Un affascinante mondo di carta, un patrimonio della memoria che custodisce questo prezioso documento, realizzato dall’Ufficio d’Arte Comunale e redatto dall’ingegnere Capo Alessandro Viviani, direttore dell’Ufficio V “Lavori Pubblici ed Edilità” e autore anche del primo Piano Regolatore di Roma, nel 1873 (mai diventato legge), che ratificava l’espansione in atto e poneva le basi per i successivi interventi.

Nella pianta acquerellata, che riguarda un territorio di circa 1.500 ettari, è possibile notare i nuovi quartieri in costruzione (in rosso scuro) e da realizzare (in rosa) o le demolizioni per apertura o ampliamento strade (in giallo).

Nella legenda vengono indicati anche i quartieri industriali, nuovi mercati e mattatoio, nuova stazione ferroviaria e magazzini, aree per gli edifici governativi e per il Palazzo delle Esposizioni e viali pubblici.

I criteri adottati nel 1882 sono sostanzialmente gli stessi definiti dal piano regolatore del 1873, con alcune aggiunte o ampliamenti.

Le modifiche più rilevanti riguardano la necessità di accelerare la realizzazione delle opere pubbliche, essendo stati messi a disposizione dei fondi con la legge 209/1881 «Concorso dello Stato nelle opere edilizie della città di Roma» che prevedeva l’erogazione di 50 milioni di lire al Comune, in 20 anni, per strutture di interesse governativo e municipale. In pratica, la prima legge speciale per Roma Capitale.

L’onere degli interventi ricade sul Comune che deve redigere i piani esecutivi, da sottoporre all’approvazione governativa per una serie di opere pubbliche considerate assolutamente necessarie, da realizzarsi con il concorso finanziario dello Stato: il Palazzo di Giustizia in Prati, il Palazzo dell’Accademia delle Scienze, Piazza d’Armi, le caserme in viale delle Milizie e a Castro Pretorio “per l’alloggiamento di due reggimenti di fanteria e di un reggimento di artiglieria”, l’ospedale Militare del Celio, il Ministero della Guerra in via XX Settembre, il Palazzo delle Esposizioni in via Nazionale e il Policlinico (inizialmente previsto dal Comune a Porta Maggiore, ma mai realizzato in quella sede). Di primaria importanza anche la progettazione di “nuovi ponti sul Tevere, la prosecuzione di via Nazionale fino a Ponte Sant’Angelo “con larghezza di 20 metri” e una serie di opere “per la riforma della fognatura della città e per il risanamento del sottosuolo”.

Il Piano Regolatore del 1883 propone consistenti abbattimenti nel centro storico, tra cui: via Cavour, corso Vittorio Emanuele, via del Tritone, via Tomacelli, via Arenula e via Zanardelli, principalmente per aprire nuove piazze e ampliare o realizzare strade.

Tra le tante opere urbanistiche pianificate: l’allargamento di piazza Venezia e piazza Colonna, l’ampliamento di Testaccio, l’edificazione del Gianicolo, di una parte di Trastevere (nei pressi di piazza San Cosimato) e del Colle Aventino “un vasto altopiano di 18 ettari d’estensione, dei quali solo 4 occupati”. E ancora: l’allargamento “parziale” di via del Corso, il completo rinnovamento urbano del Ghetto “che giace nella più depressa e umida zona della città”, con demolizioni, rialzamento del suolo e nuove abitazioni, il risanamento igienico-sanitario delle aree insalubri e la destinazione a verde pubblico di oltre 200 ettari.

Il verde assume una funzione estetica, abbellisce i quartieri in espansione e diventa più accessibile per i cittadini. Vengono realizzati grandi viali alberati e inizia a farsi spazio il concetto di verde pubblico, come luogo dove passeggiare, ritrovarsi e socializzare. La popolazione è in forte crescita, in 20 anni si passa dai circa 300mila abitanti del 1881 ai 416mila nel 1901. Un dato vicino a quello stimato dal Comune, nel 1881, che prevede “un aumento medio di 5 mila abitanti per anno, quindi di 125mila nei prossimi 25, i quali aggiunti ai 300mila, e più, accertati nell’ultimo censimento, danno una cifra di popolazione prevedibile di 425mila abitanti”.

Nuove zone di espansione della città, ormai satura dentro le mura, sono previste con il consistente ampliamento di Prati e della “parte meridionale dell’Esquilino, su una superficie di 66 ettari capace di 33mila abitanti”.

Viene individuato un nuovo quartiere a maglia ortogonale e a ridosso del Tevere: il Flaminio, “di estensione di circa 18 ettari e che potrebbe contenere 9mila abitanti”. Nella relazione della Commissione esaminatrice si legge che “la popolazione vi affluisce volentieri anche a diporto e vari stabilimenti d’arte e d’industria hanno ivi dato origine ad un certo traffico”.

Consistente l’entità delle espropriazioni, “con una congrua indennità” perché “l’approvazione del Piano Regolatore equivale ad una dichiarazione di pubblica utilità”. Vengono, inoltre, pianificati il traforo Umberto I, per collegare piazza di Spagna a via Nazionale, una stazione ferroviaria a Trastevere, i Magazzini generali sulla via Ostiense e il Mattatoio a Testaccio, mentre l’area tra la stazione Termini e via Nazionale diventa il nuovo ingresso monumentale, con la realizzazione della fontana delle Naiadi e dell’emiciclo porticato di piazza Esedra, sullo sfondo delle terme di Diocleziano.

© Sovrintendenza Capitolina – Archivio Fotografico – Museo di Roma – Fontana delle Naiadi

Palazzi imponenti, viali ampi e spaziosi, musei, istituti universitari e di cultura, tutto mira a trasformare una città prevalentemente agricola come Roma, in una grande e moderna metropoli europea “rispettando e ponendo in evidenza maggiore tutto ciò che si incontra di monumentale e di artistico e con gli abbellimenti e le agiatezze indispensabili al decoro della Capitale del Regno”.

Fonte: www.comune.roma.it

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Anche in una città con una tradizione storica unica come Roma, la decorazione contemporanea trova spazio nei progetti di ristrutturazione. Pur adottando soluzioni stilistiche diverse, questi interventi condividono una costante attenzione al contesto e agli elementi tradizionali. Spesso il colore si rivela lo strumento principale per queste riletture attuali, insieme a una gestione sapiente degli spazi e delle piante, pensata per esaltare la luce naturale della città eterna.

Fonte: living.corriere.it

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Secondo l’outlook di PwC, questi numeri si collocano dentro una doppia chiave di lettura: da un lato la ripartizione per asset class in Italia, dall’altro il posizionamento di Milano e Roma nella mappa europea che mette in evidenza anche i comparti ritenuti più interessanti per i prossimi anni, dai data center alle nuove infrastrutture energetiche fino agli studentati.

Il real estate italiano nel 2025

Nel dettaglio, PwC indica che nel 2025 il retail si conferma la principale asset class per volumi di investimento, con un quarto trimestre in cui i flussi raggiungono 1,2 miliardi di euro e un totale annuo pari a 3,5 miliardi, in aumento del 49% rispetto al 2024. L’hospitality viene descritta come un comparto “di rilievo”, con quasi 2,4 miliardi di euro di investimenti e una crescita del 20% su base annua, trainata in particolare da operazioni di riconversione di immobili di pregio in strutture ricettive di lusso rivolte a una clientela internazionale. La logistica prosegue il proprio percorso espansivo: il comunicato segnala investimenti per circa 900 milioni nel solo quarto trimestre e un ammontare annuo di 2,2 miliardi, in crescita del 29% rispetto all’anno precedente, con investitori internazionali orientati su asset core e una conseguente compressione dei rendimenti prime. Il segmento uffici mostra una dinamica differenziata: nel quarto trimestre gli investimenti raggiungono 700 milioni di euro, ma il dato annuale si ferma a 2 miliardi, con una contrazione del 6% rispetto al 2024; Milano resta il mercato principale, seguita da Roma. PwC sottolinea inoltre il rafforzamento dei settori living e alternative, che arrivano a 2,5 miliardi di euro complessivi, in aumento del 51% anno su anno: lo student housing registra un raddoppio dei volumi, mentre il comparto healthcare e i data center sono indicati come ambiti che continuano a suscitare un crescente interesse da parte degli investitori.

