Alla morte del proprietario, eredi e legatari rispondono in modo diverso dei debiti condominiali arretrati: cosa dice la Cassazione sui limiti

Ricevere una casa in eredità sembra essere una buona notizia. Tuttavia non sempre lo è, soprattutto nei casi in cui si è costretti a sostenere spese ingenti legate ai beni che vengono acquisiti.

In particolare, quando a morire è un condomino si aprono molteplici questioni pratiche e giuridiche. Tra queste, una delle più delicate riguarda la sorte dei debiti condominiali relativi alla casa ereditata: chi deve pagarli? Se ci sono degli arretrati, infatti, chi succede nella titolarità dell’immobile si trova a dover far fronte a questa problematica.

Per rispondere al quesito con precisione occorre distinguere tra erede a titolo universale, che subentra nell’intero patrimonio (attivo e passivo) e legatario, che riceve un bene determinato senza diventare erede. Come meglio vedremo la distinzione è decisiva.

In questo articolo pertanto illustreremo cosa succede nelle diverse fattispecie, anche alla luce della più recente interpretazione della Corte di Cassazione.

Quali sono i debiti condominiali in caso di successione

I debiti condominiali rientrano nella categoria dei debiti del de cuius (la persona defunta) e, come tali, seguono le regole generali della successione, facendo parte dell’asse ereditario.

Rientrano tra i debiti ereditari i contributi condominiali ordinari non pagati, le rate per lavori straordinari, gli interessi moratori ed eventuali spese legali per il recupero dei crediti che vanta il condominio.

Non rientrano invece spese deliberate dopo la morte del condomino che competono senza alcun dubbio a chi diventa proprietario del bene.

Chi è l’erede a titolo universale

L’erede a titolo universale è colui che subentra nell’intero patrimonio del defunto o in una quota di esso. Eredita beni, diritti e debiti. È il soggetto che “prende il posto” del defunto nei rapporti giuridici.

L’erede deve dunque pagare i debiti condominiali? La risposta è positiva, a meno che non abbia accettato l’eredità con beneficio di inventario. Se gli eredi sono più di uno, per gli oneri maturati dopo l’accettazione dell’eredità, ciascuno paga pro quota, ma il condominio può chiedere l’intero importo a uno solo, che poi avrà diritto di regresso sugli altri coeredi.

Presupposto affinché il soggetto chiamato all’eredità diventi erede e possa dunque farsi carico dei debiti del defunto è che abbia accettato l’eredità. Si ricorda che il chiamato all’eredità ha tempo 10 anni dall’apertura della successione per poter accettare. In questo lasso di tempo l’amministratore non potrà rivolgersi al successore (del quale non dovrebbe nemmeno conoscere l’identità). Una volta accettata l’eredità il successore dovrà farsi carico di comunicare il suo nominativo all’amministratore che aggiornerà l’anagrafe condominiale.

Debiti condominiali e beneficio d’inventario

La tutela principale dell’erede in caso di debiti condominiali è l’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario. Con questo istituto:

• il patrimonio del defunto resta separato da quello dell’erede;
• l’erede paga i debiti (compresi quelli condominiali) solo nei limiti dell’attivo ereditario;
• se i debiti superano i beni ereditati, l’erede non deve integrare con il proprio patrimonio personale.

Diversamente, l’erede che abbia accettato sarà costretto ad attingere anche dai propri beni personali.

Chi è il legatario e quali sono i suoi obblighi

Il legatario è colui che riceve un bene determinato, a lui attribuito tramite testamento. Per fare un esempio, il testatore dichiara di lasciare a Tizio l’appartamento in via X”. Quest’ultimo non diventa erede ma successore a titolo particolare e in quanto tale non subentra nei debiti del defunto.

Il legatario deve pagare i debiti condominiali del defunto? In linea generale no in quanto i debiti del defunto sono a carico soltanto degli eredi a titolo universale. Ovviamente una volta ricevuto il bene, il legatario diventa proprietario e, in quanto tale, sarà obbligato a pagare tutti gli oneri condominiali che sorgono dopo il trasferimento del bene come qualsiasi altro condomino.

La tutela del legatario è insita nella natura del legato. Se al legatario non vengono trasmessi i debiti del defunto, tuttavia, in base a quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 17647/2026, questa regola incontra un’eccezione nel disposto contenuto nell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La normativa in esso contenuta si applica ogni qualvolta vi sia il trasferimento della proprietà di un immobile e ad un condomino ne succeda un altro. Non solo dunque in caso di cessione tra vivi ma anche in caso di attribuzione a titolo particolare a causa di morte.

Quando al legatario spetta il pagamento delle spese condominiali

In base a quanto stabilito dall’articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il punto essenziale della normativa riguarda ciò che accade quando ad un condomino se ne sostituisce un altro. Acquisendo la titolarità dell’immobile a seguito di un legato si consegue il titolo di condomino con i relativi diritti e obblighi. Il principio inderogabile affermato dalla normativa è quello della solidarietà tra il soggetto che subentra e quello che ha ceduto l’immobile anche qualora si tratti di una persona defunta.

Questo sta a significare che, come in tutti i casi di obbligazioni solidali, il creditore, ovvero l’amministratore di condominio nella fattispecie, ha il potere di richiedere l’esecuzione della prestazione per intero a uno dei debitori. L’amministratore si rivolgerà dunque a chi subentra, ovvero il nuovo condomino, con il quale ha un rapporto diretto.

Quest’ultimo sarà tenuto a pagare:

• i debiti che saranno contratti a partire dal momento di acquisto del diritto di proprietà;
• i debiti dell’anno in corso;
• i debiti dell’anno precedente.

Azione di regresso

Pur essendo costretto a pagare i contributi condominiali pregressi e non ancora versati al condominio, il nuovo proprietario viene tutelato dalla legge.

In caso di esborso, il nuovo condomino avrà diritto di rivalersi sul precedente proprietario. Cosa succede se il precedente proprietario è però defunto? In tal caso si potrà rivalere nei confronti degli eredi del defunto a titolo universale che abbiano acquisito dall’asse ereditario anche i debiti della persona deceduta.

In sintesi, è vero che il legatario che non sia erede non risponde dei debiti condominiali del testatore ma in quanto condomino, risponderà nei confronti dell’amministratore, per i debiti dell’anno in corso e per l’anno precedente in via solidale con gli eredi del defunto. Nei confronti di questi ultimi avrà tuttavia azione di regresso. La responsabilità solidale implica che il nuovo condomino è chiamato a rispondere degli oneri del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto. Nei rapporti con il condominio sarà costretto a pagare ma nei rapporti con gli eredi del defunto avrà diritto alla restituzione degli oneri insorti prima del trasferimento di proprietà.

La responsabilità per le obbligazioni precedenti colpisce il legatario non perché egli risponde dei debiti del de cuius ma in quanto condomino, in via meramente solidale e con diritto di regresso.

Fonte: quifinanza.it

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Il report PwC Il mercato dell’hospitality in Italia 2026 registra investimenti per 2,4 miliardi di euro nel 2025 (+20% sul 2024)

Il settore dell’hospitality italiana si trova in una fase di trasformazione strutturale, segnata da volumi di investimento ai massimi storici, nuovi paradigmi operativi e un’evoluzione accelerata della domanda turistica. Il report PwC Il mercato dell’hospitality in Italia 2026, che Monitorimmobiliare è in grado di anticipare e che trovate in allegato, conferma il ruolo dell’Italia come destinazione di primo piano nel panorama europeo dell’investimento in hospitality.

A livello europeo, il settore ha registrato una ripresa significativa, con volumi complessivi pari a 22 miliardi di euro nel 2025, in recupero rispetto al minimo di 12,2 miliardi toccato nel 2023. Le operazioni su singoli asset hanno totalizzato 15,6 miliardi di euro, pari al 70% del totale. Il primo semestre 2026 è iniziato in modo positivo, sebbene su livelli inferiori rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (-10% rispetto all’H1 2025), con l’Europa meridionale che ha dimostrato resilienza, registrando performance superiori alla media continentale.

Il 2025 ha rappresentato un anno di svolta per l’hospitality italiana: i volumi di investimento hanno raggiunto 2,4 miliardi di euro, in crescita del 20% rispetto al 2024 e del 23% rispetto alla media degli ultimi sette anni, configurandosi come il miglior risultato dopo il 2019. Il primo semestre 2026 conferma la traiettoria positiva, con 1,4 miliardi di euro già investiti, pari al 20% degli investimenti immobiliari commerciali italiani, una quota che testimonia la crescente centralità del comparto nell’asset allocation istituzionale.

I capitali internazionali continuano a rappresentare circa il 60% dei volumi, in linea con l’anno precedente. Negli ultimi anni, gli Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) hanno assunto un ruolo più rilevante tra gli acquirenti europei, passando dalla categoria più piccola alla più grande e completando, nel solo primo semestre 2025, acquisizioni di singoli asset per oltre 1 miliardo di euro. Le strategie value-add rimangono dominanti, sebbene nel biennio 2025-2026 si osservi un incremento delle operazioni core, poiché gli investitori value-add giungono al termine del proprio ciclo di investimento e valutano opportunità di exit, segnale di una maggiore maturità del mercato, come sottolineato da Antonio Martino, Partner Real Estate PwC Italia.

