La pendenza del ricorso contro un ordine di demolizione non ne blocca automaticamente gli effetti: se il provvedimento resta efficace e l’abuso ricade in area vincolata, l’inottemperanza può comportare l’applicazione della sanzione di 20.000 euro

La mancata demolizione di un abuso edilizio può comportare una sanzione amministrativa fino a 20.000 euro. Ma quando si applica l’importo massimo e quali effetti hanno un’eventuale sanatoria o il ricorso contro l’ordine di demolizione?

Il TAR Abruzzo, con la sentenza n. 449/2026, chiarisce i presupposti per sanzionare l’inottemperanza, soffermandosi sull’efficacia dell’ordine demolitorio, sulla validità del verbale di sopralluogo e sui criteri per determinare la sanzione pecuniaria.

Mancata demolizione di un abuso edilizio e sanzione pecuniaria

Il TAR Abruzzo si è pronunciato su un ricorso proposto contro una sanzione amministrativa pecuniaria di 20.000 euro applicata da un Comune per la mancata esecuzione di un precedente ordine di demolizione. Il provvedimento sanzionatorio era stato adottato ai sensi dell’art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001.

Il ricorrente aveva impugnato anche il verbale della Polizia locale che aveva accertato la permanenza delle opere e la determinazione dirigenziale comunale relativa ai criteri di applicazione delle sanzioni.

Alla base della vicenda vi era un’ordinanza di demolizione emessa nel 2017. Secondo il ricorrente, le opere interessate sarebbero state oggetto di sanatoria e, inoltre, il Comune non avrebbe potuto applicare la sanzione mentre era ancora pendente il giudizio di appello contro l’ordine demolitorio.

Le contestazioni mosse contro il provvedimento comunale riguardavano diversi profili.

In primo luogo, il ricorrente lamentava la mancata comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 della legge 241/1990. A suo avviso, il contraddittorio procedimentale gli avrebbe consentito di rappresentare all’amministrazione l’esistenza della sanatoria relativa alle opere contestate.

Veniva poi censurato il verbale di sopralluogo della Polizia locale, ritenuto approssimativo perché redatto senza contraddittorio e accompagnato da una documentazione fotografica considerata non rappresentativa dello stato dei luoghi.

Un ulteriore motivo riguardava la pendenza dell’appello contro l’ordine di demolizione: secondo il ricorrente, fino alla definizione del contenzioso il Comune non avrebbe potuto applicare la sanzione pecuniaria per inottemperanza.

Veniva inoltre dedotto l’eccesso di potere, sostenendo che l’amministrazione avesse agito nonostante l’esistenza di una sanatoria. Infine, venivano contestati il richiamo all’art. 27 del D.P.R. 380/2001 e la quantificazione della sanzione nella misura massima di 20.000 euro, ritenuta non proporzionata.

Il TAR ha ritenuto infondate tutte le censure.

La sanatoria può essere nuovamente esaminata nel giudizio sulla sanzione per inottemperanza?

Il TAR Pescara chiarisce che la questione relativa all’esistenza della sanatoria non può essere nuovamente esaminata nel giudizio contro la sanzione pecuniaria per inottemperanza all’ordine di demolizione.

Si tratta, infatti, di una questione rimasta confinata nel precedente contenzioso relativo al provvedimento demolitorio, definito con la sentenza del TAR Pescara n. 29/2020 e confermato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 3486/2024.

Il Consiglio di Stato aveva inoltre evidenziato che non era stata fornita prova che la sanatoria invocata dal ricorrente riguardasse tutte le opere indicate nell’ordine di demolizione.

Di conseguenza, nel caso esaminato, il giudizio sulla sanzione pecuniaria non poteva diventare l’occasione per rimettere in discussione questioni già appartenenti al precedente giudizio sull’ordine di demolizione.

La mancata comunicazione di avvio del procedimento può comportare l’annullamento della sanzione edilizia?

Il TAR respinge anche la censura relativa alla violazione dell’art. 7 della legge 241/1990, per la mancata comunicazione di avvio del procedimento.

Il Collegio ritiene infatti applicabile l’art. 21-octies, comma 2, della stessa legge, valorizzando la natura procedimentale del vizio e la correttezza sostanziale degli atti impugnati.

Nel caso esaminato, la mancata partecipazione del ricorrente non era quindi idonea a determinare l’annullamento del provvedimento, anche alla luce dell’irrilevanza, in quella sede, della questione relativa alla sanatoria.

Il verbale di sopralluogo per accertare l’inottemperanza all’ordine di demolizione deve essere redatto in contraddittorio?

Il verbale di sopralluogo redatto dalla Polizia locale non richiede necessariamente il contraddittorio con il proprietario o il responsabile dell’abuso.

Il TAR chiarisce che il verbale fa fede, fino a querela di falso, in ordine a quanto direttamente accertato dal pubblico ufficiale e che, nel caso esaminato, riportava in modo analitico gli elementi necessari per applicare la sanzione pecuniaria. L’inottemperanza all’ordine di demolizione era inoltre confermata dalle fotografie allegate al verbale.

Il Collegio precisa che:

nessuna norma impone la redazione in contraddittorio del verbale di sopralluogo trattandosi di atto rimesso alla competenza del pubblico ufficiale accertatore.

Di conseguenza, la mancata presenza del proprietario durante il sopralluogo non rende di per sé invalido il verbale né ne impedisce l’utilizzo ai fini del procedimento sanzionatorio.

Il ricorso contro l’ordine di demolizione ne sospende l’efficacia?

Un altro passaggio centrale della pronuncia riguarda gli effetti dell’impugnazione dell’ordine di demolizione sulla possibilità di applicare la sanzione pecuniaria.

Il TAR chiarisce che la semplice pendenza del giudizio di appello non impedisce al Comune di sanzionare l’inottemperanza, se l’ordinanza di demolizione è ancora efficace perché non è stata sospesa:

la pendenza del giudizio di appello non avrebbe potuto impedire l’applicazione della sanzione pecuniaria stante la perdurante efficacia della presupposta ordinanza di demolizione […] non sospesa né in primo grado né in appello.

Qual è la differenza tra l’art. 27 e l’art. 31 del D.P.R. 380/2001 nell’applicazione delle sanzioni edilizie?

Il ricorrente contestava anche il richiamo all’art. 27 del D.P.R. 380/2001, sostenendo che tale disposizione non consentisse di applicare la sanzione prevista dall’art. 31, comma 4-bis, dello stesso decreto.

Il TAR respinge anche questa censura, rilevando che sia l’ordine di demolizione sia il successivo provvedimento sanzionatorio avevano qualificato la fattispecie edilizia ai sensi dell’art. 31.

Il riferimento all’art. 27 contenuto nell’ordinanza sanzionatoria aveva, infatti, una funzione meramente descrittiva e non modificava il fondamento giuridico della sanzione, individuato nell’art. 31 del D.P.R. 380/2001.

Quando si applica la sanzione massima di 20.000 euro per inottemperanza all’ordine di demolizione?