Milano e Roma tra le piazze chiave del real estate europeo

Milano è indicata al settimo posto tra le principali città europee per prospettive di investimento davanti a Barcellona, Francoforte e Amburgo. E’ quanro emerge dall’indagine “Emerging Trends in Real Estate Europe 2026” condotta da PwC insieme a Uli, secondo cui i flussi di capitale si stanno orientando verso mercati percepiti come più resilienti e dinamici. Grazie alla combinazione tra crescita economica e fondamentali immobiliari descritti come migliorati, Milano si presenta come una metropoli con livelli di prezzo competitivi. Roma guadagna tre posizioni e si attesta al sedicesimo posto, sostenuta, secondo il report, dalla carenza di uffici prime e dalla presenza di numerose opportunità nel residenziale. La classifica vede Londra in testa, con riferimento alla profondità di mercato e alla liquidità, seguita da Madrid, descritta come città emergente con la crescita demografica più veloce in Europa, e da Parigi, accreditata di elevata profondità, trasparenza e liquidità; Berlino viene indicata come area metropolitana a forte vocazione internazionale. Sul fronte settoriale, i risultati di Emerging Trends Europe attribuiscono il punteggio più alto ai data center, seguiti dalle nuove infrastrutture energetiche e dagli alloggi per studenti.

Immobiliare, un mercato che chiede meno leva e più qualità negli immobili

Negli ultimi anni una delle variabili che ha inciso di più sul real estate è stata l’asimmetria con cui si sono aggiustate le due componenti dello spread, cap rate e tasso risk-free. La prima fase coincide con il rialzo dei tassi tra il 2022 e il 2023: mentre il costo del denaro cresceva in modo rapido, i cap rate immobiliari si muovevano con maggiore lentezza, anche per effetto dell’illiquidità che caratterizza strutturalmente l’asset class. La seconda fase, tra il 2024 e il 2025, si è sviluppata in senso opposto: i rendimenti obbligazionari hanno iniziato a scendere, ma i cap rate non hanno seguito con la stessa intensità, in un contesto in cui lo spread risultava già ridotto per il ritardo accumulato nella fase precedente. Il quadro attuale è quello di tassi tornati su un sentiero di relativa stabilità e di uno spread tra cap rate e risk-free compresso dopo vari trimestri di espansione. Ne deriva un premio di illiquidità più contenuto e un margine di sicurezza più sottile: in presenza di shock di mercato, la distanza tra rendimenti immobiliari e risk-free rischia di non essere sufficiente a compensare i rischi tipici del settore.

In questo scenario la selezione degli asset tende a concentrarsi su immobili con fondamentali solidi, dalla posizione alla qualità dei conduttori fino alla conformità agli standard esg, mentre la polarizzazione del mercato tra segmenti core e value-add si accentua. Gli asset core continuano a esprimere rendimenti stabili o in lieve compressione; il value-add registra un ampliamento dei rendimenti, con una domanda che si concentra su un numero limitato di proprietà di alta gamma e mantiene i cap rate su livelli contenuti per questa fascia di prodotto. Anche le strategie di investimento si stanno riallineando a questo contesto. Le strategie value-add restano diffuse, adottate dal 47% degli operatori, ma si affianca una ripresa significativa dell’approccio core, scelto oggi dal 38% degli investitori rispetto al 21% del 2024. “In un contesto caratterizzato da spread ridotti – osserva Antonio Martino, partner PwC Italia e real estate advisory leader – le opportunità di generare plusvalenze tramite compressione dei rendimenti risultano limitate: la performance sarà principalmente guidata dalla crescita organica dei canoni di locazione, sostenuta dai mercati con una forte domanda da parte dei tenant”. In quest’ottica, una gestione più attiva degli asset, con attività di riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi, assume un peso crescente.

Sul fronte della leva finanziaria, gli investitori sono chiamati a rivalutare l’uso del debito alla luce di uno spazio di sicurezza più ristretto: con spread compressi, anche aumenti contenuti del costo del capitale possono incidere sulla redditività delle operazioni a leva. Di qui l’orientamento verso rapporti loan-to-value più prudenti e una maggiore attenzione alla flessibilità delle strutture finanziarie.

Fonte: borsaefinanza.it

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Verifica della regolarità immobiliare: stato dei luoghi, stato legittimo e conformità catastale

Nel contesto delle compravendite immobiliari, la verifica della regolarità dell’immobile richiede una lettura coordinata di tre elementi distinti: lo stato dei luoghi, lo stato legittimo urbanistico-edilizio e la conformità catastale. Tali piani non coincidono, ma si influenzano reciprocamente in modo significativo, soprattutto in sede di trasferimento della proprietà.

La conformità catastale, introdotta come requisito dichiarativo negli atti, ha rappresentato un passaggio rilevante verso una maggiore trasparenza del mercato. Tuttavia, la sua corretta interpretazione richiede di collocarla nel quadro più ampio dello stato legittimo urbanistico-edilizio, che costituisce il riferimento centrale per la valutazione della regolarità dell’immobile.

Stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis DPR 380/2001

Esso rappresenta il perno delle verifiche urbanistico-edilizie, poiché consente di stabilire se lo stato dei luoghi sia coerente con quanto autorizzato. In tale prospettiva, la rappresentazione catastale assume un ruolo essenziale ma non sostitutivo: il Catasto descrive e censisce, ma non attribuisce legittimità edilizia alle trasformazioni.

Conformità catastale negli atti di trasferimento: obblighi ex art. 19 DL 78/2010

L’art. 19 del DL 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni nella Legge 30 luglio 2010 n. 122, ha introdotto un insieme di disposizioni finalizzate, tra l’altro, all’aggiornamento del catasto e all’allineamento delle banche dati immobiliari, in un’ottica di integrazione informativa e contrasto all’evasione fiscale.

In particolare, il comma 14 ha previsto, negli atti di trasferimento e negli atti costitutivi o modificativi di diritti reali su fabbricati, l’obbligo di riportare:

• gli identificativi catastali;
• il riferimento alle planimetrie depositate;
• la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

La prassi attuativa, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia del Territorio n. 3/2010, evidenzia un punto di rilievo operativo la dichiarazione resa in atti dagli intestatari può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Tale previsione rafforza la necessità che la verifica non sia affrontata come mero adempimento formale, ma come attività tecnica -svolta quindi da un tecnico- fondata su un riscontro oggettivo tra documentazione e stato dei luoghi.

Ambito applicativo della conformità catastale negli atti immobiliari

Le circolari attuative hanno chiarito l’ambito degli atti di trasferimento interessati e alcuni aspetti applicativi che incidono direttamente sulla prassi.

In particolare, la sopra citata circolare dell’AdE, precisa che le disposizioni si riferiscono agli atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati, mentre risultano esclusi dall’ambito applicativo gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia.

La stessa circolare richiama inoltre la necessità di distinguere, nell’ambito catastale, tra unità immobiliari e porzioni comuni, richiamando la differenza tra beni comuni censibili e beni comuni non censibili, con ricadute pratiche sulla dichiarazione di conformità in presenza di quote o diritti connessi.

Difformità catastali rilevanti e irrilevanti: criteri operativi secondo la circolare 3/2010

Uno dei profili più delicati riguarda la nozione di difformità catastale e la sua rilevanza.
La circolare n. 3/2010 ribadisce che assumono rilievo, ai fini catastali, gli interventi che incidono sulla consistenza, sul classamento e sulla rendita dell’unità immobiliare, quali, ad esempio, ampliamenti o modifiche interne che comportino variazioni significative.