Roma conferma la leadership con oltre il 20% dei volumi, seguita da Milano (15%), Venezia e Lago di Como (10% ciascuno). È significativa la crescente diversificazione geografica: l’interesse degli investitori si estende sempre più oltre le principali città di accesso internazionale, abbracciando destinazioni turistiche montane e balneari e città d’arte caratterizzate da livelli di prezzo interessanti.

Con il 70-80% dei ricavi concentrato in soli 3-4 mesi di alta stagione, la destagionalizzazione rappresenta la sfida strategica più impattante per il settore. La tradizionale dipendenza dalla posizione e dai picchi stagionali sta lasciando spazio a modelli orientati all’esperienza: gli hotel che investono in programmi di benessere, longevità e trasformazione personale riescono a conseguire livelli di occupazione distribuiti durante tutto l’anno, attirando ospiti alla ricerca di risultati specifici più che di destinazioni, come evidenziato nel report Longevity Retreat: reshaping hospitality real estate.

Il principio di fondo è un riposizionamento radicale: spostando la motivazione principale del cliente dalla destinazione alla programmazione proprietaria della struttura, comprendente protocolli di benessere, diagnostica sanitaria, percorsi personalizzati di longevità e ambienti terapeutici, il modello separa la domanda dai cicli stagionali.

Il segmento dei longevity retreat rappresenta una delle opportunità di investimento più distintive nel panorama del real estate hospitality europeo. Il segmento si posiziona all’intersezione tra hospitality di lusso, medicina preventiva e salute proattiva.

Nel modello tradizionale dell’hospitality, l’ospite sceglie la struttura per la sua ubicazione; nel modello dei retreat dedicati alla longevità, sceglie l’esperienza, rendendo la destinazione circostante accessoria anziché fondamentale. Quando il coinvolgimento del cliente si lega a obiettivi di salute e a programmi articolati su più soggiorni, la domanda passa da una natura intrinsecamente volatile e dipendente da fattori esterni a una configurazione strutturalmente indipendente dalla stagionalità.

A differenza di un resort convenzionale, dove la domanda segue il calendario turistico della località, nel longevity retreat la domanda è strutturalmente agnostica alla stagione, con un target di occupancy del 75-85% annuo e una varianza dei ricavi tra trimestri ridotta di un fattore 2-3x. Il risultato è un cash flow più prevedibile e un servizio del debito più gestibile, elementi che incidono direttamente sulla sottoscrizione dell’investimento e sulla valutazione dell’asset. L’ospite non acquista una singola notte, ma un percorso di trasformazione della salute: la percezione del valore si sposta dalla tariffa giornaliera all’outcome clinico, con un’elasticità al prezzo inferiore rispetto al lusso tradizionale: la salute è percepita come necessità, non come leisure discrezionale.

Le presenze alberghiere hanno raggiunto 288 milioni (+1,2%), trainate dalla clientela internazionale (+3,2%), che nel quarto trimestre 2025 ha rappresentato il 56,5% del totale (+5,1% su base annua). La composizione dei flussi internazionali si è progressivamente diversificata: se nel 1962 quasi l’85% delle presenze straniere proveniva da soli sette Paesi, nel 2025 il 42% è riconducibile ad «altri Paesi» e la componente extraeuropea rappresenta un quarto del totale, come segnalato da ISTAT.

Il segmento extra-alberghiero ha registrato una crescita nel 2025, con 247,3 milioni di presenze (+35,7% rispetto al 2024). Questa accelerazione è tuttavia in larga parte riconducibile a un effetto statistico: l’entrata in vigore, dal 1° gennaio 2025, dell’obbligo di registrazione nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per tutte le strutture, incluse le locazioni private non imprenditoriali, ha ampliato la copertura ISTAT, aggiungendo circa 54 milioni di presenze precedentemente non censite. La crescente professionalizzazione del settore, con l’ingresso di property manager strutturati e gestori istituzionali, ne modifica progressivamente il profilo, riflettendo sia la regolarizzazione di un’offerta precedentemente non rilevata sia un cambiamento strutturale verso soggiorni più flessibili ed esperienziali.

Fonte: monitorimmobiliare.it

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Fabrizio Segalerba (FIAIP): “Limitare le locazioni brevi non crea nuove abitazioni. E comprimere la possibilità di utilizzare o vendere liberamente un immobile significa colpire la proprietà privata”

Fabrizio Segalerba (FIAIP): “Limitare le locazioni brevi non crea nuove abitazioni. E comprimere la possibilità di utilizzare o vendere liberamente un immobile significa colpire la proprietà privata”

FIAIP esprime preoccupazione per i contenuti dell’Affordable Housing Act, la proposta di Regolamento presentata il 9 settembre dalla Commissione europea per definire un quadro giuridico comune entro il quale le autorità nazionali, regionali e locali potranno adottare misure nelle “aree soggette a tensione abitativa”.

La Federazione condivide la necessità di affrontare con urgenza il problema dell’accesso alla casa, ma ritiene che la risposta non possa essere costruita comprimendo le facoltà dei proprietari o individuando nelle locazioni brevi e nelle seconde case la causa principale della crisi.

È la stessa Commissione europea, nella relazione che accompagna il Regolamento, a riconoscere che l’insufficienza dell’offerta abitativa costituisce il fattore strutturale determinante. Per FIAIP è da questa constatazione che deve partire qualsiasi politica seria sull’abitare.

“La crisi abitativa è reale e non va minimizzata – dichiara Fabrizio Segalerba, Presidente Nazionale FIAIP – ma i divieti non costruiscono una sola casa in più. Limitare le locazioni brevi non significa
automaticamente trasferire quegli immobili sul mercato residenziale. Un proprietario che non ritiene sufficientemente sicura o conveniente la locazione ordinaria può semplicemente decidere di non affittare. Pensare di aumentare l’offerta attraverso i divieti significa confondere gli effetti con le cause”.

Secondo FIAIP occorre intervenire sulle ragioni che frenano l’offerta privata: pressione fiscale sulla proprietà, rigidità contrattuale, rischio di morosità, incertezza sui tempi di rilascio, insufficienza
delle garanzie per il locatore e scarsità di incentivi per chi immette immobili sul mercato residenziale. Particolare attenzione merita il passaggio relativo alle misure che possono incidere sull’acquisizione e sull’uso degli immobili non destinati all’abitazione principale. Il Regolamento non attribuisce di per sé nuovi poteri agli Stati o agli enti locali, ma costruisce una cornice europea entro la quale potranno essere valutate restrizioni già previste dagli ordinamenti nazionali.

“Su questo punto la posizione di FIAIP è netta, prosegue Segalerba. Una cosa è regolare il mercato, contrastare gli abusi e garantire legalità e trasparenza; altra cosa è comprimere la facoltà del proprietario di disporre del proprio bene. Qualsiasi misura che finisca per limitare la possibilità di utilizzare o vendere liberamente un immobile rappresenta un attacco alla proprietà privata. Le limitazioni non possono essere delle scorciatoie per non affrontare le problematiche e le cause strutturali della crisi abitativa”.

FIAIP richiama, inoltre, l’attenzione sui criteri previsti per individuare le aree soggette a tensione abitativa. La proposta assume come parametro centrale un rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile pari o superiore a otto; quando il rapporto raggiunge dieci non è necessario dimostrare l’aumento dell’indicatore nei dieci anni precedenti. Ma la sola presenza di una tensione abitativa non può giustificare automaticamente restrizioni.

Lo stesso Regolamento stabilisce che, prima di limitare le locazioni turistiche di breve durata o altri usi non primari, l’autorità competente debba dimostrare che tali attività abbiano prodotto nei tre
anni precedenti un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica degli alloggi. Le misure dovranno inoltre essere territorialmente circoscritte, proporzionate,
precedute dalla valutazione di soluzioni meno restrittive e potranno durare al massimo cinque anni, salvo riesame.

“Nessun automatismo e nessun capro espiatorio, sottolinea Segalerba. Se un’amministrazione intende limitare una determinata forma di utilizzo della proprietà deve dimostrarne, dati alla mano, il reale impatto sul mercato locale. Prezzi elevati e difficoltà di accesso alla casa non possono diventare una giustificazione generica per colpire locazioni brevi, seconde case o investimenti immobiliari”.

FIAIP ritiene inoltre indispensabile distinguere tra attività imprenditoriale organizzata e piccoli proprietari privati, evitando che chi concede occasionalmente uno o due immobili venga assimilato automaticamente a operatori professionali. Per la Federazione la priorità deve essere aumentare strutturalmente l’offerta: favorire la rigenerazione urbana e il recupero del patrimonio inutilizzato, semplificare i processi urbanistici, incentivare la locazione residenziale, rafforzare le garanzie per i proprietari e mobilitare investimenti pubblici e privati.

“Difendere l’accesso alla casa e difendere la proprietà privata non sono obiettivi contrapposti, conclude Segalerba . Una politica abitativa moderna deve essere capace di fare entrambe le cose: l’Europa deve creare le condizioni perché più immobili vengano costruiti, recuperati e messi sul mercato. Limitare la libertà dei proprietari non è una politica dell’offerta e non può diventare la risposta ordinaria alla crisi dell’abitare”.

La proposta di Dan Jorgensen dovrà ora essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’Unione europea.

FIAIP seguirà l’intero iter istituzionale e si attiverà presso il Governo italiano, il Parlamento europeo e le competenti istituzioni dell’Unione Europea affinché il testo venga modificato nei punti che potrebbero determinare restrizioni sproporzionate alla proprietà privata, alla libertà di utilizzo degli immobili e alle locazioni brevi. La Federazione chiederà che ogni intervento sia
fondato su dati oggettivi, un rigoroso nesso causale e la preventiva valutazione di misure capaci di aumentare realmente l’offerta.

