alle sfide del presente: permettono non solo di contribuire al risparmio energetico complessivo del Paese, ma anche di preservarsi dagli effetti piu’ critici di eventuali misure di austerity, continuando a ottimizzare i consumi senza rinunciare al comfort.

Che cosa si intende con lockdown energetico

Il lockdown energetico indica uno scenario emergenziale in cui le autorita’ impongono una riduzione forzata dei consumi per garantire la stabilita’ del sistema. Non si tratta di semplice risparmio o efficienza, ma di misure vincolanti come limiti alle temperature negli edifici, restrizioni agli orari o riduzione delle attivita’ energivore. Viene adottato quando l’offerta non riesce a coprire la domanda, spesso per crisi geopolitiche o carenze di approvvigionamento.

E’ quindi uno strumento di gestione della domanda, con impatti diretti su cittadini e imprese.

I 3 interventi operativi per ridurre i consumi domestici

Un cambio di approccio sempre piu’ necessario, non piu’ basato sull’emergenza ma orientato all’efficienza.

Ecco i 3 consigli pratici per ridurre i consumi energetici in casa:

1. Adattare i consumi agli spazi abitativi realmente utilizzati. Evitare di climatizzare ambienti vuoti e’ una delle strategie piu’ efficaci per ridurre gli sprechi. Anche una gestione piu’ attenta degli spazi nella quotidianita’ puo’ contribuire a limitare i consumi.
2. Monitorare i consumi. Avere visibilita’ sui propri consumi aiuta a individuare abitudini inefficienti e correggerle, favorendo un approccio piu’ consapevole nei confronti della climatizzazione e all’uso dell’energia in casa.
3. Sfruttare sistemi di controllo intelligente. Sfruttare sistemi di controllo intelligente e’ essenziale per usare l’energia in modo consapevole. Queste soluzioni automatizzano gli impianti, adattando e ottimizzando i consumi senza ridurre il comfort. In un contesto di crescente elettrificazione, diventano fondamentali anche per gestire quando consumare energia, ridurre i picchi e alleggerire la rete. Poiche’ la climatizzazione incide fino al 50-65% dei consumi di un edificio, modulare la domanda in questo ambito e’ cruciale.

Fonte: ingenio-web.it

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Chi effettua stime su immobili assicurati senza essere iscritto all’albo rischia la reclusione fino a tre anni e una multa fino a 50mila euro

E’ istituito presso la Consap un albo degli esperti nella stima economica dei danni catastrofali, causati ai beni immobili assicurati da una serie di eventi calamitosi come: alluvioni, inondazioni ed esondazioni, sismi, frane, sprofondamenti, voragini, attivita’ vulcaniche, maremoti, mareggiate, trombe d’aria e fenomeni climatici estremi.

A prevederlo e’ il Dl 25 del 2026 il cui Ddl di conversione e’ ora all’esame del Senato dopo l’approvazione, lo scorso 16 aprile, in Aula alla Camera. Possono accedervi le professioni tecniche previo superamento di un esame e pagamento della tassa annuale di iscrizione (e’ previsto anche l’aggiornamento obbligatorio per rimanervi iscritti).

Farne parte e’ obbligatorio per stimare i danni catastrofali su immobili assicurati e chi effettua le stime senza farne parte rischia multe fino a 50mila euro e la reclusione da sei mesi a tre anni.

Requisiti di iscrizione

Il Dl elenca una serie di requisiti da soddisfare per iscriversi all’albo, tra cui il godimento dei diritti civili e l’assenza di condanne per una serie di reati, tra cui: il delitto contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica, contro l’economia pubblica, l’industria e il commercio o contro il patrimonio per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore a un anno.

Non bisogna, inoltre, essere stati dichiarati falliti o assoggettati a procedure concorsuali o sottoposti a liquidazione giudiziale, salvo che sia intervenuta la riabilitazione.

Oltre ai laureati in ambito tecnico-scientifico con competenze nel settore edilizio di tipo tecnico o strutturale, il provvedimento apre anche a diplomati in istituti tecnici e nelle Its Academy che, pero’, devono anche aver svolto un tirocinio biennale presso un esperto assicurativo catastrofale (i laureati ne sono esentati).

Prova di idoneita’

Per iscriversi all’albo bisognera’ aver superato una prova di idoneita’, consistente in un esame su materie tecniche, giuridiche ed economiche rilevanti nell’esercizio dell’attivita’. La prova dovra’ essere disciplinata dalla Consap con proprio regolamento.