Allo stesso tempo, la stessa circolare precisa che non assume rilievo la modifica esterna del fabbricato qualora non incida sul perimetro dell’unità immobiliare rappresentata oggetto del trasferimento.

Ne deriva un principio operativo importante: la valutazione della difformità catastale non può essere condotta in modo semplicemente grafico o intuitivo, ma deve essere ricondotta ai criteri oggettivi indicati dalla normativa catastale e dalla prassi interpretativa.

Compravendita immobiliare: quando la conformità catastale non coincide con lo stato legittimo

Nella prassi professionale si riscontrano frequentemente situazioni in cui la planimetria catastale risulta aggiornata e coerente con lo stato dei luoghi, ma la ricostruzione dello stato legittimo urbanistico-edilizio evidenzia l’assenza di un titolo abilitativo coerente con le modifiche intervenute nel tempo.

In tali ipotesi, l’errore più comune consiste nel ritenere che l’allineamento catastale costituisca garanzia sufficiente della regolarità complessiva dell’immobile.

Al contrario, la conformità catastale, pur necessaria, non esaurisce la verifica, poiché non sostituisce la ricostruzione dello stato legittimo.

Il ruolo del Geometra nella verifica integrata urbanistica e catastale

Il quadro normativo e interpretativo delineato conferma che la verifica preliminare in fase di compravendita non può essere ridotta a un controllo parziale. Essa richiede competenze integrate di rilievo, lettura documentale, ricostruzione dello stato legittimo e corretta gestione della valutazione e dell’aggiornamento catastale.

In tale ambito, la figura professionale del Geometra e Geometra Laureato rappresenta un riferimento naturale, per la capacità di collegare in modo organico:

• lo stato dei luoghi (rilievo con tecnologie avanzate e riscontro);
• lo stato legittimo urbanistico-edilizio (titoli e pratiche);
• lo stato catastale (planimetrie, banca dati, coerenza identificativa e tecnica).

La possibilità, prevista dalla prassi, di sostituire la dichiarazione dell’intestatario con attestazione tecnica rilasciata da un professionista abilitato costituisce, in questo senso, un ulteriore elemento di coerenza con un approccio tecnico e strutturato.

Allineamento tra stato dei luoghi, stato legittimo e catasto: criteri per una compravendita sicura

La conformità catastale introdotta dal DL 78/2010, convertito nella Legge 122/2010, rappresenta un presidio significativo nella disciplina degli atti immobiliari. Tuttavia, la corretta gestione delle compravendite richiede di collocare tale adempimento nel quadro più ampio dello stato legittimo, ai sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/2001.

Le circolari applicative, in particolare la n. 2/2010 e la n. 3/2010, chiariscono aspetti fondamentali dell’ambito di applicazione e dei criteri di rilevanza delle difformità, confermando che l’adempimento non può essere trattato come un passaggio meramente formale, ma come parte di un sistema di verifiche integrate.

Ne consegue che la qualità e l’affidabilità delle operazioni di trasferimento dipendono, sempre più, dalla capacità di garantire fedele allineamento e coerenza tra stato dei luoghi, stato legittimo urbanistico-edilizio e stato catastale, secondo un’impostazione preventiva, documentale e tecnicamente fondata.

FAQ tecniche su Stato legittimo e conformità catastale nelle compravendite

Che cos’è, in termini tecnico-giuridici, lo stato legittimo dell’immobile?

Lo stato legittimo, ai sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/2001, è la risultante della stratificazione dei titoli edilizi che hanno autorizzato costruzione e successive trasformazioni, integrata dagli eventuali titoli in sanatoria e dagli atti che ne hanno certificato l’agibilità. Non coincide con lo stato catastale né con lo stato di fatto: è una ricostruzione documentale che individua la configurazione urbanisticamente assentita dell’unità immobiliare.

Qual è la portata sostanziale della dichiarazione di conformità catastale negli atti?

La dichiarazione prevista dall’art. 19, comma 14, del DL 78/2010 non è un mero richiamo identificativo, ma presuppone un riscontro tecnico tra planimetria depositata e stato reale dell’immobile. Essa incide sulla validità dell’atto e implica la verifica di coerenza tra identificativi catastali, intestazioni, planimetrie e consistenza. L’attestazione tecnica sostitutiva rafforza il contenuto probatorio, trasferendo sul professionista un preciso perimetro di responsabilità.

Come si coordina l’obbligo catastale con la verifica urbanistico-edilizia?

La conformità catastale attiene alla rappresentazione censuaria e fiscale del bene; la verifica urbanistica riguarda la legittimità delle trasformazioni. Operativamente, il tecnico deve procedere in sequenza inversa rispetto alla prassi superficiale: prima ricostruzione dello stato legittimo, poi confronto con lo stato dei luoghi, infine verifica dell’allineamento catastale. L’ordine logico è determinante per evitare sanatorie “a posteriori” prive di fondamento edilizio.

Quali criteri tecnici consentono di qualificare una difformità catastale come rilevante?

La circolare n. 3/2010 individua come rilevanti le variazioni che incidono su consistenza, classamento e rendita. In termini operativi, occorre valutare se la modifica alteri superficie catastale, numero e destinazione dei vani principali e accessori, categoria o classe. Difformità meramente grafiche, non incidenti su tali parametri, possono risultare irrilevanti ai fini catastali, ma restano da verificare sotto il profilo urbanistico.

Come gestire il caso di planimetria conforme ma titolo edilizio assente o incoerente?

Si tratta di una situazione ricorrente: l’aggiornamento catastale è stato eseguito, ma non esiste un titolo abilitativo che legittimi le modifiche interne. In tal caso la conformità catastale non sana la difformità urbanistica. Il tecnico deve verificare la possibilità di accertamento di conformità o altra procedura prevista dalla disciplina edilizia vigente, evitando di confondere regolarità fiscale con legittimità amministrativa.

Quali sono le criticità operative nella gestione di beni comuni e pertinenze?

La distinzione tra beni comuni censibili e non censibili incide direttamente sulla corretta redazione dell’atto e sulla dichiarazione di conformità. In presenza di quote su parti comuni o di pertinenze graficamente non allineate, occorre verificare coerenza tra elaborato planimetrico, subalterni e diritti reali trasferiti. Errori in questa fase possono generare incongruenze tra assetto proprietario e rappresentazione catastale.

Quali responsabilità assume il tecnico che rilascia attestazione di conformità?

L’attestazione sostitutiva implica un’attività istruttoria completa: accesso agli atti edilizi, rilievo metrico, confronto con planimetrie depositate e verifica degli identificativi catastali. La responsabilità non si limita alla corrispondenza grafica, ma riguarda la coerenza tecnico-documentale complessiva dichiarata in atto. Per questo l’attività deve essere tracciabile, motivata e fondata su riscontri oggettivi, riducendo il rischio di contenzioso post-rogito.

Fonte: ingenio-web.it

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Dalla vacanza al progetto di vita

Il profilo dell’acquirente internazionale è quello di un viaggiatore che ha già conosciuto l’Italia e decide di trasformare l’esperienza turistica in un progetto abitativo. L’interesse si concentra su località che offrono autenticità, servizi essenziali, prezzi più accessibili rispetto alle grandi città e una dimensione quotidiana meno legata al turismo di massa. La distribuzione geografica delle mete più ricercate dimostra che l’interesse non è più concentrato in poche aree iconiche, ma coinvolge Nord, Centro e Sud Italia.
La classifica dei 10 comuni più ricercati nel 2025

L’elenco dei comuni che nel 2025 hanno registrato il maggior numero di ricerche da parte di acquirenti esteri:

1. Ostuni (BR)
2. Santa Maria del Cedro (CS)
3. Caltagirone (CT)
4. Noto (SR)
5. Scalea (CS)
6. Roma (RM)
7. Carovigno (BR)
8. Nizza Monferrato (AT)
9. Todi (PG)
10. Fivizzano (MS)

Puglia e Calabria tra le mete più attrattive

Ostuni si conferma al primo posto. La “Città Bianca” è scelta per il centro storico, la campagna con trulli e masserie e la vicinanza al mare. Gli acquirenti stranieri ricercano soprattutto ville indipendenti e case ristrutturate. Il valore medio dell’immobile ricercato si attesta a 313.914 euro.