Roma, 10 settembre 2026
Fonte: Ufficio Stampa FIAIP

Fonte: fiaip.it

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Un deposito collegato all’abitazione può diventare camera senza titolo edilizio? Una rimessa con bagno e impianti può restare un locale accessorio? E una carenza nei requisiti igienico-sanitari può, da sola, giustificare un ordine di demolizione?

Con la sentenza n. 15227/2026, il TAR Lazio esamina un’ordinanza di demolizione e ripristino relativa a un complesso immobiliare composto da un’abitazione principale, un annesso censito in categoria C/6 e alcune opere esterne.

Il giudice conferma che la trasformazione di locali accessori, come magazzini e depositi, in spazi abitativi costituisce un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e, nel caso esaminato, richiede il permesso di costruire, anche quando non vengono eseguite opere. Il semplice collegamento fisico con l’abitazione non è infatti sufficiente a rendere il locale automaticamente residenziale.

Il TAR chiarisce inoltre quando l’ordine di demolizione è legittimo e quando, invece, una semplice carenza igienico-sanitaria non basta a giustificarlo.

Negli interventi necessari per il cambio di destinazione d’uso è fondamentale coordinare correttamente stato di fatto, progetto e trasformazioni previste. Con un software BIM per la progettazione edilizia puoi modellare gli interventi, gestire demolizioni e ricostruzioni e aggiornare in modo coordinato elaborati, computi e verifiche, riducendo errori e incongruenze.

Il caso: cambio di destinazione d’uso e bagno nel sottotetto

Il Comune di riferimento ha ordinato alla proprietaria di ripristinare lo stato dei luoghi in relazione ad alcuni interventi eseguiti su due fabbricati di sua proprietà, un’abitazione censita in categoria A/3 e un annesso in categoria C/6, ritenendoli privi di un idoneo titolo edilizio.

Lo stesso Comune ha precisato che gli edifici erano preesistenti all’introduzione del titolo abilitativo e risultavano già visibili nelle cartografie IGM del 1968.

In particolare, per il fabbricato principale è stato contestato il mutamento di destinazione d’uso di due locali originariamente adibiti a magazzino e deposito, successivamente fusi con gli altri ambienti abitativi del piano rialzato, nonché la realizzazione di un bagno nel sottotetto, per il quale non sarebbero stati verificati i requisiti igienico-sanitari; per il fabbricato accessorio, invece, il Comune ha contestato il cambio di destinazione d’uso da deposito/rimessa ad uso abitativo, qualificandolo come variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. 380/2001.

Sono stati inoltre contestati alcuni interventi realizzati nell’area esterna tra il 2017 e il 2019, tra cui una nuova pavimentazione, cancelli, recinzioni e muri di cinta e di contenimento, ritenuti privi del necessario permesso di costruire, dell’autorizzazione paesaggistica e del parere archeologico. La proprietaria ha impugnato l’ordinanza sostenendo, tra l’altro, che i due fabbricati, acquistati nel 2017 e originariamente risalenti a epoca antecedente al 1967, erano stati interessati nel tempo da numerosi interventi eseguiti sulla base di diversi titoli edilizi e paesaggistici, tra cui una DIA del 2007 per il restauro dell’abitazione, autorizzazioni paesaggistiche, CILA per opere interne ed esterne, una CILA per la realizzazione del bagno nel sottotetto e una CILA per gli interventi sull’annesso.

La vicenda trae origine da alcuni esposti presentati da un vicino, ai quali sono seguiti due sopralluoghi comunali, effettuati il 2 agosto 2023 e il 9 aprile 2024.

Nel ricorso la proprietaria ha contestato, in particolare, la legittimità del procedimento, la possibilità per il Comune di intervenire a distanza di tempo su opere già oggetto di precedenti verifiche e titoli edilizi e l’effettiva sussistenza dei presupposti per qualificare gli interventi come abusivi e disporne il ripristino.

Nel corso del giudizio il TAR ha disposto un’istruttoria, chiedendo al Comune una relazione dettagliata e la documentazione relativa, in particolare, alla precedente destinazione a magazzino e deposito dei due vani del piano rialzato interessati dal contestato cambio di destinazione d’uso. Il Comune ha quindi depositato la documentazione tecnica, fotografica e catastale disponibile, consentendo al Collegio di esaminare più approfonditamente la vicenda prima della decisione.

Quando un deposito o un magazzino può essere considerato parte dell’abitazione?

Il TAR ritiene infondato il ricorso, ad eccezione della censura relativa alla realizzazione del servizio igienico nel sottotetto.

Quanto al primo profilo, il Collegio conferma che la trasformazione dei due locali originariamente destinati a magazzino e deposito in ambienti abitativi costituisce un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, anche se i vani erano fisicamente collegati all’abitazione. I locali accessori, infatti, non possono essere considerati automaticamente parte della superficie residenziale: la loro trasformazione in spazi abitabili determina un ampliamento della superficie e della volumetria residenziale e incide sul carico urbanistico, rendendo necessario il titolo edilizio previsto dalla normativa.

È quindi irrilevante che i due ambienti fossero collegati all’abitazione da una porta o che fossero ritenuti accessori dalla proprietaria.

Quando la mancata verifica dei requisiti igienico-sanitari non giustifica la demolizione?

Diversamente, il TAR accoglie la contestazione relativa al bagno realizzato nel sottotetto. In questo caso, infatti, l’intervento era stato previsto nelle integrazioni alla CILA già presentata, trasmesse il 12 luglio 2018 e il Comune aveva fondato la contestazione sulla mancata verifica dei requisiti igienico-sanitari e sulle verifiche connesse all’impianto fognante, senza mettere in discussione la regolarità edilizia dell’intervento comunicato con CILA. La sola mancata verifica dei requisiti igienico-sanitari non integra, di per sé, i presupposti per l’ordine di ripristino ex art. 31 del d.P.R. 380/2001.

Con riferimento al bagno realizzato nel sottotetto, il TAR ritiene illegittimo l’ordine di demolizione perché il Comune si era limitato ad affermare che non risultavano verificati i requisiti igienico-sanitari, senza contestare l’assenza di un titolo edilizio. L’intervento, infatti, era stato espressamente comunicato con CILA e il Comune non ne aveva messo in discussione la regolarità edilizia, limitandosi a rilevare la necessità di ulteriori verifiche relative all’impianto fognario in ragione dell’aumento di carico derivante dal nuovo bagno. Una simile motivazione non è sufficiente a integrare i presupposti dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001, che consente l’ordine di ripristino in presenza di interventi eseguiti senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Diversa è invece la valutazione del TAR sul fabbricato accessorio censito in categoria C/6, per il quale viene confermato il cambio di destinazione d’uso da deposito a abitazione. Il sopralluogo del 9 aprile 2024 aveva infatti evidenziato la presenza di impianto idrico ed elettrico, climatizzazione, antenna TV, sistema di allarme, bagno e ambienti organizzati come cucina, soggiorno e camera, con finiture proprie di un’abitazione. A ciò si aggiungeva un annuncio immobiliare che descriveva l’annesso come una dependance di circa 61 mq composta da due vani, bagno e giardino, corredata da fotografie che mostravano ambienti arredati e utilizzati come camera da letto, soggiorno e bagno. Secondo il Collegio, la presenza complessiva di tali elementi dimostra in modo sufficientemente chiaro l’attribuzione all’immobile di una destinazione abitativa, nonostante la proprietaria sostenesse che il fabbricato fosse utilizzato esclusivamente come deposito di mobili e arredi. La circostanza che al momento del sopralluogo l’annesso non fosse effettivamente abitato non è decisiva, poiché ciò che rileva è la destinazione impressa stabilmente all’immobile sulla base delle sue caratteristiche e delle opere realizzate.

Pavimentazioni, recinzioni e muri: i titoli presentati erano sufficienti?

Il TAR conferma la legittimità dell’ordine di ripristino anche per le opere realizzate nelle aree esterne, ritenendo sufficientemente dettagliate le contestazioni contenute nel provvedimento e nel verbale di sopralluogo richiamato per relationem. Dalla documentazione acquisita è emerso che tra il 2017 e il 2019 erano state realizzate nuove pavimentazioni, cancelli, recinzioni e muri di cinta e contenimento, determinando una significativa trasformazione e impermeabilizzazione delle superfici esterne. I titoli richiamati dalla proprietaria non sono stati ritenuti idonei a legittimare tali interventi: la CILA del 2008 riguardava soltanto una parte della recinzione da realizzare con paletti di legno e rete metallica, mentre la SCIA in sanatoria del 2022 relativa alla pavimentazione esterna non aveva ricevuto alcun provvedimento di accoglimento.

Anche sotto il profilo paesaggistico, la documentazione prodotta dalla ricorrente non ha dimostrato che le opere fossero riconducibili a semplici interventi di manutenzione o adeguamento esclusi dall’autorizzazione, considerata anche la qualificazione dell’area come zona di interesse archeologico ai sensi dell’art. 142, comma 1, lett. m), del d.lgs. 42/2004, con conseguente rilevanza sia dell’autorizzazione paesaggistica sia del preventivo parere archeologico.