L’art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001 stabilisce che, una volta constatata l’inottemperanza all’ordine di demolizione, l’autorità competente irroga una sanzione amministrativa pecuniaria compresa tra 2.000 e 20.000 euro.

La stessa disposizione prevede che la sanzione sia sempre applicata nella misura massima quando gli abusi sono realizzati sulle aree e sugli edifici indicati dall’art. 27, comma 2, comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato:

l’art. 31 comma 4 bis d.p.r. n. 380/01 stabilisce che “l’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva
l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell’articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima.

Nel caso esaminato, il TAR rileva che i manufatti abusivi erano situati in una zona gravata da vincolo paesaggistico e, alla luce della disciplina richiamata dall’art. 31, comma 4-bis, considera corretta l’applicazione della sanzione massima di 20.000 euro.

Come precisa la sentenza:

la quantificazione della sanzione risulta coerente con i principi di gradualità e proporzionalità specie se si considera che i manufatti abusivi sono situati in zona gravata da vincolo paesaggistico.

Il Collegio esclude, infine, che la determinazione dirigenziale comunale richiamata nel provvedimento sanzionatorio avesse natura regolamentare: l’atto si limitava infatti a ribadire il criterio sanzionatorio già individuato dalla normativa primaria.

In conclusione, il Tar respinge il ricorso.

Download Gratuito Sentenza Tar Abruzzo 449/2026 – Sanzione per inottemperanza all’ordine di demolizione

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato all’ordinanza di demolizione.

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Fonte: biblus.acca.it

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ROMA – Il mercato residenziale di Roma e del Lazio si avvia a chiudere il 2026 in una fase di consolidamento e stabilità. Secondo i dati dell’ultima indagine curata dall’Ufficio Studi Fimaa-Confcommercio Roma e Lazio, dopo il deciso recupero del biennio 2024-2025, i volumi di compravendita nella Capitale si mantengono sui livelli più elevati degli ultimi anni.

Per la fine del 2026 si stimano 37.600 transazioni (+0,8% rispetto al 2025) e un incremento medio dei prezzi del +2,3%, guidato soprattutto dalle nuove costruzioni (+3,5%). Nel solo secondo trimestre del 2026, i prezzi delle abitazioni romane hanno registrato un’accelerazione del +6,4% su base annua, con il nuovo a +8,3% e l’usato a +6,0%, a dimostrazione della forte domanda di immobili ad elevata efficienza energetica.

Pezzetta (Presidente FIMAA Roma): “Tenuta solida, ma pesa il divario tra prezzi e redditi delle famiglie”

“Il mercato delle compravendite a Roma si conferma sostanzialmente solido, sorretto dalla funzione della casa come primario bene rifugio (41,5% delle risposte) e dall’interesse per le abitazioni green e di nuova costruzione,” dichiara il presidente FIMAA Roma, Maurizio Pezzetta.

“Tuttavia, emergono chiare criticità che frenano la piena accessibilità all’acquisto, prime tra tutte l’ampliarsi del divario tra prezzi di vendita e redditi familiari, la rigidità nell’accesso al credito e la progressiva svalutazione degli immobili usati meno efficienti, che necessitano di interventi di ristrutturazione e rigenerazione. L’aumento dei tassi di interesse registrato a settembre scorso rappresenta poi un ulteriore fattore di cautela che impone politiche a sostegno della domanda e dell’offerta”.

Locazioni: domanda elevata e boom del canone concordato

Il comparto degli affitti si conferma la zona di maggiore pressione. Nel II trimestre 2026 le nuove stipule a Roma sono salite del +6,1% (12.934 nuovi contratti), ma l’offerta resta nettamente insufficiente rispetto alle richieste (il 63,8% degli operatori segnala domande in crescita contro un 45,5% che rileva un calo di immobili disponibili).

Nei primi sei mesi del 2026 i canoni medi sono cresciuti del +3,7%. A far la parte del leone è il canone concordato, che copre il 66,6% delle nuove locazioni, con una preferenza marcata per le formule a lungo termine (54,3%).

“La struttura del mercato locativo romano evidenzia come le famiglie e i proprietari orientino in modo crescente le proprie scelte verso il canale concordato e flessibile,” sottolinea Gian Luca Sondali, responsabile dell’Ufficio Studi FIMAA. “A fronte di canoni di locazione in costante crescita — con incrementi particolarmente accentuati per gli agevolati di lungo periodo (+5,3%) e gli ordinari transitori (+5,0%) — i contratti a canone concordato diventano uno strumento indispensabile per mitigare i costi per gli inquilini e offrire condizioni fiscali più sostenibili ai locatori in una fase di incertezza”.

Prezzi medi nelle zone urbane di Roma (Usato abitabile)

Dall’analisi dell’Ufficio Studi emergono i valori medi fisso al mq (€/mq) per diverse zone della Capitale:

Centro Storico: 8.000 € – 12.000 €/mq

Trastevere: 5.500 € – 8.000 €/mq

Parioli / Prati: 4.500 € – 7.000 €/mq

Bologna: 4.000 € – 5.200 €/mq

Appio Claudio: 2.800 € – 4.200 €/mq

Casal Palocco: 1.900 € – 3.300 €/mq

Fonte: confcommercioroma.it

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Fabrizio Segalerba (FIAIP): “Chi conosce direttamente l’immobile e il mercato può offrire un contributo importante a un sistema dei canoni concordati più affidabile, trasparente e aderente alla realtà per far fronte all’emergenza abitativa”.

La recente ordinanza n. 26029/2026 della Terza Sezione civile della Corte di Cassazione, pubblicata il 1° ottobre, richiama l’attenzione sul contenuto e sulla responsabilità dell’attività di verifica delle caratteristiche degli immobili nell’ambito delle locazioni a canone concordato.

La pronuncia interviene sul ruolo delle associazioni incaricate dell’assistenza nella predisposizione e attestazione del contratto, confermando nel caso esaminato che tale attività non può esaurirsi nella mera ricezione delle informazioni comunicate dalle parti, ma richiede un ulteriore livello di verifica circa la corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile ai criteri oggettivi previsti dalla legge e dall’Accordo Territoriale, ai fini della sua corretta classificazione e della congruità del canone.

«Si tratta di una pronuncia che merita grande attenzione – dichiara Fabrizio Segalerba,Presidente Nazionale FIAIP – perché pone al centro due concetti sui quali credo sia necessario riflettere: competenza e responsabilità. Quando l’applicazione di determinati parametri produce effetti concreti sul contratto e sulle parti, la qualità e l’affidabilità delle verifiche assumono un’importanza fondamentale».

FIAIP sottolinea come la decisione della Cassazione offra anche l’occasione per una riflessione più ampia sul patrimonio professionale degli agenti immobiliari.

«L’agente immobiliare che segue una locazione – prosegue Segalerba – possiede una caratteristica peculiare: conosce contemporaneamente l’immobile e il mercato nel quale quell’immobile viene collocato. Entra nella casa, ne osserva direttamente le caratteristiche, conosce la zona e la microzona, segue l’incontro tra proprietario e conduttore e conosce non soltanto i valori richiesti, ma soprattutto quelli ai quali le locazioni vengono effettivamente concluse».