Obbligo di iscrizione

Per effettuare stime di danno su immobili assicurati, l’iscrizione all’apposito albo sara’ obbligatoria e «l’esercizio dell’attivita’ di esperto assicurativo catastrofale in difetto di iscrizione al ruolo e’ punito a norma dell’articolo 348 del codice penale». Secondo tale articolo, chiunque abusivamente esercita una professione per la quale e’ richiesta una speciale abilitazione dello Stato e’ punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da euro 10mila a 50mila euro.

Il termine a partire dal quale diventa efficace l’obbligo di iscrizione al ruolo ai fini dell’esercizio dell’attivita’ professionale di esperto assicurativo catastrofale, sara’ definito con decreto del ministero dell’Economia. Tale termine non potra’ essere successivo al 1 gennaio 2027.

Obbligo di relazione geologica

Per le perizie relative ai danni derivanti da frana, dissesto idrogeologico, fenomeni vulcanici o instabilita’ dei versanti, sprofondamenti, voragini o doline di crollo, l’esperto assicurativo catastrofale e’ anche obbligato ad acquisire una relazione geologica redatta da un geologo abilitato all’esercizio della professione.

Contributo annuale

Gli iscritti all’albo dovranno versare alla Consap una tassa annuale di iscrizione, il cui ammontare sara’ determinato dal ministero dell’Economia.

Sanzioni fino alla radiazione per chi viola il codice delle assicurazioni

Gli esperti assicurativi catastrofali che nell’esercizio della loro attivita’ violino le norme del codice delle assicurazioni private, di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209, o le relative norme di attuazione, sono puniti, in base alla gravita’ dell’infrazione e tenuto conto dell’eventuale recidiva, con una delle seguenti sanzioni: richiamo; censura; radiazione.

Periodo transitorio

Per andare a regime, le nuove regole necessitano di un regolamento ad hoc della Consap che dovra’, tra l’altro definire le modalita’ di iscrizione e cancellazione dall’albo e di un decreto del ministero dell’Economia che entri nel dettaglio del funzionamento dell’albo degli esperti catastrofali.

Per cui, in sede di prima applicazione, fino al 1 aprile 2028, possono iscriversi all’albo, senza dover superare l’esame di idoneita’, i soggetti che documentino adeguata capacita’ professionale e comprovata esperienza, almeno triennale, nell’attivita’ di accertamento e valutazione dei danni catastrofali ai beni immobili assicurati. Con proprio regolamento la Consap determina le modalita’ di accertamento del requisito dell’adeguata capacita’ professionale e della comprovata esperienza.

La Rtp contro il provvedimento

La Rete delle professioni tecniche si e’ schierata contro il provvedimento, in quanto – si afferma in un comunicato – l’istituzione dell’albo «confligge con la disciplina ordinistica delle professioni coinvolte, gia’ ampiamente in possesso delle necessarie competenze qualificate». La Rpt fa notare come «le attivita’ di accertamento tecnico, valutazione strutturale, analisi del danno e stima economica siano riservate alle professioni tecniche regolamentate.

Esse coincidono con l’accertamento del danno edilizio e strutturale e la valutazione tecnico-economica dei costi di ripristino».

La Rtp esprime anche dubbi sulla legittimita’ costituzionale della misura. «La stessa Corte costituzionale, infatti, ha ripetutamente affermato che l’esame di Stato rappresenta la principale garanzia per l’abilitazione all’esercizio delle professioni, precisando che eventuali restrizioni ulteriori devono attenersi ai principi di proporzionalita’ e ragionevolezza.

Di conseguenza, l’introduzione di un’ulteriore prova di idoneita’ per l’esercizio di attivita’ gia’ ricomprese nelle competenze dei professionisti iscritti agli Ordini e Collegi determinerebbe una inutile duplicazione dei percorsi abilitanti.

Inoltre, la Corte di Cassazione ha costantemente affermato che le attivita’ tecniche inerenti alla sicurezza e all’integrita’ degli immobili sono riservate alle professioni regolamentate e non e’ ammissibile istituire figure parallele incaricate di espletare le medesime prestazioni».

Nel comunicato si evidenzia anche che «gli iscritti agli Ordini e Collegi professionali devono gia’ rispettare specifici obblighi (aggiornamento professionale, assicurazione, controllo deontologico), con l’assoggettamento ad un proprio regime disciplinare. Pertanto la creazione di un sistema alternativo di abilitazione e controllo risulta decisamente superfluo».