Il TAR esclude inoltre che l’ordinanza comunale costituisca un esercizio implicito del potere di autotutela sui precedenti titoli edilizi. Gli interventi contestati, infatti, non risultavano assistiti da titoli idonei: il cambio di destinazione d’uso dei locali accessori del fabbricato principale era stato soltanto rappresentato nello stato di fatto di una DIA, mentre il cambio d’uso dell’annesso non era compreso nella CILA del 2018 e le opere esterne non erano state legittimate dai titoli richiamati dalla proprietaria. Di conseguenza, il Comune non doveva rispettare i limiti e le condizioni previsti dall’art. 21-nonies della legge 241/1990, trattandosi dell’esercizio del potere di vigilanza e repressione degli abusi edilizi e non dell’annullamento d’ufficio di precedenti titoli. Anche la mancata comunicazione di avvio del procedimento non comporta l’annullamento dell’ordinanza, trattandosi di un provvedimento vincolato e non essendo emersi elementi che avrebbero potuto modificarne il contenuto, fatta eccezione per la parte relativa al bagno nel sottotetto, già ritenuta illegittima. Infine, il precedente accertamento comunale del 2023, che aveva escluso difformità rispetto ai titoli edilizi, non è stato ritenuto sufficiente a invalidare il successivo provvedimento, poiché l’amministrazione aveva successivamente effettuato un nuovo sopralluogo e rinnovato integralmente l’istruttoria alla luce di un ulteriore esposto.

In conclusione, il ricorso viene accolto nei soli limiti della censura relativa al bagno realizzato nel sottotetto, con annullamento dell’ordine di ripristino limitatamente a tale intervento; per il resto viene respinto.

Download Gratuito Sentenza Tar Lazio 15227/2026 – Cambio d’uso da locale accessorio a residenziale, collegamento con l’abitazione e ordine di demolizione

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato a Cambio destinazione d’uso e Cambio destinazione d’uso da deposito ad abitazione.

Negli interventi necessari per il cambio di destinazione d’uso è fondamentale coordinare correttamente stato di fatto, progetto e trasformazioni previste. Con un software BIM per la progettazione edilizia puoi modellare gli interventi, gestire demolizioni e ricostruzioni e aggiornare in modo coordinato elaborati, computi e verifiche, riducendo errori e incongruenze.

Fonte: biblus.acca.it

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Immagini ritoccate con l’IA negli annunci immobiliari si stanno diffondendo in tutta Europa. Il nuovo AI Act dell’UE punta a rafforzare la trasparenza degli annunci

Scorrendo gli annunci online in cerca di una casa, può capitare di imbattersi in un’abitazione dai colori vivaci, in vendita, ritratta tra foglie autunnali e arredamento rustico.

Poi però si nota che qualcosa non torna: prese elettriche deformate, mobili troppo grandi rispetto alla stanza. In una foto una piantana sembra spuntare da un tavolo e nella successiva scompare, oppure lo stesso quadro compare in ogni ambiente.

Immagini immobiliari di questo tipo sono molto probabilmente realizzate con l’intelligenza artificiale. I venditori usano sempre più spesso piattaforme digitali per abbellire gli spazi in vendita. In diversi forum online le foto immobiliari generate dall’IA vengono criticate perché fuorvianti e poco affidabili.

Un utente di un subreddit irlandese dedicato alla casa ha pubblicato foto (fonte in inglese) affiancate di un’abitazione arredata con mobili, piante e decorazioni e della stessa casa, vuota, nella realtà. Ma nella versione IA il divano ostruisce le scale e la parete del soggiorno risulta più ampia.

“Ora gli agenti immobiliari usano l’IA per vendere case. È persino legale?” ha scritto l’utente il 22 settembre.

Gli agenti immobiliari ricorrono da tempo alla cosiddetta home staging per aiutare i clienti a immaginare il potenziale di uno spazio. Aggiungere un divano o dei fiori colorati può rendere un appartamento vuoto più accogliente e vivibile.

Ma allestire un immobile richiede tempo e denaro. L’IA può velocizzare il processo e costare molto meno, o quasi nulla.

Secondo alcuni, l’allestimento virtuale con IA è paragonabile alla messa in scena tradizionale: si usa solo una tecnologia diversa, spiega Steven Lee del Professional Institute of Real Estate Agents.

“Gli agenti già usano la home staging per far apparire più gradevole un immobile quando lo si visita” ha detto Lee. “Farlo al computer è sostanzialmente più semplice ed economico”.

Modificare l’aspetto di una casa o di un appartamento con l’IA potrebbe però indurre alcune persone a credere che una stanza sia molto più grande, o che una cucina abbia elettrodomestici più moderni. Il rischio è particolarmente alto per chi si trasferisce in una nuova città e non può vedere l’immobile di persona.

A volte è difficile capire se un’immagine è reale o ritoccata. Le persone anziane sono particolarmente vulnerabili (fonte in inglese) agli inganni dell’IA e molte non sanno cosa sia un deepfake.

Claudio Teixeira è responsabile delle politiche digitali all’Organizzazione europea dei consumatori. Secondo lui, gli inganni legati all’IA nei marketplace online, come nel settore immobiliare, vengono ancora discussi troppo poco.

“Non tutti sono in grado di capire subito che un contenuto non è reale” ha spiegato Teixeira. “Queste immagini devono avere un avviso chiaro che indichi che sono generate dall’IA”.

Nuova regolamentazione UE potrebbe aiutare

Le nuove norme UE sulla trasparenza dell’IA potrebbero frenare la pratica nota come “housefishing (fonte in inglese)“.

L’articolo 50 dell’AI Act dell’UE (fonte in inglese), entrato in vigore a inizio agosto, impone che i contenuti generati o modificati dall’IA siano etichettati (fonte in inglese).

L’UE classifica (fonte in inglese) l’immagine di un appartamento “arredato usando l’IA” come parzialmente modificata dall’IA e impone che le foto riportino un’icona di trasparenza sull’IA.

“L’articolo 50 è più o meno l’espressione di questa tutela dei diritti fondamentali” ha spiegato David Rappenglück, senior associate dello studio CMS, che monitora l’applicazione della legge. “Il messaggio è piuttosto semplice: se, come cliente o come offerente, ti trovi davanti a un’immagine che potrebbe essere generata o manipolata dall’IA, devi esserne informato”.

I fornitori di contenuti IA, cioè le aziende che sviluppano sistemi di intelligenza artificiale come OpenAI o Anthropic, devono etichettare le immagini in un formato leggibile dalle macchine. Chi utilizza un sistema di IA per creare o perfezionare un’immagine, il cosiddetto deployer, deve inserire anche una dicitura visibile sull’immagine.

Ma se il deployer non etichetta la foto, per una persona comune è difficile verificare se l’IA è intervenuta a monte, a livello del fornitore.

Per controllare, è necessario inserire il codice leggibile dalla macchina in un altro sito che lo verifichi, ha spiegato Akvilė Šikšniūtė, membro del team di politiche digitali dell’Organizzazione europea dei consumatori. Questo passaggio aggiuntivo spesso non è affatto chiaro.

“Credo che siamo ancora lontani dal punto in cui i consumatori sentono di avere dei riferimenti a cui rivolgersi se si sentono ingannati o se ritengono che i contenuti che vedono non siano accurati” ha aggiunto Šikšniūtė.

A che punto l’IA va dichiarata?

Usare l’IA per piccoli ritocchi, come cambiare l’illuminazione o il colore di una parete, è molto diverso dall’ampliare una stanza o creare un’immagine completamente nuova. Ma l’AI Act non distingue tra manipolazione parziale e generazione totale, sottolinea Rappenglück.

Le persone potrebbero non sapere se un’immagine è stata modificata solo leggermente o trasformata totalmente. Come si decide quindi cosa deve essere etichettato? I dettagli restano poco chiari.

“Non è definito con precisione perché, ad esempio, cambiamenti molto sottili, come modificare una parete sullo sfondo, potrebbero essere considerati un intervento minimo fatto con l’IA. Di conseguenza, forse non verrebbero nemmeno segnalati” ha spiegato Šikšniūtė.

“Penso che sia qui che nasce in parte l’equivoco per i consumatori, perché ormai ci aspettiamo che tutti i contenuti che vediamo nelle comunicazioni siano etichettati, ma non è così” ha aggiunto.

Resta incerto come applicare le regole nella pratica

Le sanzioni per chi non etichetta i contenuti sono pesanti. Chi non rispetta la normativa può essere multato fino a 15 milioni di euro o al 3% del proprio fatturato mondiale.

“Noi avvocati raccomandiamo davvero di prendere la questione molto seriamente” ha dichiarato Rappenglück.

“Il meccanismo di applicazione è piuttosto rigido ed è affidato alle autorità nazionali”.

Poiché la legge è entrata in vigore solo il mese scorso, restano ancora molti interrogativi sul suo funzionamento e farla rispettare è complesso nella pratica.

Secondo Rappenglück, le immagini possono essere catturate con uno screenshot e segnalate al governo nazionale.

Ma il mercato immobiliare si muove molto in fretta e gli annunci restano online solo per pochi giorni. Questo rende più difficile monitorare i singoli casi.

“Come si garantisce davvero la responsabilità di questo settore, per evitare che certe pratiche si diffondano? Al momento il sistema non assicura che ciò non avvenga” ha commentato Teixeira.

Il settore sta cercando di imporre trasparenza sull’uso dell’IA anche dall’interno. Il Professional Institute of Real Estate Agents in Belgio sta aggiornando il proprio codice etico per allinearlo alle regole dell’articolo 50.

L’agente immobiliare resta responsabile di ciò che pubblica. Può usare l’IA, ma solo dichiarandolo, ha ricordato Lee.