Una conoscenza diretta che, secondo FIAIP, può rappresentare un patrimonio utile anche per migliorare il funzionamento del sistema dei canoni concordati, nel pieno rispetto delle competenze attribuite dalla normativa alle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Proprio in questa direzione FIAIP ha recentemente presentato, nell’ambito dell’esame al Senato del DDL S.1896 in materia di rilascio degli immobili, una proposta finalizzata a riconoscere alle

associazioni maggiormente rappresentative degli agenti immobiliari un contributo tecnico- consultivo e non vincolante nella definizione e nell’aggiornamento degli Accordi Territoriali.

La proposta della Federazione non modifica la titolarità della negoziazione e della sottoscrizione degli Accordi, ma mette a disposizione dei tavoli la conoscenza quotidiana dei mercati locali propria degli agenti immobiliari.

«Non chiediamo di sostituirci a nessuno – precisa Segalerba – e non intendiamo sovrapporre competenze diverse. Vogliamo mettere a disposizione una competenza che appartiene alla nostra professione e assumerci le responsabilità che una professione sempre più autorevole deve essere pronta ad assumere.»

“La recente pronuncia della Cassazione ci induce anche a una riflessione ulteriore – conclude Segalerba. Se il sistema richiede verifiche sempre più sostanziali e responsabilità sempre più precise, è giusto interrogarsi su come valorizzare maggiormente quei professionisti che, oltre a conoscere il mercato, conoscono direttamente l’immobile perché lo hanno visitato e ne hanno seguito la trattativa. È un tema che FIAIP intende approfondire. E’ compito di FIAIP, inoltre, lavorare perché il valore che migliaia di agenti immobiliari costruiscono ogni giorno nelle proprie agenzie diventi valore sempre più riconosciuto per l’intera filiera del Real Estate e possa essere ancor più utile a milioni di famiglie e cittadini, per far fronte all’emergenza abitativa e alla crescente domanda di abitazioni presente in molte città metropolitane”.

Roma, 2 ottobre 2026

Fonte: Ufficio Stampa

Fonte: fiaip.it

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Il cambiamento climatico sta modificando anche il modo in cui molti acquirenti guardano al mercato immobiliare

Le estati sempre più calde, le temperature elevate e i periodi prolungati di afa, stanno spingendo molti italiani a rivalutare la montagna non più soltanto come destinazione turistica, ma anche come possibile luogo in cui acquistare una seconda casa. L’iinteresse per le località montane è aumentato nell’ultimo anno, specie nei comuni più conosciuti e frequentati. Per questo motivo, in alcuni casi, alla maggiore richiesta ha fatto seguito anche una crescita dei prezzi delle abitazioni.

Dove è cresciuta di più la domanda di case in montagna

Immobiliare.it Insights, per il Sole 24 Ore, ha confrontato il numero medio di contatti ricevuti dagli annunci pubblicati online nelle principali località montane rispetto a dodici mesi prima, e quello che è emerso è che la montagna sta tornando a essere considerata una possibile alternativa abitativa temporanea o stagionale.

A registrare un maggiore interesse sono state le località di:

• Madonna di Campiglio, in Trentino;
• e Gressoney-Saint-Jean, in Valle d’Aosta.

In questi Comuni la domanda di abitazioni da acquistare è aumentata di oltre il 68% nell’ultimo anno. A seguire, anche:

• Sestriere, in Piemonte, ha registrato un incremento significativo, con una domanda di case in acquisto aumentata del 42%;
• Cogne e Valtournenche, in Valle d’Aosta, hanno visto crescere la domanda invece di quasi il 25%.

Più contenuti, ma comunque positivi, gli incrementi registrati a Pinzolo, in Trentino, e Courmayeur, in Valle d’Aosta, dove la domanda è salita rispettivamente di oltre il 15% e di più dell’8%.

È un trend particolarmente diffuso nelle località turistiche più popolari, dove il numero di abitazioni disponibili per la vendita è fisiologicamente più limitato rispetto alle grandi città. Come ha spiegato Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, i picchi registrati in alcune località sono legati soprattutto alla riduzione dell’offerta disponibile. Se sul mercato vengono messe in vendita meno abitazioni, quelle che rimangono online possono ricevere un numero maggiore di richieste.

Quanto sono aumentati i prezzi delle case in montagna

Quando la domanda aumenta e l’offerta resta limitata, il mercato tende naturalmente a risentirne anche sul fronte dei prezzi. Ed è proprio quello che è accaduto in alcune delle località montane più richieste:

• a Madonna di Campiglio oggi i prezzi delle case sono aumentati di circa il 10% rispetto a un anno fa, e mediamente si spendono 10mila euro al metro quadrato;
• a Valtournenche, nell’ultimo anno il valore delle abitazioni è aumentato di circa il 22%, e il prezzo si aggira intorno ai 6.700 euro al metro quadrato;
• a Courmayeur, la crescita è stata del 7,5% rispetto a 12 mesi prima, e il prezzo medio raggiunge circa 9mila euro al metro quadrato;
• a Cogne il mercato è più accessibile, con valori intorno ai 4.500 euro al metro quadrato, ma anche in questo caso il prezzo è aumentato quasi il 14% nell’ultimo anno.

Cosa cercano gli acquirenti

Secondo Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di Abitare Co, le località che stanno mostrando maggiore capacità di attrarre interesse sono soprattutto quelle che possono essere vissute durante tutto l’anno. Il mercato sembra muoversi verso un nuovo modello, dove la casa in montagna non viene più acquistata necessariamente per trascorrere una settimana bianca all’anno, ma può diventare un’abitazione flessibile, utilizzabile in estate per sfuggire al caldo, nei fine settimana e, per chi lavora da remoto, anche durante periodi più lunghi.

Chi cerca una casa da utilizzare soprattutto durante l’estate tende a guardare con maggiore interesse ai piccoli borghi, alle abitazioni indipendenti e alle costruzioni tradizionali in pietra. Al contrario, i grandi complessi residenziali costruiti durante la stagione d’oro del turismo sciistico rischiano di risultare meno attrattivi, soprattutto quando si trovano in località dove gli impianti sono stati ridimensionati o dismessi.

Il futuro del mercato immobiliare montano, dunque, potrebbe dipendere sempre meno dalla sola capacità di una località di garantire una stagione sciistica lunga e sempre più dalla possibilità di offrire un ambiente vivibile durante tutto l’anno.

Fonte: quifinanza.it

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Alla morte del proprietario, eredi e legatari rispondono in modo diverso dei debiti condominiali arretrati: cosa dice la Cassazione sui limiti

Ricevere una casa in eredità sembra essere una buona notizia. Tuttavia non sempre lo è, soprattutto nei casi in cui si è costretti a sostenere spese ingenti legate ai beni che vengono acquisiti.