Carovigno consolida la propria posizione grazie alla prossimità alla costa adriatica e a prezzi più contenuti rispetto ad altre località pugliesi. Il valore medio richiesto è di 194.471 euro. In Calabria emergono Santa Maria del Cedro e Scalea. A Santa Maria del Cedro la domanda si concentra su appartamenti e case indipendenti con budget spesso inferiori ai 100.000 euro. Scalea intercetta una domanda europea diffusa e presenta un valore medio dell’immobile ricercato pari a 65.628 euro.

Sicilia e Roma in classifica

Caltagirone registra una crescita significativa dell’interesse internazionale, con una domanda orientata verso immobili storici e abitazioni da ristrutturare, generalmente con budget contenuti. Noto si distingue come destinazione di fascia più alta. Qui la richiesta riguarda residenze di pregio e immobili già ristrutturati. Il valore medio dell’immobile ricercato raggiunge i 497.000 euro.

Roma rientra tra le dieci località più ricercate nel 2025. L’interesse internazionale si concentra su appartamenti e immobili storici nei quartieri centrali e semicentrali. Il valore medio dell’immobile ricercato nella capitale è pari a 1.149.020 euro. La domanda proviene in larga parte da Stati Uniti, Regno Unito e Francia.
Interesse anche per Piemonte, Umbria e Toscana

Nizza Monferrato, nel contesto delle colline vitivinicole piemontesi, intercetta una domanda interessata a cascinali e case immerse nel verde. Il valore medio dell’immobile ricercato resta sotto i 100.000 euro. Todi mantiene una posizione stabile grazie al suo profilo di borgo umbro ben collegato. Il valore medio richiesto è di 226.850 euro, con prevalenza di acquirenti anglosassoni. Fivizzano chiude la top ten e conferma l’interesse verso la Lunigiana. Gli acquirenti cercano case indipendenti e immobili in pietra, spesso da ristrutturare, con valori medi inferiori ai 200.000 euro.

Fonte: quifinanza.it

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Per l’istituto, è grande la preoccupazione per la proposta di legge regionale (PL 171) di riforma di diverse leggi regionali in materia urbanistica. In particolare, le modifiche alla legge regionale sulla rigenerazione urbana (LR 7/2017), pur contenendo alcune utili innovazioni, vanno complessivamente nella direzione opposta alle effettive esigenze di rigenerazione urbana di Roma e degli altri centri urbani del Lazio.

La legge regionale 7/2017 è la legge che, istituendo i Programmi di rigenerazione urbana, ha dato ai comuni l’opportunità di programmare, sulle parti di città degradate, interventi edilizi, sociali ed economici; consente anche ai comuni di individuare come ambiti di riqualificazione e recupero edilizio le zone in cui concentrare interventi di ristrutturazione e/o sostituzione edilizia.

D’altra parte, la legge del 2017, varata in coincidenza con l’esaurimento del cosiddetto “piano casa” del 2009, ha previsto anche, al di fuori della programmazione comunale, la possibilità di interventi diretti di ampliamento degli edifici in deroga ai piani urbanistici; ha infine previsto che i comuni possano approvare varianti al Prg per facilitare il cambio di destinazione d’uso degli edifici e per premiare con incentivi volumetrici il miglioramento sismico e l’efficienza energetica.

Un primo bilancio della legge, a sette anni di distanza dalla sua entrata in vigore, dovrebbe constatare una scarsa applicazione – da parte dei comuni – delle misure orientate sui tessuti urbanistici da rigenerare, ma anche – nel caso di Roma – un significativo incremento degli interventi diretti di demolizione e ricostruzione nelle parti di città di maggior pregio (Parioli, Nomentano, Salario, Prati), meno bisognose di rigenerazione urbana. Spesso questi interventi – ammessi automaticamente per legge – hanno creato le proteste degli abitanti e seri dubbi sulla loro legittimità.

Secondo la sezione Lazio dell’Inu, la prima riflessione che occorre fare è quindi che, affinché la rigenerazione urbana non sia solo incentivazione all’edilizia, ma un’azione effettivamente mirata alla rigenerazione delle parti urbane degradate, bisogna incentivare i comuni a promuovere i programmi mediante lo snellimento procedurale per i piani, ma anche attribuendo loro risorse pubbliche per attivare strategie territoriali integrate, sociali, economiche ed ambientali. Serve insomma un approccio più urbanistico e meno edilizio.

La Proposta di legge 171 va nella direzione opposta: per gli interventi diretti aumenta gli incentivi volumetrici (dal 20% al 30% nelle abitazioni e dal 10% al 20% negli edifici produttivi) e li ammette anche nei comuni sprovvisti di Prg; per i programmi di rigenerazione urbana, agisce solo incrementando gli incentivi volumetrici (dal 35% al 60%) e riduce ad “eventuale” la quota di edilizia residenziale pubblica.

Nell’evidente intento di trasformare la legge sulla rigenerazione urbana in un nuovo “piano casa”, la attuale proposta di legge va oltre: le varianti urbanistiche relative alla liberalizzazione dei cambi di destinazione d’uso e al miglioramento sismico ed energetico, che nella legge attuale sono di competenza esclusiva dei comuni, nella proposta di legge entrerebbero automaticamente in vigore in caso di inerzia del comune nel “recepimento” delle varianti proposte dalla legge regionale; la seconda riflessione riguarda quindi l’espropriazione del potere pianificatorio dei comuni, sottratto dunque all’ente di prossimità e quindi alla valutazione nel merito delle specificità territoriali. È insomma una questione di efficacia, ma anche di superamento dei limiti che un potere legislativo deve mantenere rispetto al potere dei comuni che governano il contesto locale.

Nella direzione di una filosofia da “condono edilizio” vanno le modifiche alla L.R. 13/2009 relativa al recupero a fini abitativi e turistico-ricettivi dei sottotetti esistenti, che spostano al 31.12.2023 la data entro la quale dovevano essere stati realizzati i sottotetti (quali volumi tecnici) per essere ammessi a tali trasformazioni e, d’altra parte, estendono questa possibilità anche nei centri storici.

La stessa filosofia pervade anche le modifiche alla L.R. 38/1999, nella parte relativa all’edificazione in zona agricola. I piani di utilizzazione aziendale, che nella legge attuale identificano gli obiettivi di miglioramento dell’attività agricola cui è condizionata la nuova edificazione, nella proposta di modifica legislativa possono assumere il valore di sanatoria degli edifici agricoli già realizzati abusivamente; d’altra parte la proposta di legge ammette anche, per le abitazioni (non agricole) già realizzate in zona agricola, l’ulteriore realizzazione di accessori (piscine, porticati, tettoie, balconi e box per cavalli), perseguendo e completando così l’edificazione in contrasto con il piano.

L’Inu Lazio è preoccupato per le norme derogatorie in campo edilizio che la Regione Lazio sta proponendo quale “rigenerazione urbana”, con l’alibi del “contenimento del consumo di suolo”. Richiama invece la necessità, per raggiungere questi giusti obiettivi, di un governo del territorio che metta al centro piani e programmi costruiti dalle istituzioni locali per rispondere alle specifiche criticità del territorio.