“Per esercitare la professione devono rispettare il codice etico. E se non lo fanno, temo che possano finire in grossi guai” ha detto Lee.

Dipende dai casi, ma le sanzioni possono arrivare alla sospensione o alla revoca della licenza.

Le prossime tappe

Gli inganni legati all’IA non riguardano solo il settore immobiliare, ma molti ambiti diversi. Teixeira auspica che l’applicazione delle regole diventi più rigorosa e che i consumatori non vengano ritenuti responsabili quando cadono vittima di frodi.

“Serve un intero sistema che funzioni, non solo per garantire ai consumatori più informazioni per prendere decisioni, ma anche, se tutto il resto fallisce, per assicurare che gli operatori senza scrupoli che modificano volontariamente i contenuti per renderli più accattivanti, pur sapendo che non sono veri, vengano fermati” ha concluso Teixeira.

Fonte: it.euronews.com

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La mancata restituzione del doppio della caparra del promittente venditore non è reato, per la Cassazione resta solo un inadempimento civile, non un illecito penale

In sede di sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita solitamente l’acquirente versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.

È lecito chiedersi, nell’interesse di entrambe parti, quali siano le conseguenze nel caso in cui uno dei due contraenti decida di non rispettare gli obblighi sorti nel contratto preliminare.

Supponiamo che dopo aver firmato il compromesso il venditore si tiri indietro e per questo debba restituire al futuro acquirente il doppio della caparra ricevuta, sarà normale domandarsi se tale comportamento possa integrare una fattispecie di reato e quali siano le tutele a disposizione.

Come meglio vedremo, secondo la sentenza della Corte di Cassazione penale n. 19095 del 23/06/2020 la mancata restituzione della caparra confirmatoria da parte del venditore non rappresenta una fattispecie di reato ma legittimerà il promittente acquirente a tutelarsi dal punto di vista civile.

La funzione del contratto preliminare Il contratto preliminare è quel contratto con il quale le parti si impegnano a stipulare in un momento successivo il contratto di compravendita definitivo del quale definiscono gli elementi fondamentali.

Il contratto preliminare produce soltanto effetti obbligatori in quanto il passaggio di proprietà si attua unicamente con la firma del rogito notarile che avviene entro il termine stabilito nel compromesso.

Le ragioni per le quali si decide di ricorrere ad un contratto preliminare prima di arrivare al contratto dinnanzi al notaio sono le più disparate.

Può essere che il soggetto interessato ad acquistare debba ricorrere ad un prestito per procurarsi il denaro necessario al pagamento del prezzo o debba a sua volta trovare un acquirente per vendere la sua attuale abitazione.

Spesso il contratto preliminare prevede che il futuro acquirente debba versare, in fase di conclusione, una somma di denaro a titolo di caparra, avente una funzione ben determinata.

Che cos’è la caparra confirmatoria La caparra confirmatoria, regolata dall’articolo 1385 codice civile ha una duplice funzione: anticipo sul prezzo, qualora la compravendita definitiva venga regolarmente sottoscritta e si abbia il trasferimento della proprietà; consente di conoscere, in via preventiva, quale sarà l’ammontare del danno eventualmente da risarcire.

In caso di inadempimento da parte dell’acquirente che ha consegnato la caparra, il venditore potrà trattenerla. In caso di inadempimento del futuro venditore, l’acquirente potrà esigere il doppio della caparra che aveva versato.

Inadempimento del contratto preliminare Come accade per qualsiasi tipo di contratto può succedere che il preliminare venga violato da una delle parti contraenti.

Di fronte all’inadempimento senza giustificato motivo del promittente venditore che ha ricevuto la caparra, l’acquirente che ha adempiuto, potrà recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra.

Siamo di fronte ad un meccanismo di liquidazione del danno veloce e forfettario che non richiede alcuna prova se non l’inadempimento del venditore.

Si ha infatti la restituzione della somma che è stata consegnata più un’ulteriore somma di pari importo a titolo di risarcimento del danno, determinato dunque forfettariamente. Qualora il venditore si rifiuti di effettuare la restituzione è lecito chiedersi se tale comportamento abbia un risvolto di carattere penale.

Sul punto si è pronunciata la Corte di Cassazione penale con il provvedimento n. 19095 del 23/06/2020 in conformità ad un orientamento giurisprudenziale che si ritiene ormai consolidato (Cassazione Penale del 29 marzo 2017, n. 15815).

Non integra il reato di appropriazione indebita (di cui all’articolo 646 del codice penale) la condotta del futuro venditore che, a fronte dello scioglimento del contratto preliminare non restituisca al futuro acquirente la somma ricevuta a titolo di caparra, o meglio, il doppio della stessa.

Cosa afferma la Cassazione Penale Ritiene la Suprema Corte Penale che, nel caso in cui il contratto che ha dato luogo alla consegna della caparra venga meno, matura solo un obbligo di restituzione che, qualora non adempiuto, integra un inadempimento di natura civilistica e non di carattere penale.

Secondo i Giudici l’essenza stessa del reato di appropriazione indebita consiste nella lesione del diritto di proprietà su cosa o denaro altrui. Nella fattispecie invece, il denaro ricevuto dal venditore a seguito della dazione, entra a far parte definitivamente del suo patrimonio senza alcun vincolo di impiego.

Egli ne diventa a tutti gli effetti legittimo proprietario con piena facoltà di utilizzo e la disputa dovrà essere gestita nell’ambito del diritto civile.

Alla stessa conclusione, per analogia, giungono i Giudici in riferimento alla somma di denaro consegnata a titolo di acconto, ovvero di anticipazione sul prezzo che deve essere restituito qualora non si stipuli il contatto definitivo di vendita.

Si potrebbe configurare, come estrema ipotesi alquanto rara, un reato di truffa, nel caso si dimostrasse che il denaro è stato incassato fin dall’inizio nella consapevolezza di non voler chiudere l’affare.

Che fare se il venditore non restituisce la caparra confirmatoria Ipotizziamo che il venditore, in caso di rifiuto a stipulare il contratto definitivo, non voglia restituire il doppio della caparra.

Esclusa la rilevanza penale del comportamento dell’alienante cosa può fare l’acquirente per recuperare la somma spettante?

Unico rimedio per l’acquirente, volto al recupero del doppio della caparra o l’acconto, è quello di intentare un’azione civile volta allo scopo di ottenere la condanna per inadempimento contrattuale nei confronti del venditore al versamento di tale importo.

A tal fine è necessario procedere in base ai seguenti passaggi. Prima di tutto conservando tutta la documentazione relativa al contratto preliminare sottoscritto, le ricevute della caparra versata, l’eventuale corrispondenza tramite wapp, o lettere o email.

In un secondo momento è necessario inviare, mediante lettera raccomandata A/R o Pec, un sollecito di pagamento. Nella lettera di costituzione in mora del venditore è opportuno anche fare richiesta degli interessi moratori che si producono a seguito della mancata consegna della somma di denaro dovuta.

Nel caso la messa in mora non sortisca alcun effetto e il sollecito bonario non porti quindi ad alcun risultato concreto si dovrà avviare il procedimento di mediazione obbligatoria e, in un secondo momento, agire in giudizio facendo ricorso per decreto ingiuntivo.

Fonte: quifinanza.it

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Le ingenti risorse per le riqualificazioni residenziali hanno finanziato interventi diffusi ma poco orientati alle ristrutturazioni profonde

08/07/2026 – I fondi europei per la ripresa post Covid destinati alla ristrutturazione energetica delle abitazioni hanno prodotto miglioramenti modesti e non sempre proporzionati alla spesa sostenuta.

È la conclusione della Corte dei conti europea nella relazione speciale 20/2026 sul dispositivo per la ripresa e la resilienza, il Recovery and Resilience Facility (RRF), presentata ieri 7 luglio.

Secondo la Corte, gli Stati membri hanno speso 43 miliardi di euro per migliorare l’efficienza energetica degli edifici residenziali, ma i programmi messi in campo non hanno privilegiato gli interventi capaci di generare i maggiori risparmi energetici, come le ristrutturazioni profonde.

Il caso italiano del Superbonus è indicato come uno degli esempi più significativi. Il regime dovrebbe assorbire quasi un terzo dei finanziamenti RRF destinati alle ristrutturazioni, circa 14 miliardi di euro, ma i costi per unità di energia risparmiata sono risultati quattro volte superiori alle previsioni iniziali.

Inoltre, la copertura fino al 110% dei costi ha potuto determinare un sostegno pubblico superiore alla spesa effettiva. Per la Corte, si tratta di un uso inefficiente dei fondi UE.

Perché l’efficienza energetica degli edifici è decisiva per gli obiettivi UE Gli edifici residenziali rappresentano una quota rilevante dei consumi energetici europei. Nel 2023 hanno inciso per il 26% sul consumo energetico dell’UE.

La riduzione dei consumi negli edifici è quindi una condizione essenziale per raggiungere gli obiettivi europei di energia e clima.

La Direttiva Case Green sulla prestazione energetica nell’edilizia prevede, tra l’altro, la riduzione del consumo medio di energia primaria del parco residenziale nazionale del 16% entro il 2030, rispetto al 2020.

Per arrivare a questo risultato, secondo la Corte dei conti europea, non basta aumentare il numero di abitazioni ristrutturate, occorre indirizzare i finanziamenti verso interventi capaci di migliorare in modo sostanziale la prestazione energetica degli edifici, soprattutto quelli più inefficienti.