In particolare, quando a morire è un condomino si aprono molteplici questioni pratiche e giuridiche. Tra queste, una delle più delicate riguarda la sorte dei debiti condominiali relativi alla casa ereditata: chi deve pagarli? Se ci sono degli arretrati, infatti, chi succede nella titolarità dell’immobile si trova a dover far fronte a questa problematica.

Per rispondere al quesito con precisione occorre distinguere tra erede a titolo universale, che subentra nell’intero patrimonio (attivo e passivo) e legatario, che riceve un bene determinato senza diventare erede. Come meglio vedremo la distinzione è decisiva.

In questo articolo pertanto illustreremo cosa succede nelle diverse fattispecie, anche alla luce della più recente interpretazione della Corte di Cassazione.

Quali sono i debiti condominiali in caso di successione

I debiti condominiali rientrano nella categoria dei debiti del de cuius (la persona defunta) e, come tali, seguono le regole generali della successione, facendo parte dell’asse ereditario.

Rientrano tra i debiti ereditari i contributi condominiali ordinari non pagati, le rate per lavori straordinari, gli interessi moratori ed eventuali spese legali per il recupero dei crediti che vanta il condominio.

Non rientrano invece spese deliberate dopo la morte del condomino che competono senza alcun dubbio a chi diventa proprietario del bene.

Chi è l’erede a titolo universale

L’erede a titolo universale è colui che subentra nell’intero patrimonio del defunto o in una quota di esso. Eredita beni, diritti e debiti. È il soggetto che “prende il posto” del defunto nei rapporti giuridici.

L’erede deve dunque pagare i debiti condominiali? La risposta è positiva, a meno che non abbia accettato l’eredità con beneficio di inventario. Se gli eredi sono più di uno, per gli oneri maturati dopo l’accettazione dell’eredità, ciascuno paga pro quota, ma il condominio può chiedere l’intero importo a uno solo, che poi avrà diritto di regresso sugli altri coeredi.

Presupposto affinché il soggetto chiamato all’eredità diventi erede e possa dunque farsi carico dei debiti del defunto è che abbia accettato l’eredità. Si ricorda che il chiamato all’eredità ha tempo 10 anni dall’apertura della successione per poter accettare. In questo lasso di tempo l’amministratore non potrà rivolgersi al successore (del quale non dovrebbe nemmeno conoscere l’identità). Una volta accettata l’eredità il successore dovrà farsi carico di comunicare il suo nominativo all’amministratore che aggiornerà l’anagrafe condominiale.

Debiti condominiali e beneficio d’inventario

La tutela principale dell’erede in caso di debiti condominiali è l’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario. Con questo istituto:

• il patrimonio del defunto resta separato da quello dell’erede;
• l’erede paga i debiti (compresi quelli condominiali) solo nei limiti dell’attivo ereditario;
• se i debiti superano i beni ereditati, l’erede non deve integrare con il proprio patrimonio personale.

Diversamente, l’erede che abbia accettato sarà costretto ad attingere anche dai propri beni personali.

Chi è il legatario e quali sono i suoi obblighi

Il legatario è colui che riceve un bene determinato, a lui attribuito tramite testamento. Per fare un esempio, il testatore dichiara di lasciare a Tizio l’appartamento in via X”. Quest’ultimo non diventa erede ma successore a titolo particolare e in quanto tale non subentra nei debiti del defunto.

Il legatario deve pagare i debiti condominiali del defunto? In linea generale no in quanto i debiti del defunto sono a carico soltanto degli eredi a titolo universale. Ovviamente una volta ricevuto il bene, il legatario diventa proprietario e, in quanto tale, sarà obbligato a pagare tutti gli oneri condominiali che sorgono dopo il trasferimento del bene come qualsiasi altro condomino.

La tutela del legatario è insita nella natura del legato. Se al legatario non vengono trasmessi i debiti del defunto, tuttavia, in base a quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 17647/2026, questa regola incontra un’eccezione nel disposto contenuto nell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La normativa in esso contenuta si applica ogni qualvolta vi sia il trasferimento della proprietà di un immobile e ad un condomino ne succeda un altro. Non solo dunque in caso di cessione tra vivi ma anche in caso di attribuzione a titolo particolare a causa di morte.

Quando al legatario spetta il pagamento delle spese condominiali

In base a quanto stabilito dall’articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il punto essenziale della normativa riguarda ciò che accade quando ad un condomino se ne sostituisce un altro. Acquisendo la titolarità dell’immobile a seguito di un legato si consegue il titolo di condomino con i relativi diritti e obblighi. Il principio inderogabile affermato dalla normativa è quello della solidarietà tra il soggetto che subentra e quello che ha ceduto l’immobile anche qualora si tratti di una persona defunta.

Questo sta a significare che, come in tutti i casi di obbligazioni solidali, il creditore, ovvero l’amministratore di condominio nella fattispecie, ha il potere di richiedere l’esecuzione della prestazione per intero a uno dei debitori. L’amministratore si rivolgerà dunque a chi subentra, ovvero il nuovo condomino, con il quale ha un rapporto diretto.

Quest’ultimo sarà tenuto a pagare:

• i debiti che saranno contratti a partire dal momento di acquisto del diritto di proprietà;
• i debiti dell’anno in corso;
• i debiti dell’anno precedente.

Azione di regresso

Pur essendo costretto a pagare i contributi condominiali pregressi e non ancora versati al condominio, il nuovo proprietario viene tutelato dalla legge.

In caso di esborso, il nuovo condomino avrà diritto di rivalersi sul precedente proprietario. Cosa succede se il precedente proprietario è però defunto? In tal caso si potrà rivalere nei confronti degli eredi del defunto a titolo universale che abbiano acquisito dall’asse ereditario anche i debiti della persona deceduta.

In sintesi, è vero che il legatario che non sia erede non risponde dei debiti condominiali del testatore ma in quanto condomino, risponderà nei confronti dell’amministratore, per i debiti dell’anno in corso e per l’anno precedente in via solidale con gli eredi del defunto. Nei confronti di questi ultimi avrà tuttavia azione di regresso. La responsabilità solidale implica che il nuovo condomino è chiamato a rispondere degli oneri del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto. Nei rapporti con il condominio sarà costretto a pagare ma nei rapporti con gli eredi del defunto avrà diritto alla restituzione degli oneri insorti prima del trasferimento di proprietà.

La responsabilità per le obbligazioni precedenti colpisce il legatario non perché egli risponde dei debiti del de cuius ma in quanto condomino, in via meramente solidale e con diritto di regresso.

Fonte: quifinanza.it

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Il report PwC Il mercato dell’hospitality in Italia 2026 registra investimenti per 2,4 miliardi di euro nel 2025 (+20% sul 2024)

Il settore dell’hospitality italiana si trova in una fase di trasformazione strutturale, segnata da volumi di investimento ai massimi storici, nuovi paradigmi operativi e un’evoluzione accelerata della domanda turistica. Il report PwC Il mercato dell’hospitality in Italia 2026, che Monitorimmobiliare è in grado di anticipare e che trovate in allegato, conferma il ruolo dell’Italia come destinazione di primo piano nel panorama europeo dell’investimento in hospitality.