Per promuovere una nuova stagione urbanistica orientata alla rigenerazione delle città e dei loro tessuti più degradati servirebbe una nuova legge urbanistica regionale che, sul modello della legge di principi proposta dall’Inu, indirizzi il governo del territorio verso strategie di sostenibilità e promuova strumenti di pianificazione più agili, orientati al principio di coerenza (anziché di conformità) con gli obiettivi di rigenerazione. La Regione Lazio solo nel 1999 si è data una legge urbanistica (LR 38/99), spesso criticata per la sua rigidità, mentre le altre regioni italiane negli ultimi 30 anni hanno sviluppato leggi urbanistiche di seconda e terza generazione, più aderenti alle necessità del territorio. L’Inu Lazio ritiene che occorra colmare questo gap che penalizza il territorio regionale.

Fonte: requadro.com

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Matteo Peppucci

Se avete intenzione di provare lo stato legittimo di un immobile realizzato prima del 1° settembre 1967 e quindi ‘legittimo’ anche senza permesso di costruire, se ubicato fuori dal centro abitato, dovete munirvi di prove certe, rigorose e convincenti.

A volte documentazioni e dichiarazioni ‘di parte’, infatti, non bastano a provare l’effettiva risalenza di un’opera nel periodo in cui ancora non vigeva l’obbligo esteso ‘tout court’ dalla legge “Ponte” n.765/1967, che ha allargato la necessità del titolo abilitativo a tutte le zone comunali.

Le regole: prima e dopo il 1° settembre 1967

a legge 1150/1942 ha previsto che “Chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco”.

E’ stato quindi introdotto l’obbligo di richiedere e ottenere una preventiva licenza edilizia con riferimento agli immobili situati nei centri abitati (anche per interventi di ampliamento o modifica).

La Legge Ponte (765/1967), in vigore dal 1° settembre 1967, ha poi allargato il perimetro dell’obbligo di richiedere e ottenere il permesso di costruire a tutto il territorio comunale. Ciò significa che prima di quella data, fuori dai centri abitati, non era obbligatorio il titolo abilitativo per realizzare un intervento edilizio.

Il caso: fabbricato su cinque livelli e sottotetto. Le prove fornite

Il caso della sentenza 10435/2024 del Consiglio di Stato si riferisce al diniego di condono edilizio per un fabbricato su cinque livelli e sottotetto annesso.

Il ricorrente fa sapere tra l’altro che:

• fabbricato, salvo il tetto, è stato realizzato dai suoi genitori, nella medesima consistenza nella quale si presenta oggi, prima del 1967;
• il livello del fabbricato è stato realizzato prima del 1967, ma solo in seguito accatastato, insieme al sottotetto;
• agli atti del comune vi era anche un successivo accatastamento del 1998 in cui la parte aveva dato conto dell’edificazione ante 1967;
• era stato prodotto un copioso corredo fotografico che dimostrava l’età del manufatto, oltre a quattro dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà che sostengono che i cinque livelli risalgono ai primi anni ’60;
• la presenza del quinto piano risulta anche dalla pratica edilizia del controinteressato, risalente al 1977, il che rivela l’inconsistenza dei rilievi.

In definitiva, il ricorrente intende dimostrare che, contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, il terzo piano dell’edificio (quinto fuori terra) pre-esisteva al 1967 e che sul punto, l’amministrazione sarebbe incorsa in un travisamento dei presupposti.

Per farlo, ci si basa su:

• documentazione allegata alla concessione del giugno 1977 rilasciata al proprietario confinante, dalla quale si evincerebbe la presenza del terzo piano di cui alla controversia sin da quell’epoca;

• fotografie che riprodurrebbero la situazione di fatto al 1971;

• dichiarazioni testimoniali sostitutive di atti di notorietà.

Inoltre, in occasione del nuovo accatastamento eseguito nel 1998, il richiedente aveva nettamente differenziato la data di realizzazione del sottotetto (anni ’80), da quella del resto del fabbricato (anni ’60), così come al momento della domanda di condono, il suo dante causa avrebbe barrato, quale periodo di realizzazione, quello tra il 1961 ed il 1971. Il che confermerebbe la data di costruzione da lui indicata.

Le foto non provano con certezza la datazione dell’opera

Per il comune, le prove non ‘tengono’.

Infatti, né i documenti allegati alla concessione del 1977 né la documentazione fotografica dimostrano, con accettabile grado di verosimiglianza, che il terzo piano fosse già stato eretto alle date indicate.

A tutto concedere, infatti, non attesterebbero la risalenza dell’intervento al 1967, che sarebbe l’unica dimostrazione utile alla tesi di controparte, dal momento che si tratta di un immobile privo di licenza edilizia.

In una delle foto c’è peraltro un evidente discrepanza, evidenziata dalla parte appellata, che fa dubitare della veridicità delle affermazioni attoree sul punto, perché in essa compare, tra gli altri, anche un immobile che è stato realizzato solo nel 1986, e dunque non può riferirsi allo stato dei luoghi esistente nel 1971.

Il sopralluogo impossibile

Non solo.

A rinforzo della tesi del comune c’è anche il rifiuto del privato al sopralluogo richiesto dal comune per accertare la probatorietà dei reperti fotografici.

Tale sopralluogo non è stato possibile, appunto, per per il rifiuto opposto dalla parte ad accedere sul tetto dell’immobile oggetto del provvedimento, fatto che depone in senso non favorevole a quest’ultima.

Le prove testimoniali non aggiungono nulla

Inoltre, le stesse dichiarazioni testimoniali acquisite, che provengono da persone a conoscenza dei fatti, ma non da tecnici, risultano solo genericamente confermative delle deduzioni della parte appellante, senza apportare elementi di prova maggiormente significativi in tal senso.

Ne deriva che nessuno dei mezzi offerti, sia valutati di per sé che nel loro complesso, può dirsi sufficiente ed esaustivo nel senso preteso dai motivi di appello.

L’accatastamento nel 1980 ‘condanna’ il privato

Infine, si evidenzia come esiste una prova documentale che contraddice tutte le deduzioni del privato: si tratta dell’istanza di accatastamento presentata, all’epoca, nel 1980 dal dante causa della parte appellante.

Quest’ultimo in quell’atto, indicando le variazioni planimetriche per sopra-elevazione apportate all’immobile, tra cui la realizzazione del terzo piano, riferiva quale data di realizzazione quella prossima alla presentazione della domanda, dunque l’anno 1980.

Trattandosi di dichiarazione auto-confessoria, si configura come un elemento di prova di particolare significatività, che non è agevolmente scalfibile, anche tenendo conto della evidenziata debolezza degli elementi indicati dalla parte.

Prove per lo stato legittimo ante 1967: specchietto riepilogativo

In definitiva, la sentenza è utile per ribadire che:

• in caso di opera edilizia ante 1967, la prova della risalenza a prima dell’obbligo del titolo abilitativo (fuori dai centri urbani) spetta al privato, che può disporre di documenti, fotografie e mappe a sostegno della sua tesi;
• l’onere della prova, qualora venganno forniti dal privato elementi certi, rigorosi e convincenti sulla risalenza a prima del 1° settembre 1967, viene ribaltato sul comune che dovrà a sua volta dimostrare l’inattendibilità delle prove del privato;
• se le prove ‘reggono’, in privato avrà dimostrato lo stato legittimo dell’opera e la sua regolarità anche in assenza di titolo abilitativo, ma se non reggono l’opera sarà considerata abusiva e quindi sottoposta alle conseguenze del caso (demolizione, multa, acquisizione al patrimonio comunale).

E’ utile ribadire che le prove devono essere certe, rigorose, esaustive.