Fondi UE, pochi incentivi alle ristrutturazioni profonde La Corte evidenzia una debolezza di impostazione: il regolamento RRF non fa riferimento esplicito alle ristrutturazioni profonde.

Di conseguenza, le misure inserite nei Piani nazionali di ripresa e resilienza non sono state progettate per privilegiare gli interventi più efficaci sul piano energetico.

Nella maggior parte dei casi, gli Stati membri hanno scelto misure attuabili entro tempi brevi, coerenti con la scadenza del RRF, fissata al 31 agosto 2026. Questo ha favorito gli interventi più semplici e rapidi da realizzare.

Secondo l’analisi della Corte, l’83% dei costi stimati delle misure RRF per l’efficienza energetica negli edifici residenziali riguarda ristrutturazioni di media intensità. Per il restante 17% non era previsto un requisito minimo di risparmio energetico.

Solo la Romania, tra i 27 Stati membri, ha associato una misura a un obiettivo esplicitamente riferito alle ristrutturazioni profonde. Interventi leggeri e medi: il rischio lock-in per gli edifici Per la Corte, finanziare interventi non coordinati o di portata limitata può generare un effetto lock-in.

Il rischio è che una ristrutturazione intermedia blocchi per anni la prestazione energetica dell’edificio su livelli non ottimali, rendendo più difficili o più costosi futuri interventi di riqualificazione profonda.

Il problema può riguardare, ad esempio, lavori di isolamento non coordinati, materiali non compatibili con soluzioni future, impianti sovradimensionati rispetto a successivi interventi sull’involucro o ristrutturazioni complete che raggiungono solo una classe energetica intermedia.

La selezione dei progetti non ha premiato gli interventi più efficaci La Corte ha analizzato in dettaglio le misure di quattro Stati membri: Belgio, Italia, Cipro e Lituania.

In questi Paesi, i progetti di ristrutturazione sono stati selezionati sulla base di criteri di ammissibilità, ma senza una valutazione comparativa della qualità energetica degli interventi proposti. In pratica, tutti i progetti ammissibili sono stati finanziati fino a esaurimento delle risorse disponibili.

Questo approccio, secondo la Corte, ha ridotto la capacità dei fondi RRF di concentrarsi sugli edifici più inefficienti, sugli interventi con maggiori risparmi attesi e sulle famiglie con maggiore necessità di sostegno economico.

Monitoraggio debole: contano le case ristrutturate, non i consumi ridotti Un’altra criticità riguarda il monitoraggio.

Le misure RRF per l’efficienza energetica degli edifici residenziali sono state valutate soprattutto attraverso indicatori di output, come il numero di abitazioni ristrutturate o la superficie oggetto di intervento. Molto più rari sono gli obiettivi collegati alla riduzione dei consumi energetici.

Su 111 misure di ristrutturazione esaminate in tutta l’UE, la Corte ha individuato solo tre casi in cui erano previsti target orientati ai risultati energetici. Uno di questi riguarda il principale schema italiano per la ristrutturazione degli edifici privati.

Per la Corte, questo limita la possibilità di valutare se le misure abbiano effettivamente migliorato l’efficienza energetica degli edifici e se i fondi siano stati utilizzati in modo efficiente.

APE, dati non sempre affidabili per misurare i risparmi energetici La Corte dedica un passaggio specifico agli attestati di prestazione energetica, EPC nella relazione europea, corrispondenti agli APE nel contesto italiano.

La Commissione europea incoraggia gli Stati membri a utilizzare gli attestati di prestazione energetica come strumento principale per calcolare i risparmi ottenuti con i programmi finanziati dall’UE. Il metodo più diffuso confronta il consumo stimato prima e dopo la ristrutturazione.

Secondo la Corte, però, questi dati non sono sufficientemente affidabili, comparabili e dettagliati per un monitoraggio effettivo dei risultati.

Il limite principale è il performance gap: gli APE stimano i consumi sulla base di condizioni standard, mentre i consumi reali dipendono dal comportamento degli utenti, dalle modalità di riscaldamento e raffrescamento e dall’effettivo uso dell’abitazione.

Inoltre, gli attestati non raccolgono sempre le stesse informazioni nei diversi Stati membri. Elementi come acqua calda sanitaria, ventilazione e raffrescamento non sono inclusi ovunque nello stesso modo, rendendo difficile il confronto tra Paesi.

Errori negli attestati e risparmi sovrastimati o sottostimati La Corte segnala anche problemi di qualità dei dati contenuti negli attestati. I controlli delle autorità nazionali o regionali hanno individuato anomalie significative.

Per l’Italia, la relazione richiama l’ultimo rapporto ENEA sulla certificazione energetica degli edifici, secondo cui quasi la metà degli APE controllati presentava valori errati o anomali.

In Lituania, nel 2024, sono stati respinti 1.518 certificati su 16.592, pari al 9%, soprattutto per errori nel calcolo delle superfici e nella valutazione delle caratteristiche degli edifici.

La Corte ha inoltre analizzato direttamente alcuni attestati relativi a progetti selezionati, rilevando ulteriori criticità: edifici trattati come residenze permanenti anche quando non lo erano, nuove superfici computate come se fossero spazi preesistenti e problemi di classificazione o calcolo delle superfici.

Risparmi energetici aggregati, difficile valutare i risultati delle ristrutturazioni Secondo la Corte, anche il modo in cui la Commissione comunica i risparmi energetici limita la trasparenza. I dati del RRF Scoreboard sono aggregati e riguardano tutte le misure RRF, comprese quelle su edifici pubblici e imprese.

Non consentono quindi di isolare il contributo specifico delle ristrutturazioni degli edifici residenziali. Alla fine del 2025, i risparmi energetici annui cumulati dichiarati dagli Stati membri ammontavano a 71.278.397 MWh.

Tuttavia, la Corte sottolinea che questi valori derivano in larga parte da calcoli teorici e non riflettono necessariamente i risparmi reali.

Nei quattro Paesi oggetto dell’audit, il contributo delle misure RRF ai risparmi energetici risultava contenuto: 3,125% a Cipro, 0,273% in Belgio, 0,275% in Italia e 0,139% in Lituania.

Nel caso di Cipro, l’88% dei risparmi dichiarati derivava dall’installazione di pannelli fotovoltaici che, pur riducendo l’impatto climatico, non riducono il consumo energetico effettivo dell’edificio. Superbonus, per la Corte UE non è stato efficiente La parte più critica per l’Italia riguarda il Superbonus.

La Corte ricorda che il regime italiano, finanziato sia con risorse nazionali sia con fondi RRF, ha sostenuto fino al 110% dei costi sostenuti dai beneficiari.

Secondo i giudici contabili europei, questo livello di sostegno non è coerente con i principi di sana gestione finanziaria e ha inciso negativamente sul rapporto costi-efficacia della misura.

Il Superbonus ha avuto una domanda molto elevata, con oltre mezzo milione di ristrutturazioni realizzate, ma anche costi molto rilevanti. La Corte indica un costo stimato di 123 miliardi di euro a novembre 2025. A fine marzo 2026 le detrazioni maturate con il Superbonus hanno raggiunto i 132 miliardi di euro.

Il contributo RRF previsto, pari a 13,95 miliardi di euro, coprirà solo la metà dell’obiettivo fissato per la misura, cioè circa 18 milioni di metri quadrati invece dei 36 milioni inizialmente previsti, e circa il 10,5% dei crediti fiscali nazionali approvati per le ristrutturazioni.

Costi per kWh risparmiato: il caso italiano Secondo l’analisi della Corte, il Superbonus italiano è la misura più costosa e meno efficiente tra quelle esaminate per l’efficienza energetica degli edifici residenziali. Il costo per risparmiare 1 kWh è stimato in quasi 10 euro.

Il modello cost-optimal predisposto dall’Italia nel 2020 indicava invece che, con un investimento di 9 miliardi di euro, sarebbe stato possibile ristrutturare 24,7 milioni di metri quadrati e risparmiare 330 Ktoe di energia, con un costo pari a 2,58 euro per kWh risparmiato.

Il costo attuale per kWh della misura RRF risulta quindi quasi quattro volte superiore alle previsioni iniziali.

La Corte richiama inoltre le valutazioni della Corte dei conti italiana e della Banca d’Italia, secondo cui oltre un quarto dei progetti Superbonus approvati a livello nazionale avrebbe potuto essere realizzato anche senza finanziamento pubblico, con un effetto cosiddetto deadweight, cioè di sostegno a interventi che si sarebbero comunque realizzati.

Cosa raccomanda la Corte dei conti europea La Corte formula tre raccomandazioni alla Commissione europea: 1. la prima riguarda il miglioramento della selezione delle misure di ristrutturazione nella prossima programmazione finanziaria pluriennale.

La Commissione dovrà verificare che gli Stati membri includano ristrutturazioni profonde e fissino obiettivi chiari di risparmio energetico per ciascuna misura; 2. la seconda raccomandazione riguarda la trasparenza dei dati.

La Commissione dovrà spiegare meglio la metodologia utilizzata per l’indicatore comune sui risparmi energetici e valutare risultati e costi delle misure per trarre indicazioni utili ai futuri programmi; 3. la terza raccomandazione punta al miglioramento del monitoraggio.

Per il prossimo quadro finanziario pluriennale, la Commissione dovrà definire una metodologia più affidabile per rendicontare l’energia risparmiata, tenendo conto della differenza tra risparmi stimati e risparmi reali.