A livello europeo, il settore ha registrato una ripresa significativa, con volumi complessivi pari a 22 miliardi di euro nel 2025, in recupero rispetto al minimo di 12,2 miliardi toccato nel 2023. Le operazioni su singoli asset hanno totalizzato 15,6 miliardi di euro, pari al 70% del totale. Il primo semestre 2026 è iniziato in modo positivo, sebbene su livelli inferiori rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (-10% rispetto all’H1 2025), con l’Europa meridionale che ha dimostrato resilienza, registrando performance superiori alla media continentale.

Il 2025 ha rappresentato un anno di svolta per l’hospitality italiana: i volumi di investimento hanno raggiunto 2,4 miliardi di euro, in crescita del 20% rispetto al 2024 e del 23% rispetto alla media degli ultimi sette anni, configurandosi come il miglior risultato dopo il 2019. Il primo semestre 2026 conferma la traiettoria positiva, con 1,4 miliardi di euro già investiti, pari al 20% degli investimenti immobiliari commerciali italiani, una quota che testimonia la crescente centralità del comparto nell’asset allocation istituzionale.

I capitali internazionali continuano a rappresentare circa il 60% dei volumi, in linea con l’anno precedente. Negli ultimi anni, gli Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) hanno assunto un ruolo più rilevante tra gli acquirenti europei, passando dalla categoria più piccola alla più grande e completando, nel solo primo semestre 2025, acquisizioni di singoli asset per oltre 1 miliardo di euro. Le strategie value-add rimangono dominanti, sebbene nel biennio 2025-2026 si osservi un incremento delle operazioni core, poiché gli investitori value-add giungono al termine del proprio ciclo di investimento e valutano opportunità di exit, segnale di una maggiore maturità del mercato, come sottolineato da Antonio Martino, Partner Real Estate PwC Italia.

Roma conferma la leadership con oltre il 20% dei volumi, seguita da Milano (15%), Venezia e Lago di Como (10% ciascuno). È significativa la crescente diversificazione geografica: l’interesse degli investitori si estende sempre più oltre le principali città di accesso internazionale, abbracciando destinazioni turistiche montane e balneari e città d’arte caratterizzate da livelli di prezzo interessanti.

Con il 70-80% dei ricavi concentrato in soli 3-4 mesi di alta stagione, la destagionalizzazione rappresenta la sfida strategica più impattante per il settore. La tradizionale dipendenza dalla posizione e dai picchi stagionali sta lasciando spazio a modelli orientati all’esperienza: gli hotel che investono in programmi di benessere, longevità e trasformazione personale riescono a conseguire livelli di occupazione distribuiti durante tutto l’anno, attirando ospiti alla ricerca di risultati specifici più che di destinazioni, come evidenziato nel report Longevity Retreat: reshaping hospitality real estate.

Il principio di fondo è un riposizionamento radicale: spostando la motivazione principale del cliente dalla destinazione alla programmazione proprietaria della struttura, comprendente protocolli di benessere, diagnostica sanitaria, percorsi personalizzati di longevità e ambienti terapeutici, il modello separa la domanda dai cicli stagionali.

Il segmento dei longevity retreat rappresenta una delle opportunità di investimento più distintive nel panorama del real estate hospitality europeo. Il segmento si posiziona all’intersezione tra hospitality di lusso, medicina preventiva e salute proattiva.

Nel modello tradizionale dell’hospitality, l’ospite sceglie la struttura per la sua ubicazione; nel modello dei retreat dedicati alla longevità, sceglie l’esperienza, rendendo la destinazione circostante accessoria anziché fondamentale. Quando il coinvolgimento del cliente si lega a obiettivi di salute e a programmi articolati su più soggiorni, la domanda passa da una natura intrinsecamente volatile e dipendente da fattori esterni a una configurazione strutturalmente indipendente dalla stagionalità.

A differenza di un resort convenzionale, dove la domanda segue il calendario turistico della località, nel longevity retreat la domanda è strutturalmente agnostica alla stagione, con un target di occupancy del 75-85% annuo e una varianza dei ricavi tra trimestri ridotta di un fattore 2-3x. Il risultato è un cash flow più prevedibile e un servizio del debito più gestibile, elementi che incidono direttamente sulla sottoscrizione dell’investimento e sulla valutazione dell’asset. L’ospite non acquista una singola notte, ma un percorso di trasformazione della salute: la percezione del valore si sposta dalla tariffa giornaliera all’outcome clinico, con un’elasticità al prezzo inferiore rispetto al lusso tradizionale: la salute è percepita come necessità, non come leisure discrezionale.

Le presenze alberghiere hanno raggiunto 288 milioni (+1,2%), trainate dalla clientela internazionale (+3,2%), che nel quarto trimestre 2025 ha rappresentato il 56,5% del totale (+5,1% su base annua). La composizione dei flussi internazionali si è progressivamente diversificata: se nel 1962 quasi l’85% delle presenze straniere proveniva da soli sette Paesi, nel 2025 il 42% è riconducibile ad «altri Paesi» e la componente extraeuropea rappresenta un quarto del totale, come segnalato da ISTAT.

Il segmento extra-alberghiero ha registrato una crescita nel 2025, con 247,3 milioni di presenze (+35,7% rispetto al 2024). Questa accelerazione è tuttavia in larga parte riconducibile a un effetto statistico: l’entrata in vigore, dal 1° gennaio 2025, dell’obbligo di registrazione nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per tutte le strutture, incluse le locazioni private non imprenditoriali, ha ampliato la copertura ISTAT, aggiungendo circa 54 milioni di presenze precedentemente non censite. La crescente professionalizzazione del settore, con l’ingresso di property manager strutturati e gestori istituzionali, ne modifica progressivamente il profilo, riflettendo sia la regolarizzazione di un’offerta precedentemente non rilevata sia un cambiamento strutturale verso soggiorni più flessibili ed esperienziali.

Fonte: monitorimmobiliare.it

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Fabrizio Segalerba (FIAIP): “Limitare le locazioni brevi non crea nuove abitazioni. E comprimere la possibilità di utilizzare o vendere liberamente un immobile significa colpire la proprietà privata”

Fabrizio Segalerba (FIAIP): “Limitare le locazioni brevi non crea nuove abitazioni. E comprimere la possibilità di utilizzare o vendere liberamente un immobile significa colpire la proprietà privata”

FIAIP esprime preoccupazione per i contenuti dell’Affordable Housing Act, la proposta di Regolamento presentata il 9 settembre dalla Commissione europea per definire un quadro giuridico comune entro il quale le autorità nazionali, regionali e locali potranno adottare misure nelle “aree soggette a tensione abitativa”.

La Federazione condivide la necessità di affrontare con urgenza il problema dell’accesso alla casa, ma ritiene che la risposta non possa essere costruita comprimendo le facoltà dei proprietari o individuando nelle locazioni brevi e nelle seconde case la causa principale della crisi.