Fonte: ingenio-web.it

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Una mappa cromatica per il 2025

La moda prende ispirazione dal design e viceversa, ed è tutta una questione di sfumature.
Da dove arrivano i colori che domineranno il 2025? La risposta non è solo una. Sicuramente dalle previsione dei trend forecaster delle maggiori agenzie internazionali che analizzano i movimenti globali. Poi c’è Pantone, con i suoi consueti Fashion Color Trend Report: una selezione di sfumature ispirate alle passerelle di Londra e New York, scelte dal team del Color Institute per anticipare le tendenze dell’anno successivo. Il percorso culmina a dicembre con l’attesissimo annuncio del Pantone Color of the Year, una nuance destinata a influenzare trasversalmente settori come moda, design, beauty e tecnologia. E infine tutti i fattori socio-economici, emozionali e digitali, che rendono un colore à la mode. Un mix di influenze che raccontano lo spirito del tempo attraverso la forza del colore.

In fatto di colore e di tendenze però, non ci sono regole fisse ma tante variabili: il panorama cromatico è in continua evoluzione, ci sono tonalità che arrivano per restare, seguono i trend fino a trasformarsi in veri e propri must-have, e altre che invece si consumano nello spazio di una stagione, lasciando il segno per un breve momento. Come il rosa, consacrato già da diversi anni, o i colori ispirati alla natura come il blu e il verde, che continuano a essere in cima alle preferenze (e alle tendenze). Ma la mappa cromatica del 2025 introduce una novità significativa: il ritorno alle tonalità scure e nostalgiche, intrise di memoria e ricordo: marroni terrosi, rossi cremisi e grigi siderali, si fanno portavoce di un’estetica riflessiva e profondamente evocativa. Non mancano, però, incursioni di arancioni energizzanti e tonalità acquatiche, con una buona stabilità delle palette neutre. Tutto rigorosamente a contrasto.

Bordeaux senza fine

Più trendy del bordeaux non c’è nulla, ormai da qualche anno. Dominante nei dettagli decorativi e particolarmente apprezzato per le pareti e gli arredi, questa tonalità si è affermata anche nella moda e non solo, diventando protagonista di iconici lipstick, di décolleté effetto vernice, senza dimenticare la ormai celebre sfumatura di casa Gucci. Spesso è anche stato al centro di diatribe per afferrare la sottile differenza tra bordeaux e borgogna.

La vera novità per il 2025 sarà una tinta cremisi, che si posiziona tra il ciliegia e l’amarena: un rosso scuro con una componente di viola. Valorizza gli altri colori ma tende a rapire la scena, è perfettamente abbinabile a una palette neutra, dialoga con il grigio perla, il bianco ghiaccio, ma anche con il celeste celadon e il verde mela, perchè no?

Una mappa cromatica per il 2025

Secondo gli esperti di Pantone, la palette per la primavera/estate 2025 ci invita a riconnetterci con il mondo naturale esplorando toni esotici e luminosi che riflettono una bellezza autentica.

Da segnare per le prossime stagioni è il grigio Moonbeam: eleganza lunare e leggerezza, una scelta ‘very demure’ – per usare il linguaggio della generazione Z, ideale per comporre interni dal lusso discreto.

Il Moonbeam si presta a molteplici interpretazioni: come base neutra per esaltare l’architettura dello spazio o in color drenching, dove avvolge superfici e volumi con un impatto visivo monocromatico e contemporaneo. Nella sua versione ultramatt, invece, diventa l’accento ideale con tonalità vivaci come l’arancio, oppure in composizioni tono su tono, spaziando dal grigio piombo al grigio polvere. Da non trascurare, infine, la sua versatilità quando è declinato su finiture metalliche, satin o argento.

Rosa meringa

Quasi bianco, ma inequivocabilmente rosa: pink powder, baby pink o rosa meringa. Chiamatelo come preferite, ma dal 2014 – se non ancora prima – questo colore non conosce rivali, affermandosi come una delle tonalità più iconiche e amate.

Il fenomeno della millennial pink mania ha trovato un potente alleato nella cinematografia di Wes Anderson: il suo Grand Budapest Hotel è stato tra i principali artefici della sua ascesa. “Per indossarlo devi trovarti in un mood davvero positivo”, dichiarava Miuccia Prada. E per gli interni? La risposta è un deciso sì: il rosa è molto più di un colore, è un’attitudine, capace di trasformare gli spazi. Nel 2025 torna ancora protagonista in un ventaglio di sfumature, tra cui una delicata come la meringa. Promossa la sua applicazione in coppia con il rosso e il color salmone, per i più creativi.

Tangerine e calendula

Come sempre, l’ispirazione cromatica più autentica proviene dalla natura. Calendula, tangerine e arancio tigre: queste sono alcune delle nuance che, in modo dirompente, segneranno il panorama del 2025. Il brand di vernici Novacolor aveva già intuito questa tendenza, proclamando Eclipsia come colore del 2025. «Un arancione morbido e vibrante, perfetto per gli spazi della vita quotidiana. Infonde dinamismo e positività, mantenendo sempre un’aura di sorpresa», spiega l’architetto Gian Paolo Venier.

Tra le declinazioni più eleganti di questa famiglia cromatica troviamo il tangerine, un arancio con una sfumatura di rosso. Una tonalità iconica e sofisticata, che nel 2025 troverà nuova energia negli abbinamenti più audaci. Il connubio più creativo? Sicuramente quello con il suo complementare, il blu navy o con un indaco profondo.

In scala Mocha Mousse

Pantone prevede per il 2025 un anno all’insegna dei piccoli piaceri (di gola). «Un marrone morbido, pervaso da un calore sensoriale e avvolgente. Guidato dal nostro bisogno di piccoli piaceri quotidiani, esprime una forma di indulgente riflessione», racconta Leatrice Eiseman, direttrice esecutiva del Pantone Color Institute, descrivendo il Pantone 2025, Mocha Mousse.

Il marrone si trasforma così in una tonalità golosa, protagonista di palette gourmand. Perfetto in coppia con il color crema, latte e menta o sfumature albicocca, crea combinazioni che evocano dolcezza e calore. Non solo Mocha Mousse, ma anche nuance terracotta, cannella e tonalità speziate si inseriscono in questa palette, ideali per ambienti che celebrano l’esotico e rafforzano i legami con la terra.

Sempre dalla natura: blu abissali

Se la moda per la prossima primavera riconferma mise ispirate al mare, tra righe e sandali fisherman, il design non è da meno e continua ad attingere al mondo naturale.

Proprio come si evince dal colore 2025 annunciato dall’agenzia di trend forecaster WGSN: si chiama Future Dusk e offre una nuova interpretazione dell’affidabile blu. Si tratta di una tonalità profonda e cangiante che richiama la vastità degli abissi marini. Situato tra il blu navy e il viola, Future Dusk è il colore ideale per un periodo di netto cambiamento. E se il 2025 si caratterizza per l’affermazione dei colori scuri, Future Dusk si presta magnificamente a essere abbinato a tonalità terrose, abbracciando anche i verdi più acquatici.

Giallo burro

Quando pensiamo al giallo, non possiamo fare a meno di pensare a True Joy, la tonalità scelta da AkzoNobel come colore del 2025, simbolo di ottimismo e vitalità. Tuttavia, True Joy dovrà condividere il podio con un’altra sfumatura altrettanto promettente.

Si tratta di un giallo burro, già in voga nel 2024, ci ricorda la polpa di banana, con una delicatezza vicina al color crema, ma arricchita da una punta di giallo. Versatile, che sa trasformarsi in base agli accostamenti, definendo con discrezione gli spazi. Il color burro ha la caratteristica di assorbire particolarmente i riflessi dei colori vicini: diventa più rosato con il rosso, si accende con il viola creando stili interessanti, perde un po’ di ritmo in coppia con i verdi.

Fonte: Living.corriere.it

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A novembre 2024 si stima che l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni aumenti del 2,6% rispetto a ottobre.