Fonte: edilportale.com

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Sono però necessari l’unione di fatto ai fini fiscali e il rispetto degli specifici adempimenti catastali e successori.

Un’abitazione può essere considerata fiscalmente unitaria anche quando, per la sua particolare collocazione, risulta censita su due particelle appartenenti a Comuni catastali differenti.

In questo caso, l’impossibilità tecnica di effettuare una vera e propria fusione catastale non impedisce di applicare all’intero immobile ereditato le agevolazioni prima casa previste per le imposte ipotecaria e catastale.

È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 145/2026, relativa a un fabbricato costituito da un’unica abitazione e da due garage, ma formalmente suddiviso in particelle ricadenti in due diversi Comuni catastali.

Per beneficiare dell’agevolazione è necessario che le porzioni immobiliari siano prive di autonomia funzionale e reddituale e risultino unite di fatto ai fini fiscali negli archivi catastali.

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate

La vicenda riguarda un immobile pervenuto per successione alla moglie e ai tre figli del proprietario deceduto.

Il fabbricato è composto da:

• un’unica unità abitativa;
• due garage pertinenziali;
• due particelle edilizie situate in distinti Comuni catastali.

Due degli eredi hanno la residenza e la dimora abituale nell’abitazione.

Durante la predisposizione della dichiarazione di successione è emersa una difficoltà operativa: pur costituendo materialmente un unico fabbricato, l’immobile non può essere inserito come una sola unità, poiché le due particelle sono ubicate in Comuni differenti.

Secondo il notaio incaricato, il sistema avrebbe consentito di richiedere il beneficio prima casa soltanto per una particella, assoggettando l’altra al trattamento fiscale ordinario.

Gli eredi hanno quindi chiesto all’Agenzia se fosse possibile applicare l’agevolazione all’intero fabbricato, considerandolo unitariamente.

Agevolazione prima casa nelle successioni: cosa prevede la legge

L’articolo 69, comma 3, della legge n. 342/2000 prevede l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale ai trasferimenti di abitazioni derivanti da successioni o donazioni, quando ricorrono i requisiti prima casa.

In caso di più beneficiari, è sufficiente che tali requisiti siano posseduti da almeno uno degli eredi.

L’abitazione interessata non deve appartenere alle seguenti categorie catastali:

• A/1, abitazioni di tipo signorile;
• A/8, abitazioni in ville;
• A/9, castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico.

Le dichiarazioni richieste dalla disciplina agevolativa devono essere rese dall’interessato all’interno della dichiarazione di successione.

Il beneficio può essere applicato anche alle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, ma nel limite di una sola unità per ciascuna categoria.

Perché le particelle non possono essere fuse

L’Agenzia conferma che non è possibile effettuare la fusione catastale delle due particelle.

Le operazioni di accorpamento catastale sono infatti ammesse soltanto per unità immobiliari appartenenti allo stesso Comune catastale.

Nel caso analizzato, l’abitazione si trova a cavallo del confine tra due Comuni. Le particelle devono quindi conservare i rispettivi identificativi catastali e non possono confluire in una nuova unità immobiliare unica.

Questa limitazione, tuttavia, non impedisce di rappresentare fiscalmente l’utilizzo unitario del fabbricato.

La soluzione individuata dall’Agenzia è l’unione di fatto ai fini fiscali.

Cos’è l’unione di fatto ai fini fiscali

L’unione di fatto consente di evidenziare negli archivi catastali che due o più porzioni distintamente censite costituiscono, dal punto di vista funzionale, un’unica unità immobiliare.

La procedura non comporta:

• la cancellazione delle particelle originarie;
• la creazione di un nuovo identificativo catastale;
• una vera e propria fusione catastale.

Ciascuna porzione continua a essere censita separatamente. Negli atti catastali viene però inserita un’annotazione dalla quale risulta che la particella è unita di fatto all’altra ai fini fiscali.

L’unione può essere riconosciuta solo quando le singole porzioni sono prive di una propria autonomia funzionale e reddituale.

Non è quindi sufficiente che due immobili siano confinanti o utilizzati dalla stessa famiglia. Le porzioni devono costituire materialmente e funzionalmente un’unica abitazione.

Gli adempimenti catastali necessari

Per dare evidenza all’unione di fatto devono essere presentate distinte dichiarazioni di variazione catastale per ciascuna porzione interessata, secondo la procedura indicata dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E/2016.

Dopo la registrazione delle variazioni, l’ufficio inserisce negli atti catastali di ogni porzione un’apposita annotazione.

L’annotazione deve collegare ciascuna particella all’altra e indicare la rendita attribuita alla singola porzione ai fini fiscali.

La presenza dell’unione di fatto negli archivi catastali è determinante: la semplice utilizzazione materiale delle particelle come unica abitazione non è sufficiente per applicare automaticamente il beneficio all’intero fabbricato.

Bonus prima casa esteso all’intera abitazione

In presenza di tutti gli adempimenti richiesti, l’Agenzia ritiene applicabile l’agevolazione prima casa all’intero fabbricato pervenuto in successione.

Il beneficio può quindi riguardare entrambe le particelle, anche se:

• sono censite separatamente;
• appartengono a Comuni catastali differenti;
• non possono essere oggetto di fusione catastale.

Devono però essere rispettate le seguenti condizioni:

1. le particelle devono costituire un’unica abitazione;
2. le singole porzioni devono essere prive di autonomia funzionale e reddituale;
3. deve essere eseguita l’unione di fatto ai fini fiscali;
4. l’abitazione non deve appartenere alle categorie A/1, A/8 o A/9;
5. almeno uno degli eredi deve possedere i requisiti prima casa previsti dalla legge.

Il chiarimento riguarda l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale dovute in occasione della successione.

Due garage C/6: agevolazione per una sola pertinenza

Il patrimonio ereditato comprende anche due garage, entrambi appartenenti alla categoria catastale C/6.

L’Agenzia ricorda che il beneficio prima casa è applicabile alle pertinenze, ma soltanto a una unità per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

Nel caso esaminato, quindi, l’agevolazione può essere richiesta:

• per l’intera abitazione composta dalle due particelle;
• per uno solo dei due garage classificati C/6.

Il secondo garage deve essere assoggettato al regime fiscale ordinario, poiché appartiene alla stessa categoria catastale della pertinenza già agevolata.

Dichiarazione di successione con il Modello 4 cartaceo

La particolare conformazione catastale del fabbricato rende problematica la presentazione telematica della dichiarazione di successione.

Per questo motivo, l’Agenzia consente agli eredi di utilizzare il Modello 4 cartaceo.

La dichiarazione deve essere presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione presso il competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Il modello cartaceo consente di indicare tutte le particelle comprese nell’attivo ereditario e di rappresentare correttamente il fabbricato situato in due Comuni diversi.

Per la compilazione occorre:

• indicare per entrambe le particelle il tipo immobile “prima casa”;
• inserire soltanto su una delle due la lettera “P” nel campo relativo all’agevolazione della quota di devoluzione;
• compilare una distinta nota di trascrizione per ciascun immobile, riportando i rispettivi dati catastali.

In questo modo l’agevolazione viene riferita all’intero fabbricato, senza essere formalmente duplicata.

Voltura catastale entro 30 giorni

Entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione deve essere presentata la richiesta di voltura degli immobili.

L’adempimento deve essere effettuato presso i competenti uffici provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate.

Poiché le particelle ricadono in territori comunali differenti, devono essere rispettati gli identificativi catastali e le competenze territoriali relative a ciascuna porzione.

Download Gratuito Risposta AE 145/2026 – Agevolazione ”prima casa”, dichiarazione di successione, particelle insistenti su due comuni diversi

Approfondimenti

Leggi anche “Agevolazioni prima casa: guida agli sconti fiscali e giurisprudenza“. Quando un fabbricato è censito su più particelle, la verifica catastale deve essere accompagnata da una corretta rappresentazione dello stato dei luoghi. Disporre di un modello digitale unitario consente al tecnico di leggere con maggiore chiarezza la distribuzione degli ambienti, i collegamenti tra le diverse porzioni e l’effettiva configurazione funzionale dell’abitazione. La modellazione BIM può supportare il professionista nella comprensione e nella rappresentazione tecnica dell’unitarietà dell’immobile, facilitando anche la comunicazione delle soluzioni progettuali al committente.

Fonte: biblus.acca.it

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Secondo lo studio di Nomisma sulle 13 principali città le transazioni quest’anno cresceranno dello 0,3% rispetto al 2025. Valori immobiliari in rialzo dell’1,8% nel primo semestre

Il mercato residenziale italiano nel primo semestre del 2026 segna una crescita moderata, una dinamica che, prevedibilmente, continuerà a caratterizzare anche la seconda metà dell’anno in corso.

Se le compravendite hanno chiuso il primo trimestre dell’anno con un robusto +4,4%, le previsioni del 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 realizzato da Nomisma indicano per la fine dell’anno una crescita molto più contenuta, dello 0,3% rispetto al 2025.

Le stime suggeriscono cautela: nel 2027 l’attesa è di una leggera flessione delle transazioni di case in Italia, prima di una ripresa nel 2028. Nel settore cresce comunque la propensione all’acquisto: balzata dal 2,5% all’8,5% tra il primo semestre 2025 e quello 2026.

La prima casa rimane la colonna portante del sistema, rappresentando i tre quarti delle transazioni totali, con una domanda che oggi non si concentra solo sui mercato più dinamici ma appare diffusa su tutto il territorio.