Da qui la proposta di modifica della contrastata disposizione, volta a consentire ai professionisti iscritti agli albi degli Ordini e Collegi aventi competenze tecniche nelle attivita’ di accertamento e stima economica dei danni ai beni immobili, il diritto di iscrizione al ruolo degli esperti assicurativi catastrofali.

La Rtp chiede anche l’introduzione di una norma di salvaguardia delle competenze riservate dalla legge ai professionisti iscritti agli albi degli Ordini e Collegi aventi competenze tecniche nelle attivita’ di accertamento e di stima economica dei danni ai beni immobili.

Fonte: professionearchitetto.it

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Con una mossa inaspettata, la governatrice Kathy Hochul ha introdotto nei negoziati di bilancio una tassa annuale sulle seconde case a New York oltre i 5 milioni di dollari. L’inserimento diretto nella manovra ha spiazzato il settore immobiliare, neutralizzando sul nascere ogni tentativo di opposizione organizzata.

Il punto più controverso sarebbe la natura ricorrente del prelievo. A differenza della tassa una tantum del 2019 sulle compravendite di lusso, un’imposta annuale inciderebbe direttamente sui valori immobiliari: dato che i costi continuativi come property tax e spese condominiali tendono a ridurre l’appeal degli asset, soprattutto di fascia alta.

Dal punto di vista politico, però, la mossa è estremamente efficace. Hochul eviterebbe di aumentare le imposte sul reddito colpendo una platea ristretta, composta in gran parte da proprietari non residenti e allo stesso tempo rafforzerebbe la propria narrativa sull’accessibilità abitativa senza pesare sull’elettorato.

Non solo: la misura genererebbe circa 500 milioni di dollari, offrendo un aiuto concreto al sindaco Zohran Mamdani nella gestione di un deficit di bilancio di 5,4 miliardi. Un intervento che contribuirebbe ad allentare le tensioni tra Stato e città, rafforzando al contempo un equilibrio politico strategico in vista delle prossime elezioni.

Le critiche del settore, tra timori di calo dei valori e impatti sull’occupazione, rischiano così di restare marginali. In un contesto in cui saranno pochi gli elettori direttamente colpiti, la partita sembra già chiusa prima ancora di iniziare.

Il Polso del Mercato a Manhattan

L’attività contrattuale (contratti preliminari) ha raggiunto 1.077 firme, in crescita del 29,8% rispetto al mese precedente, ma resta in calo del 3,3% su base annua. Il prezzo mediano di vendita si attesta a $1,24M, in aumento del 4,3% rispetto allo scorso anno.

L’offerta a Manhattan è pari a 6.295 unità, in diminuzione dell’8,1% su base annua. Le pending sales sono 3.021, in lieve calo dell’1,6% rispetto allo scorso anno. Sulla base del rapporto tra pending sales e offerta disponibile, il Market Pulse si attesta a 0,48 (sopra lo 0,5 è considerato favorevole al venditore, mentre sotto lo 0,3 è favorevole al compratore), indicando una fase di mercato neutrale.

Mercato del Lusso

Nella settimana tra il 13 e il 19 aprile sono stati firmati 39 contratti a Manhattan per proprietà da $4 milioni e oltre, 1 in più rispetto alla settimana precedente. Il volume complessivo settimanale dei prezzi richiesti ha raggiunto $371.140.000, con un prezzo mediano di $7.650.000. Lo sconto medio dal prezzo iniziale è stato del 9%.

Il dato più rilevante è la forza del segmento trophy: 10 contratti sopra i 10 milioni, per un totale da inizio anno di 126 operazioni, ben oltre le 90 dello stesso periodo del 2025 e vicino ai livelli record del 2021. Il top deal della settimana è stato il PH76 al 111 West 57th Street, con una richiesta pari a 45 milioni.

Mercato delle Locazioni

A marzo l’offerta è rimasta estremamente limitata, con sole 5.049 unità disponibili, il livello più basso degli ultimi quattro anni. Il canone mediano si è mantenuto stabile a $5.000, confermando il record raggiunto nei mesi precedenti.

Sono stati firmati 3.906 contratti di locazione, in aumento del 5% su base annua, ma ancora circa il 9% al di sotto della media storica di marzo. Il tasso di vacancy è leggermente aumentato sia su base mensile che su base annua, riflettendo una domanda più selettiva legata agli aumenti dei prezzi.