Lo comunica l’Istat, secondo cui si tratta del “terzo incremento consecutivo su base mensile, raggiungendo il livello più elevato dopo gennaio 2024″.
Su base tendenziale, l’indice corretto per gli effetti di calendario registra un incremento del 3,6% (i giorni lavorativi di calendario sono stati 20 contro i 21 di novembre 2023), mentre l’indice grezzo cresce dello 0,1%.

Per Istat si tratta di una crescita, “al netto degli effetti di calendario”, che “prosegue quasi ininterrotta da febbraio 2021″.
Nella media del trimestre settembre – novembre 2024 la produzione nelle costruzioni cresce dell’1,4% nel confronto con il trimestre precedente.
Nella media dei primi undici mesi del 2024, l’indice corretto per gli effetti di calendario aumenta del 5,5%, mentre l’indice grezzo cresce del 6,3%.

Fonte: Ansa.it

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La Legge di Bilancio 2024 prevede ai commi 86 e 87 dell’art. 1 che l’Agenzia delle Entrate verifichi, in relazione alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal Superbonus, la presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati.

Nella sua relazione di fine anno il direttore uscente Ernesto Maria Ruffini ha annunciato che nei primi mesi del 2025 l’Agenzia delle Entrate “nell’ambito delle attività finalizzate all’aggiornamento della banca dati catastale“, oltre alle attività ordinarie di verifica e controllo, “avvierà la campagna di compliance relativa al superbonus” con l’invio di lettere per chiedere ai contribuenti di spiegare alle Entrate la propria posizione.

In cosa consiste l’obbligo di dichiarazione di variazione dello stato dei beni per gli immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus?

In quali situazioni è prevista e, soprattutto, come va calcolata la variazione catastale?

Quando scattano la verifica del Fisco e l’invio della lettera di compliance per l’adeguamento?

In questo articolo proviamo a fare un po’ d’ordine, partendo anche dal recente intervento del Consiglio Nazionale dei Geometri.

Con la Circolare del 14 gennaio 2025, n. 428 il presidente Paolo Biscaro ha infatti ricordato che la comunicazione di variazione catastale è un’attività già prevista dal nostro ordinamento e l’attività di controllo quindi non comporta nulla di nuovo rispetto a quanto ordinariamente ogni professionista tecnico deve rispettare ed assicurare nel caso di ristrutturazione di un’unità immobiliare, anche nel caso di modifiche minori, svolgendo l’incarico con piena precisione e partendo dalla situazione in atto, ai fini dell’aggiornamento o meno della situazione catastale.

In assenza di qualsivoglia novità legislativa sul punto, si continua quindi ad applicare il parametro di scostamento del 15% della redditività ordinaria (o valore capitale) dell’unità immobiliare, fermo restando che non v’è alcuna correlazione tra l’incremento del valore commerciale dell’unità immobiliare (o delle migliorie eseguite) e il quadro delle tariffe d’estimo catastale, in quanto si tratta di due dati economici non direttamente confrontabili.

Ciò posto, è presumibile che l’attività di compliance riguarderà all’inizio i casi marcatamente caratterizzati da scostamenti non trascurabili, tenendo conto dell’entità dei crediti ceduti e della situazione presente in banca dati catastale.

L’invito del Consiglio è quindi a supportare e fornire informazioni o assistenza diretta a chi riceverà la comunicazione dell’Agenzia, anche in riferimento all’ordinaria attività tecnica di classamento delle unità immobiliari.

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Lavori Superbonus con variazioni catastali: in cosa consistono i controlli del Fisco

Prima del varo della Legge di Bilancio 2025, in più occasioni il Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha annunciato una verifica sull’attuazione di tali misure e la necessità di procedere alla revisione dei valori catastali degli immobili migliorati con il Superbonus.

Nella sua relazione di fine anno il direttore uscente Ernesto Maria Ruffini ha annunciato che nei primi mesi del 2025 l’Agenzia delle Entrate “nell’ambito delle attività finalizzate all’aggiornamento della banca dati catastale“, oltre alle attività ordinarie di verifica e controllo, “avvierà la campagna di compliance relativa al superbonus” con l’invio di lettere per chiedere ai contribuenti di spiegare alle Entrate la propria posizione.

Nella relazione si spiega anche come saranno individuati i destinatari della lettere di compliance.

La lista selettiva dei destinatari sarà generata dall’incrocio dei dati derivanti dalle “comunicazioni dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica” e “le risultanze della banca dati catastale, per gli immobili per i quali non risulta essere stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale“.

Pertanto, chi ha avviato una pratica di Superbonus effettuando la cessione del credito senza presentare la variazione catastale riceverà la lettera del Fisco.

Una volta ricevute le lettere, comunque, ci sarà la possibilità di dimostrare la correttezza del proprio operato spiegando perché la variazione catastale non è stata effettuata. Come è spiegato nell’articolo, infatti, non sempre la legge richiede questo adempimento.

In caso di omissioni, è previsto il ravvedimento operoso. Mentre, se il comportamento è stato corretto, andranno presentate le proprie controdeduzioni, supportate da una perizia tecnica.

La dichiarazione di variazione catastale è sempre obbligatoria per i lavori Superbonus?

Le disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2024 lasciano intendere che la presentazione della dichiarazione di variazione sia un “adempimento automatico” richiesto in ogni caso al termine dei lavori agevolati con Superbonus.

In effetti, è proprio così! Il Testo Unico dell’edilizia, infatti, prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori il direttore dei lavori debba depositare in Comune prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale (con la procedura telematica chiamata Docfa) o una sua dichiarazione che gli interventi non hanno comportato una modifica del classamento.

L’obbligo di presentare una dichiarazione di variazione catastale si fa risalire ancora più indietro, all’articolo 20 del Rdl 652/1939, secondo cui i titolari di immobili, già censiti, sono obbligati a denunciare le variazioni nello stato che implichino mutazioni, per la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe.

Quando c’è l’obbligo di variazione catastale

In linea di principio, molti lavori di Superbonus non comportano l’obbligo di effettuare la variazione della rendita.
Tale obbligo, di norma, sussiste solo quando venga aumentato il numero di vani, venga incrementata la volumetria o siano apportate variazioni planimetriche; entrando nel dettaglio, determinano l’obbligo di revisione gli interventi con cui si realizza:

• la costruzione di nuove unità fuori terra ed interrate;
• una rilevante redistribuzione degli spazi interni;
• un cambiamento dell’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze;
• modifiche interne, quali lo spostamento di porte e tramezzi;
• la modifica alla destinazione d’uso di vani o singoli ambienti;
• modifiche che incidano direttamente sulla consistenza, sulla classe o sulla rendita catastale (rientrano in questo caso gli interventi su edifici collabenti, il recupero del sottotetto a fini abitativi, l’installazione di impianti che aumentano naturalmente il valore dell’immobile, l’installazione dell’impianto fotovoltaico, impianti di automazione, ascensori).

Quando non c’è l’obbligo di variazione catastale

Non c’è obbligo di variazione catastale per:

• l’esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione (pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti) con materiali comparabili con gli originari;
• l’installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità se la potenza installata è inferiore a KW 3 per il numero di unità immobiliari servite.

Obbligo di revisione della rendite per aumento del valore del 15%

Anche in assenza delle condizioni suindicate, si dà luogo all’aggiornamento della rendita se il valore dell’immobile, a seguito di una ristrutturazione, viene incrementato di almeno il 15%.

Più precisamente, la revisione della rendita è sempre dovuta in caso di interventi edilizi di cui all’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia (ristrutturazioni; manutenzioni straordinarie; variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche; restauro e risanamento conservativo) che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività (soglia corrispondente alla variazione di una classe catastale), quando gli stessi abbiano comportato una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari o, nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo, qualora abbiano interessato l’intero edificio.

Il riferimento è alle circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e alla Determinazione del 16 febbraio 2005 che – nell’ambito dell’applicazione dell’art. 1 della Legge 311/2004, comma 336 – individua il 15% come soglia incrementale del valore dell’immobile da considerare, indicatore sintetico e parametro di riferimento per la revisione della rendita.