In questo contesto, anche i prezzi seguono un trend moderato: nel primo semestre 2026 i valori sono cresciuti mediamente dell’1,8% per l’usato e dell’1,4% per le nuove costruzioni. Parallelamente, il settore della locazione continua a vivere una fase di profondo squilibrio strutturale.

La cronica scarsità di offerta – a fronte di una domanda di famiglie in cerca di affitto che negli ultimi cinque anni è aumentata del 12% (circa 296mila nuclei familiari) – continua a spingere i canoni verso l’alto.

Nel primo semestre l’aumento medio è stato del 3,3% su base annua, con canoni che nei principali mercati urbani oscillano tra i 660 e i 780 euro, ma che toccano picchi di 1.200 euro mensili in città come Milano, Roma e Firenze. L’analisi delle singole città rivela dinamiche divergenti.

Milano appare oggi in una fase di rallentamento: nel primo semestre dell’anno il peggioramento del sentiment degli operatori si traduce in aspettative meno favorevoli sia sui volumi di compravendita sia sull’evoluzione dei prezzi.

Secondo l’analisi di Nomisma, si tratta di un fenomeno che, pur emergendo con maggiore intensità nel mercato milanese, potrebbe anticipare dinamiche destinate a interessare anche altri grandi contesti urbani.

Nel capoluogo meneghino i prezzi nei primi sei mesi dell’anno sono rimasti stabili: +0,8% su base annua per le case nuove e +0,9% per quelle usate, mentre i canoni di locazione registrano una contrazione, in controtendenza nazionale, dello 0,7%.

Al contrario, Roma evidenzia una maggiore vivacità superiore alla media delle 13 principali città, con prezzi in aumento dell’1,3% per le abitazioni nuove e dello 0,9% per quelle usate, accompagnati da una crescita robusta dei canoni (+2,9% annuo).

Spostandosi al Nord, Torino si conferma tra le città più dinamiche del semestre con incrementi di prezzo del 2,1% per il nuovo e del 3% per l’usato, con un balzo dei canoni del 5%. Anche Padova mostra una forte spinta, con l’usato che cresce del 3,9% annuo e il nuovo del 3,1%, a fronte di canoni in aumento del 2,6%.

A Bologna, i prezzi del nuovo salgono dello 0,9%, mentre l’usato corre segnando un +2,4%, con affitti in rialzo del 2,6%. Tuttavia, la città sembra aver toccato il “tetto” dei canoni accessibili e i tempi di ricerca degli inquilini registrano così un allungamento.

A Venezia città i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti dello 0,7% e l’usato dell’1,2% nel semestre, con una decisa accelerazione dei canoni (+3,6% annuo).

Genova registra invece variazioni più contenute delle quotazioni immobiliari (+0,4% nuovo e +0,5% usato), ma una crescita significativa degli affitti (+4,7%). Nel Centro-Sud, Firenze mantiene un trend solido con prezzi in crescita del 2% per il nuovo e del 2,2% per l’usato, e canoni al +3 per cento.

Napoli mostra incrementi simmetrici tra nuovo (+2,7%) e usato (+2,9%), con una dinamica locativa sostenuta (+3,9% annuo). Proseguendo verso le isole e il Sud, si osserva un’esplosione dei canoni di locazione: Bari e Cagliari guidano la classifica con una crescita annuale dei canoni del 5,6 per cento.

Sul fronte dei prezzi, Bari cresce dell’1,3% in entrambi i segmenti, mentre Cagliari vede l’usato salire del 3,2% e il nuovo del 2,3 per cento. A Palermo, i prezzi del nuovo aumentano dell’1,9% e quelli dell’usato dell’1,8%, con affitti in crescita del 4,9 per cento.

Infine, Catania rappresenta un’eccezione parziale, con una lieve flessione annuale dei prezzi del nuovo (-0,6%), bilanciata da un aumento dell’usato (+0,7%) e da un incremento dei canoni del 3,5 per cento.

Fonte: ilsole24ore.com

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Mentre cammina lungo le rive del Nomigawa, vede un cartello e si ferma. Ha un’intuizione improvvisa, acquista il lotto. Dopo, ci vorranno due anni e settanta riunioni per focalizzare la casa che aveva immaginato. Eccola

C’è un’immagine che Naoto Fukasawa porta con sé da quando era piccolo: una casa, quella che un bambino tratteggia quando gli si chiede di disegnare la felicità. Le due falde del tetto, le finestre a croce, un albero di arance accanto.

Una figura archetipica rimasta latente per decenni, qualcosa che non aveva mai incontrato fino a un suo viaggio in Toscana. «È stato quasi un déjà-vu. Quel paesaggio e quella felicità si sono sovrapposti». L’immagine infantile ha preceduto e anticipato l’esperienza.

Poi c’è una seconda immagine: una mattina di sole Fukasawa cammina senza meta lungo le rive del Nomigawa, nel distretto di Setagaya, a Tokyo. Vede un cartello di vendita su un lotto vuoto e si ferma: «Era qualcosa che avevo vagamente immaginato. Kant lo chiamerebbe ‘finalità senza fine’.

Una coincidenza che sembrava quasi inevitabile». Il progettista, che ha costruito una carriera sul concetto di ‘Without Thought’ (design che nasce dall’osservazione del comportamento inconscio), sa che anche la scelta di una casa può nascere da un’intuizione istintiva, senza seguire un programma.

Il corridoio con l’infilata di finestre; in primo piano, poltroncina Tako per Maruni e, sul fondo, coppia di poltrone Harbor. Fukasawa seduto su una poltrona Harbor, disegnata una decina di anni fa per B&B Italia.

Nato nel 1956 ai piedi del Monte Fuji, Naoto Fukasawa ha lasciato presto il Giappone per gli Stati Uniti e poi per l’Europa, prima di rientrare in patria.

Durante la sua carriera ha collaborato con i migliori brand internazionali: forse non tutti conoscono il suo nome, ma molti possiedono qualcosa di suo, spesso senza saperlo.

Quando ho letto la mail di incarico per questo articolo, per esempio, ero seduto in poltrona da un amico, sotto il lettore CD da parete che Fukasawa ha disegnato per Muji, quello con il cordoncino: oggi si trova nelle collezioni del MoMA e del Victoria and Albert Museum.

Lo stesso vale per il campus Apple di Cupertino, popolato da migliaia di sedie Hiroshima. È quella forza silenziosa che Fukasawa ha teorizzato, insieme a Jasper Morrison, nel volume Super Normal: la qualità intangibile delle cose che non sollecitano ferocemente l’amigdala, ma che mancherebbero se non ci fossero.

In camera, letto Siena e tavolino Awa, entrambi disegnati per B&B Italia. La sala da pranzo al primo piano, con la scala a chiocciola in acciaio nero; sgabelli in alluminio Déjà-vu per Magis e sospensioni Modify per Panasonic.

Portare questo sistema filosofico nel progetto domestico richiedeva un salto di scala, che per il designer è stato del tutto naturale. «I mobili, l’architettura e persino le posate sono tutte estensioni dello stesso pensiero», dice. «Mi piace definire lo spazio come ciò che include oggetti e persone».

Il progetto, affidato all’impresa Takenaka, ha richiesto oltre settanta riunioni e due interi anni per decidere meticolosamente ogni dettaglio. «Quando mi sono fermato su quel lotto, l’immagine della casa era già dentro di me. Le riunioni servivano a non tradirla».

La decisione più netta è stata quella di usare solo materiali onesti, essenziali, che invecchiano invece di deteriorarsi. Ne è nato un edificio con il tetto a una sola falda e pochi colori: bianco, nero, legno.

L’unico gesto che si permette di esagerare è la scala a nastro in acciaio scuro, che si avvita nel living come una trasgressione al rigore. Lo spazio è anche l’atelier del designer.

Lo popolano i pezzi che ha progettato nel corso della sua carriera, come il letto Siena con la sua testiera inclinata per leggere senza scivolare verso il sonno. Ogni mattina inizia lì, con un caffè e latte preso a letto.

Al tramonto arrivano gli amici, qualcuno già con una bottiglia per un aperitivo divenuto rito abituale. Il designer Naoto Fukasawa appoggiato alla scala a chiocciola della sua casa nel distretto di Setagaya a Tokyo.

In primo piano, poltrona Harbor Laidback disegnata per B&B Italia; sul fondo, piantana Imbuto di Luigi Caccia Dominioni, Azucena.

Fukasawa ama evocare l’idea di affordance, ovvero gli usi e i comportamenti non previsti: «Una parete è costruita per dividere, eppure ci si appoggia, ci si mettono le mani, ci si appende una giacca. In quel momento acquisisce un valore non progettato». Un paradosso, vero?

L’uomo dei settanta incontri, della ricerca minuziosa di controllo, ha trovato la sua casa per caso, abdicando al controllo totale in favore di una irriducibile gamma di possibilità. «Credo che la perfezione funzionale sia impossibile». Lo dice senza rammarico.

La casa-atelier è comoda, ci si rilassa, ma c’è un problema: nella commistione tra lavoro e privato si rischia che il secondo venga fagocitato dal primo. Allora niente filosofie, si fa un’altra casa: «Ne sto costruendo una nelle vicinanze, solo per viverci.

L’architettura, attraverso questo atelier, è diventata oggetto del mio interesse progettuale». Uno scorcio dell’archivio dei modelli di schiuma.

Fonte: living.corriere.it

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