È la stessa Commissione europea, nella relazione che accompagna il Regolamento, a riconoscere che l’insufficienza dell’offerta abitativa costituisce il fattore strutturale determinante. Per FIAIP è da questa constatazione che deve partire qualsiasi politica seria sull’abitare.

“La crisi abitativa è reale e non va minimizzata – dichiara Fabrizio Segalerba, Presidente Nazionale FIAIP – ma i divieti non costruiscono una sola casa in più. Limitare le locazioni brevi non significa
automaticamente trasferire quegli immobili sul mercato residenziale. Un proprietario che non ritiene sufficientemente sicura o conveniente la locazione ordinaria può semplicemente decidere di non affittare. Pensare di aumentare l’offerta attraverso i divieti significa confondere gli effetti con le cause”.

Secondo FIAIP occorre intervenire sulle ragioni che frenano l’offerta privata: pressione fiscale sulla proprietà, rigidità contrattuale, rischio di morosità, incertezza sui tempi di rilascio, insufficienza
delle garanzie per il locatore e scarsità di incentivi per chi immette immobili sul mercato residenziale. Particolare attenzione merita il passaggio relativo alle misure che possono incidere sull’acquisizione e sull’uso degli immobili non destinati all’abitazione principale. Il Regolamento non attribuisce di per sé nuovi poteri agli Stati o agli enti locali, ma costruisce una cornice europea entro la quale potranno essere valutate restrizioni già previste dagli ordinamenti nazionali.

“Su questo punto la posizione di FIAIP è netta, prosegue Segalerba. Una cosa è regolare il mercato, contrastare gli abusi e garantire legalità e trasparenza; altra cosa è comprimere la facoltà del proprietario di disporre del proprio bene. Qualsiasi misura che finisca per limitare la possibilità di utilizzare o vendere liberamente un immobile rappresenta un attacco alla proprietà privata. Le limitazioni non possono essere delle scorciatoie per non affrontare le problematiche e le cause strutturali della crisi abitativa”.

FIAIP richiama, inoltre, l’attenzione sui criteri previsti per individuare le aree soggette a tensione abitativa. La proposta assume come parametro centrale un rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile pari o superiore a otto; quando il rapporto raggiunge dieci non è necessario dimostrare l’aumento dell’indicatore nei dieci anni precedenti. Ma la sola presenza di una tensione abitativa non può giustificare automaticamente restrizioni.

Lo stesso Regolamento stabilisce che, prima di limitare le locazioni turistiche di breve durata o altri usi non primari, l’autorità competente debba dimostrare che tali attività abbiano prodotto nei tre
anni precedenti un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica degli alloggi. Le misure dovranno inoltre essere territorialmente circoscritte, proporzionate,
precedute dalla valutazione di soluzioni meno restrittive e potranno durare al massimo cinque anni, salvo riesame.

“Nessun automatismo e nessun capro espiatorio, sottolinea Segalerba. Se un’amministrazione intende limitare una determinata forma di utilizzo della proprietà deve dimostrarne, dati alla mano, il reale impatto sul mercato locale. Prezzi elevati e difficoltà di accesso alla casa non possono diventare una giustificazione generica per colpire locazioni brevi, seconde case o investimenti immobiliari”.

FIAIP ritiene inoltre indispensabile distinguere tra attività imprenditoriale organizzata e piccoli proprietari privati, evitando che chi concede occasionalmente uno o due immobili venga assimilato automaticamente a operatori professionali. Per la Federazione la priorità deve essere aumentare strutturalmente l’offerta: favorire la rigenerazione urbana e il recupero del patrimonio inutilizzato, semplificare i processi urbanistici, incentivare la locazione residenziale, rafforzare le garanzie per i proprietari e mobilitare investimenti pubblici e privati.

“Difendere l’accesso alla casa e difendere la proprietà privata non sono obiettivi contrapposti, conclude Segalerba . Una politica abitativa moderna deve essere capace di fare entrambe le cose: l’Europa deve creare le condizioni perché più immobili vengano costruiti, recuperati e messi sul mercato. Limitare la libertà dei proprietari non è una politica dell’offerta e non può diventare la risposta ordinaria alla crisi dell’abitare”.

La proposta di Dan Jorgensen dovrà ora essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’Unione europea.

FIAIP seguirà l’intero iter istituzionale e si attiverà presso il Governo italiano, il Parlamento europeo e le competenti istituzioni dell’Unione Europea affinché il testo venga modificato nei punti che potrebbero determinare restrizioni sproporzionate alla proprietà privata, alla libertà di utilizzo degli immobili e alle locazioni brevi. La Federazione chiederà che ogni intervento sia
fondato su dati oggettivi, un rigoroso nesso causale e la preventiva valutazione di misure capaci di aumentare realmente l’offerta.

Roma, 10 settembre 2026
Fonte: Ufficio Stampa FIAIP

Fonte: fiaip.it

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Un deposito collegato all’abitazione può diventare camera senza titolo edilizio? Una rimessa con bagno e impianti può restare un locale accessorio? E una carenza nei requisiti igienico-sanitari può, da sola, giustificare un ordine di demolizione?

Con la sentenza n. 15227/2026, il TAR Lazio esamina un’ordinanza di demolizione e ripristino relativa a un complesso immobiliare composto da un’abitazione principale, un annesso censito in categoria C/6 e alcune opere esterne.

Il giudice conferma che la trasformazione di locali accessori, come magazzini e depositi, in spazi abitativi costituisce un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e, nel caso esaminato, richiede il permesso di costruire, anche quando non vengono eseguite opere. Il semplice collegamento fisico con l’abitazione non è infatti sufficiente a rendere il locale automaticamente residenziale.

Il TAR chiarisce inoltre quando l’ordine di demolizione è legittimo e quando, invece, una semplice carenza igienico-sanitaria non basta a giustificarlo.

Negli interventi necessari per il cambio di destinazione d’uso è fondamentale coordinare correttamente stato di fatto, progetto e trasformazioni previste. Con un software BIM per la progettazione edilizia puoi modellare gli interventi, gestire demolizioni e ricostruzioni e aggiornare in modo coordinato elaborati, computi e verifiche, riducendo errori e incongruenze.

Il caso: cambio di destinazione d’uso e bagno nel sottotetto

Il Comune di riferimento ha ordinato alla proprietaria di ripristinare lo stato dei luoghi in relazione ad alcuni interventi eseguiti su due fabbricati di sua proprietà, un’abitazione censita in categoria A/3 e un annesso in categoria C/6, ritenendoli privi di un idoneo titolo edilizio.

Lo stesso Comune ha precisato che gli edifici erano preesistenti all’introduzione del titolo abilitativo e risultavano già visibili nelle cartografie IGM del 1968.

In particolare, per il fabbricato principale è stato contestato il mutamento di destinazione d’uso di due locali originariamente adibiti a magazzino e deposito, successivamente fusi con gli altri ambienti abitativi del piano rialzato, nonché la realizzazione di un bagno nel sottotetto, per il quale non sarebbero stati verificati i requisiti igienico-sanitari; per il fabbricato accessorio, invece, il Comune ha contestato il cambio di destinazione d’uso da deposito/rimessa ad uso abitativo, qualificandolo come variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. 380/2001.