Come si calcola la variazione catastale dopo i lavori Superbonus

La stima dell’incremento è basata sul rapporto costo dell’intervento/valore catastale originario. Ecco gli step da seguire:

1. si calcola la spesa sostenuta distinguendo tra nuove opere (come ad esempio il cappotto termico o l’installazione del fotovoltaico) e interventi migliorativi (sostituzione di infissi, ad esempio). Le nuove opere vanno considerate per intero, gli interventi migliorativi al 50%;
2. ottenuto il totale si calcola a quanto corrisponde con i valori del 1988/89 calcolando la media tra due valori;
3. per ottenere il valore della rivalutazione basta dividere l’importo totale delle spese migliorative per la miglioria media 1988/1989;
4. il risultato deve essere rapportato alla rendita catastale originaria rivalutata moltiplicando per 100;
5. se il valore della rivalutazione è superiore al 15% della rendita bisogna provvedere all’aggiornamento della rendita catastale.

Esempio di intervento soggetto a variazione catastale

Intervento: cappotto + infissi
Casa con rendita catastale di 1.000 euro

• cappotto = € 40.000 (trattandosi di nuova installazione si computa il 100%)
• infissi = € 20.000 (trattandosi di intervento migliorativo si computa solo il 50% e quindi € 10.000)
• spese migliorative attuali = € 50.000
• rivalutazione della miglioria con i valori del 1988/89 (spesa attuale / 2,448) = € 20.424
• Rendita catastale rivalutata = € 1.000 x 100 = € 100.000
• Rapporto miglioria / valore fiscale = € 20.424/€ 100.000 x 100 = 20,4%

Il valore della rivalutazione è superiore al 15% della rendita e bisogna provvedere all’aggiornamento della rendita catastale.

Il metodo proposto dal Collegio dei Geometri di Trento

Si precisa che le indicazioni di seguito pubblicate si riferiscono a linee di indirizzo applicate sul territorio della Provincia Autonoma di Trento.

Secondo questo metodo, l’obbligo di presentazione di tale variazione catastale scaturisce se l’1% dell’importo dei lavori (attualizzato al 1988/89 con i parametri dettati dalla circolare 6/2012 AdE) è maggiore del 15% della rendita catastale attuale dell’immobile.

Si riporta esempio di calcolo ipotizzando un’abitazione media con rendita catastale pari a € 800:

• Rendita catastale attuale: € 800,00
• 15% della rendita catastale: € 120,00
• Importo lavori (senza iva) € 100.000
• Attualizzazione lavori al 1988/1989 € 48.000
• 1% dei lavori € 480,00
• € 480,00 > €120,00 = obbligo variazione catastale

La commissione catasto e tavolare del Collegio ha predisposto un file excel per la verifica dell’obbligo di variazione catastale a seguito di lavori eseguiti.

Dopo il Superbonus poche variazioni catastali

Secondo quanto emerge dal rapporto 2023 dell’Enea sulle detrazioni fiscali il 77,5% degli immobili ristrutturati con Superbonus ha ottenuto un salto di almeno tre classi energetiche, il 65,7% di almeno quattro classi. Ricordiamo che l’accesso al Superbonus richiede il “salto” di due classe.

Stime contenute in un paper pubblicato dalla Banca d’Italia a dicembre 2023 dicono che l’incremento medio del valore di mercato per il passaggio dalla classe G alla classe A, al momento della vendita, è di circa il 25%. Quindi, già con un salto di tre classi è molto probabile lo sforamento del limite del 15%.

In pratica, tre immobili su quattro, tra quelli sui quali è stato effettuato un intervento agevolato con il Superbonus, avrebbero dovuto adeguare la rendita catastale.

A fronte di questi dati, le statistiche catastali più recenti non hanno registrato un aumento diffuso delle rendite: molti di coloro che avrebbero dovuto comunicare la revisione al catasto non l’hanno fatto.

Se si fa riferimento ai criteri di selezione annunciati dall’Agenzia delle Entrate (pratiche Superbonus con cessione del credito), potrebbero essere interessati dall’operazione circa 500mila immobili.

La verifica delle Entrate sulla variazione catastale dopo interventi Superbonus

Il comma 86 della Legge di Bilancio 2024 prevede che l’Agenzia delle Entrate verifichi se sia stata presentata – ove prevista – la dichiarazione di variazione di cui all’art. 1 del D.M. 701/1994, commi 1 e 2, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati con Superbonus.

Tale verifica deve essere condotta sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Facendo un passo indietro, è utile ricordare che la norma citata – l’art. 1 del D.M. 701/1994, comma 3 – prevede che la rendita proposta dal contribuente rimanga negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l’Agenzia delle Entrate non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro 12 mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni, alla determinazione della rendita catastale definitiva.

Come disposto dall’art. 4 del D.L. 853/1984, comma 21, l’Agenzia delle Entrate ha facoltà di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni, ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto.

Nel nostro caso, l’Agenzia delle Entrate verifica che sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione Docfa per i lavori di Superbonus recante l’aggiornamento della rendita dell’immobile riportata negli atti del catasto dei fabbricati.

Inoltre, se tale dichiarazione non risulta presentata, l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente una comunicazione specifica – una lettera di compliance – per sollecitare l’adempimento richiesto e informarlo sugli elementi, le informazioni e le eventuali omissioni a suo carico.

Grazie a questa comunicazione preventiva il contribuente è messo nelle condizioni di poter presentare controdeduzioni, motivare la mancata presentazione della dichiarazione di variazione dimostrare l’avvenuto adempimento o per potersi ravvedere.

Qualora il contribuente – supportato dal suo tecnico – dovesse accertare l’esistenza dell’obbligo di aggiornamento del classamento catastale e convenire con quanto indicato nella comunicazione ricevuta dall’Agenzia delle Entrate, potrà correggere l’omissione, presentando la dichiarazione di variazione catastale e avvalendosi del ravvedimento operoso.

Il ravvedimento operoso permette di ridurre la sanzione (172 euro anziché 1.032 euro a unità immobiliare) per l’adempimento tardivo.

Se invece il contribuente ritiene di non dover assolvere all’obbligo di aggiornamento catastale, dovrà fornire gli opportuni chiarimenti attraverso i canali messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

In caso di inadempimento entro il 90 giorni, l’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di accertamento e interviene in surroga per aggiornare le rendite e applicare la sanzione.

Variazione catastale: l’iter ordinario

Nei confronti del contribuente che non provvede alla richiesta di attribuzione della nuova rendita catastale, l’Agenzia delle Entrate procede con la notifica di un avviso di accertamento con il quale l’amministrazione tributaria procede all’attribuzione della rendita catastale in automatico rendendo noto il procedimento al contribuente coinvolto.

La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane di proprietà privata, situate all’interno delle microzone comunali “anomale”, può essere richiesta dal Comune.

L’Agenzia, accertata la sussistenza dei presupposti, avvia con provvedimento del Direttore l’attività di riclassamento e di revisione delle rendite catastali.

In seguito alle verifiche tecniche effettuate dagli uffici dell’Agenzia, gli intestatari delle unità immobiliari urbane interessate ricevono un avviso di accertamento, con la rideterminazione del classamento e l’attribuzione di una nuova rendita catastale.

Se l’avviso di accertamento viene ritenuto corretto, i destinatari non dovranno procedere ad alcun ulteriore adempimento catastale, perché i dati sono aggiornati direttamente dall’Agenzia.

Il destinatario che, invece, considera l’atto non fondato, potrà chiederne il riesame in autotutela oppure presentare ricorso.

La domanda di riesame in autotutela non sospende i termini per la presentazione di un eventuale ricorso al giudice tributario.

Fonte: BibLus.acca.it

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