Il sindaco rilancia La Marqueta: il primo supermercato pubblico a East Harlem

Il sindaco Mamdani accelera sulla sua agenda annunciando la creazione di un supermercato di proprietà pubblica a East Harlem, riportando al centro La Marqueta, storico mercato inaugurato nel 1936.

Il progetto, dal valore di 30 milioni di dollari, sorgerà sotto il Park Avenue Viaduct tra la 111th e la 116th Street, con apertura prevista entro il 2029. L’obiettivo è garantire accesso a beni essenziali a prezzi calmierati. Il modello prevede una gestione affidata a un operatore privato, ma sotto linee guida pubbliche: la città rinuncerà a canone e tasse immobiliari, imponendo in cambio prezzi ridotti su prodotti base.

Ad East Harlem circa il 40% dei residenti già riceve assistenza pubblica. A regime, il piano prevede fino a cinque supermercati pubblici distribuiti nei cinque borough entro il 2029, previa approvazione del City Council.

Times Square si reinventa con un nuovo Skywalk panoramico

Una nuova prospettiva su New York si apre nel cuore di Times Square. All’interno di One Times Square, iconico edificio sede del celebre Ball Drop di Capodanno, ha debuttato il “Times Square Skywalk”, una passerella panoramica sospesa 19 piani sopra Broadway.

L’esperienza offre una vista a 360 gradi su Manhattan, con scorci che spaziano dai fiumi fino a Central Park, oltre a un affaccio diretto sulle luci e sulla folla della piazza più famosa al mondo. Il percorso include anche una passerella con pavimento in vetro, pensata per offrire una visuale immersiva sulla città sottostante.

Il nuovo Skywalk fa parte di un ambizioso progetto di riqualificazione da 500 milioni di dollari, che per la prima volta in oltre 50 anni apre al pubblico gran parte dell’edificio. Tra le attrazioni, anche un’esposizione dedicata alla tradizione del Capodanno, con elementi storici come la “Centennial Ball” e le celebri cifre luminose.

New Museum raddoppia con la nuova espansione firmata OMA

Il New Museum riapre a New York con una nuova ala da 60.000 square feet (circa 5.570 m²), progettata da Rem Koolhaas e Shohei Shigematsu di OMA. L’intervento si integra con l’edificio originale firmato SANAA, raddoppiando gli spazi espositivi totali.

Il progetto migliora anche l’accessibilità e introduce nuovi ambienti pubblici, tra cui terrazze panoramiche, una piazza d’ingresso e spazi per eventi. All’interno trovano posto anche NEW INC, incubatore creativo del museo, e un nuovo ristorante.

La riapertura è accompagnata dalla mostra inaugurale New Humans, dedicata al rapporto tra uomo e tecnologia, confermando il ruolo del museo come punto di riferimento per l’arte contemporanea.

Fonte: requadro.com

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L’edilizia non residenziale registra, invece, una rilevante flessione (-12,4%) rispetto al trimestre precedente.

Nel quarto trimestre dell’anno, la stima del numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali, al netto della stagionalità, è pari a 14.322 unità; la superficie utile abitabile è di poco superiore a 1,24 milioni di metri quadrati, mentre quella non residenziale si attesta poco al di sopra dei 2,54 milioni di metri quadrati.

Nel trimestre in esame, il settore residenziale mostra un notevole aumento rispetto al quarto trimestre 2024, sia del numero di abitazioni (+8,7%) sia della superficie utile abitabile (+10,0%).

La superficie dei fabbricati non residenziali diminuisce dello 0,4% confrontata con lo stesso periodo dell’anno precedente.

Il commento

Nel corso dello scorso anno il settore residenziale ha evidenziato, al netto della stagionalità, una contrazione congiunturale solo nel primo trimestre, registrando poi un andamento positivo per il resto dell’anno. Il comparto non residenziale, dopo la flessione congiunturale del primo trimestre, ha visto una crescita rilevante nel secondo e nel terzo, terminando l’anno, di nuovo, in forte diminuzione.

I dati preliminari relativi al complesso del 2025 mostrano una flessione del numero delle abitazioni (-4,0%), più accentuata rispetto a quella registrata l’anno precedente (-0,1%). Il settore non residenziale rileva un lieve calo (-0,4%), dopo quattro anni consecutivi di crescita.

Fonte: istat.it

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