Sono stati inoltre contestati alcuni interventi realizzati nell’area esterna tra il 2017 e il 2019, tra cui una nuova pavimentazione, cancelli, recinzioni e muri di cinta e di contenimento, ritenuti privi del necessario permesso di costruire, dell’autorizzazione paesaggistica e del parere archeologico. La proprietaria ha impugnato l’ordinanza sostenendo, tra l’altro, che i due fabbricati, acquistati nel 2017 e originariamente risalenti a epoca antecedente al 1967, erano stati interessati nel tempo da numerosi interventi eseguiti sulla base di diversi titoli edilizi e paesaggistici, tra cui una DIA del 2007 per il restauro dell’abitazione, autorizzazioni paesaggistiche, CILA per opere interne ed esterne, una CILA per la realizzazione del bagno nel sottotetto e una CILA per gli interventi sull’annesso.

La vicenda trae origine da alcuni esposti presentati da un vicino, ai quali sono seguiti due sopralluoghi comunali, effettuati il 2 agosto 2023 e il 9 aprile 2024.

Nel ricorso la proprietaria ha contestato, in particolare, la legittimità del procedimento, la possibilità per il Comune di intervenire a distanza di tempo su opere già oggetto di precedenti verifiche e titoli edilizi e l’effettiva sussistenza dei presupposti per qualificare gli interventi come abusivi e disporne il ripristino.

Nel corso del giudizio il TAR ha disposto un’istruttoria, chiedendo al Comune una relazione dettagliata e la documentazione relativa, in particolare, alla precedente destinazione a magazzino e deposito dei due vani del piano rialzato interessati dal contestato cambio di destinazione d’uso. Il Comune ha quindi depositato la documentazione tecnica, fotografica e catastale disponibile, consentendo al Collegio di esaminare più approfonditamente la vicenda prima della decisione.

Quando un deposito o un magazzino può essere considerato parte dell’abitazione?

Il TAR ritiene infondato il ricorso, ad eccezione della censura relativa alla realizzazione del servizio igienico nel sottotetto.

Quanto al primo profilo, il Collegio conferma che la trasformazione dei due locali originariamente destinati a magazzino e deposito in ambienti abitativi costituisce un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, anche se i vani erano fisicamente collegati all’abitazione. I locali accessori, infatti, non possono essere considerati automaticamente parte della superficie residenziale: la loro trasformazione in spazi abitabili determina un ampliamento della superficie e della volumetria residenziale e incide sul carico urbanistico, rendendo necessario il titolo edilizio previsto dalla normativa.

È quindi irrilevante che i due ambienti fossero collegati all’abitazione da una porta o che fossero ritenuti accessori dalla proprietaria.

Quando la mancata verifica dei requisiti igienico-sanitari non giustifica la demolizione?

Diversamente, il TAR accoglie la contestazione relativa al bagno realizzato nel sottotetto. In questo caso, infatti, l’intervento era stato previsto nelle integrazioni alla CILA già presentata, trasmesse il 12 luglio 2018 e il Comune aveva fondato la contestazione sulla mancata verifica dei requisiti igienico-sanitari e sulle verifiche connesse all’impianto fognante, senza mettere in discussione la regolarità edilizia dell’intervento comunicato con CILA. La sola mancata verifica dei requisiti igienico-sanitari non integra, di per sé, i presupposti per l’ordine di ripristino ex art. 31 del d.P.R. 380/2001.

Con riferimento al bagno realizzato nel sottotetto, il TAR ritiene illegittimo l’ordine di demolizione perché il Comune si era limitato ad affermare che non risultavano verificati i requisiti igienico-sanitari, senza contestare l’assenza di un titolo edilizio. L’intervento, infatti, era stato espressamente comunicato con CILA e il Comune non ne aveva messo in discussione la regolarità edilizia, limitandosi a rilevare la necessità di ulteriori verifiche relative all’impianto fognario in ragione dell’aumento di carico derivante dal nuovo bagno. Una simile motivazione non è sufficiente a integrare i presupposti dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001, che consente l’ordine di ripristino in presenza di interventi eseguiti senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Diversa è invece la valutazione del TAR sul fabbricato accessorio censito in categoria C/6, per il quale viene confermato il cambio di destinazione d’uso da deposito a abitazione. Il sopralluogo del 9 aprile 2024 aveva infatti evidenziato la presenza di impianto idrico ed elettrico, climatizzazione, antenna TV, sistema di allarme, bagno e ambienti organizzati come cucina, soggiorno e camera, con finiture proprie di un’abitazione. A ciò si aggiungeva un annuncio immobiliare che descriveva l’annesso come una dependance di circa 61 mq composta da due vani, bagno e giardino, corredata da fotografie che mostravano ambienti arredati e utilizzati come camera da letto, soggiorno e bagno. Secondo il Collegio, la presenza complessiva di tali elementi dimostra in modo sufficientemente chiaro l’attribuzione all’immobile di una destinazione abitativa, nonostante la proprietaria sostenesse che il fabbricato fosse utilizzato esclusivamente come deposito di mobili e arredi. La circostanza che al momento del sopralluogo l’annesso non fosse effettivamente abitato non è decisiva, poiché ciò che rileva è la destinazione impressa stabilmente all’immobile sulla base delle sue caratteristiche e delle opere realizzate.

Pavimentazioni, recinzioni e muri: i titoli presentati erano sufficienti?

Il TAR conferma la legittimità dell’ordine di ripristino anche per le opere realizzate nelle aree esterne, ritenendo sufficientemente dettagliate le contestazioni contenute nel provvedimento e nel verbale di sopralluogo richiamato per relationem. Dalla documentazione acquisita è emerso che tra il 2017 e il 2019 erano state realizzate nuove pavimentazioni, cancelli, recinzioni e muri di cinta e contenimento, determinando una significativa trasformazione e impermeabilizzazione delle superfici esterne. I titoli richiamati dalla proprietaria non sono stati ritenuti idonei a legittimare tali interventi: la CILA del 2008 riguardava soltanto una parte della recinzione da realizzare con paletti di legno e rete metallica, mentre la SCIA in sanatoria del 2022 relativa alla pavimentazione esterna non aveva ricevuto alcun provvedimento di accoglimento.

Anche sotto il profilo paesaggistico, la documentazione prodotta dalla ricorrente non ha dimostrato che le opere fossero riconducibili a semplici interventi di manutenzione o adeguamento esclusi dall’autorizzazione, considerata anche la qualificazione dell’area come zona di interesse archeologico ai sensi dell’art. 142, comma 1, lett. m), del d.lgs. 42/2004, con conseguente rilevanza sia dell’autorizzazione paesaggistica sia del preventivo parere archeologico.

Il TAR esclude inoltre che l’ordinanza comunale costituisca un esercizio implicito del potere di autotutela sui precedenti titoli edilizi. Gli interventi contestati, infatti, non risultavano assistiti da titoli idonei: il cambio di destinazione d’uso dei locali accessori del fabbricato principale era stato soltanto rappresentato nello stato di fatto di una DIA, mentre il cambio d’uso dell’annesso non era compreso nella CILA del 2018 e le opere esterne non erano state legittimate dai titoli richiamati dalla proprietaria. Di conseguenza, il Comune non doveva rispettare i limiti e le condizioni previsti dall’art. 21-nonies della legge 241/1990, trattandosi dell’esercizio del potere di vigilanza e repressione degli abusi edilizi e non dell’annullamento d’ufficio di precedenti titoli. Anche la mancata comunicazione di avvio del procedimento non comporta l’annullamento dell’ordinanza, trattandosi di un provvedimento vincolato e non essendo emersi elementi che avrebbero potuto modificarne il contenuto, fatta eccezione per la parte relativa al bagno nel sottotetto, già ritenuta illegittima. Infine, il precedente accertamento comunale del 2023, che aveva escluso difformità rispetto ai titoli edilizi, non è stato ritenuto sufficiente a invalidare il successivo provvedimento, poiché l’amministrazione aveva successivamente effettuato un nuovo sopralluogo e rinnovato integralmente l’istruttoria alla luce di un ulteriore esposto.

In conclusione, il ricorso viene accolto nei soli limiti della censura relativa al bagno realizzato nel sottotetto, con annullamento dell’ordine di ripristino limitatamente a tale intervento; per il resto viene respinto.

Download Gratuito Sentenza Tar Lazio 15227/2026 – Cambio d’uso da locale accessorio a residenziale, collegamento con l’abitazione e ordine di demolizione

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato a Cambio destinazione d’uso e Cambio destinazione d’uso da deposito ad abitazione.

Negli interventi necessari per il cambio di destinazione d’uso è fondamentale coordinare correttamente stato di fatto, progetto e trasformazioni previste. Con un software BIM per la progettazione edilizia puoi modellare gli interventi, gestire demolizioni e ricostruzioni e aggiornare in modo coordinato elaborati, computi e verifiche, riducendo errori e incongruenze.

Fonte: biblus.acca.it

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Immagini ritoccate con l’IA negli annunci immobiliari si stanno diffondendo in tutta Europa. Il nuovo AI Act dell’UE punta a rafforzare la trasparenza degli annunci

Scorrendo gli annunci online in cerca di una casa, può capitare di imbattersi in un’abitazione dai colori vivaci, in vendita, ritratta tra foglie autunnali e arredamento rustico.

Poi però si nota che qualcosa non torna: prese elettriche deformate, mobili troppo grandi rispetto alla stanza. In una foto una piantana sembra spuntare da un tavolo e nella successiva scompare, oppure lo stesso quadro compare in ogni ambiente.

Immagini immobiliari di questo tipo sono molto probabilmente realizzate con l’intelligenza artificiale. I venditori usano sempre più spesso piattaforme digitali per abbellire gli spazi in vendita. In diversi forum online le foto immobiliari generate dall’IA vengono criticate perché fuorvianti e poco affidabili.

Un utente di un subreddit irlandese dedicato alla casa ha pubblicato foto (fonte in inglese) affiancate di un’abitazione arredata con mobili, piante e decorazioni e della stessa casa, vuota, nella realtà. Ma nella versione IA il divano ostruisce le scale e la parete del soggiorno risulta più ampia.

“Ora gli agenti immobiliari usano l’IA per vendere case. È persino legale?” ha scritto l’utente il 22 settembre.

Gli agenti immobiliari ricorrono da tempo alla cosiddetta home staging per aiutare i clienti a immaginare il potenziale di uno spazio. Aggiungere un divano o dei fiori colorati può rendere un appartamento vuoto più accogliente e vivibile.

Ma allestire un immobile richiede tempo e denaro. L’IA può velocizzare il processo e costare molto meno, o quasi nulla.

Secondo alcuni, l’allestimento virtuale con IA è paragonabile alla messa in scena tradizionale: si usa solo una tecnologia diversa, spiega Steven Lee del Professional Institute of Real Estate Agents.

“Gli agenti già usano la home staging per far apparire più gradevole un immobile quando lo si visita” ha detto Lee. “Farlo al computer è sostanzialmente più semplice ed economico”.

Modificare l’aspetto di una casa o di un appartamento con l’IA potrebbe però indurre alcune persone a credere che una stanza sia molto più grande, o che una cucina abbia elettrodomestici più moderni. Il rischio è particolarmente alto per chi si trasferisce in una nuova città e non può vedere l’immobile di persona.

A volte è difficile capire se un’immagine è reale o ritoccata. Le persone anziane sono particolarmente vulnerabili (fonte in inglese) agli inganni dell’IA e molte non sanno cosa sia un deepfake.

Claudio Teixeira è responsabile delle politiche digitali all’Organizzazione europea dei consumatori. Secondo lui, gli inganni legati all’IA nei marketplace online, come nel settore immobiliare, vengono ancora discussi troppo poco.

“Non tutti sono in grado di capire subito che un contenuto non è reale” ha spiegato Teixeira. “Queste immagini devono avere un avviso chiaro che indichi che sono generate dall’IA”.

Nuova regolamentazione UE potrebbe aiutare

Le nuove norme UE sulla trasparenza dell’IA potrebbero frenare la pratica nota come “housefishing (fonte in inglese)“.

L’articolo 50 dell’AI Act dell’UE (fonte in inglese), entrato in vigore a inizio agosto, impone che i contenuti generati o modificati dall’IA siano etichettati (fonte in inglese).

L’UE classifica (fonte in inglese) l’immagine di un appartamento “arredato usando l’IA” come parzialmente modificata dall’IA e impone che le foto riportino un’icona di trasparenza sull’IA.

“L’articolo 50 è più o meno l’espressione di questa tutela dei diritti fondamentali” ha spiegato David Rappenglück, senior associate dello studio CMS, che monitora l’applicazione della legge. “Il messaggio è piuttosto semplice: se, come cliente o come offerente, ti trovi davanti a un’immagine che potrebbe essere generata o manipolata dall’IA, devi esserne informato”.

I fornitori di contenuti IA, cioè le aziende che sviluppano sistemi di intelligenza artificiale come OpenAI o Anthropic, devono etichettare le immagini in un formato leggibile dalle macchine. Chi utilizza un sistema di IA per creare o perfezionare un’immagine, il cosiddetto deployer, deve inserire anche una dicitura visibile sull’immagine.

Ma se il deployer non etichetta la foto, per una persona comune è difficile verificare se l’IA è intervenuta a monte, a livello del fornitore.

Per controllare, è necessario inserire il codice leggibile dalla macchina in un altro sito che lo verifichi, ha spiegato Akvilė Šikšniūtė, membro del team di politiche digitali dell’Organizzazione europea dei consumatori. Questo passaggio aggiuntivo spesso non è affatto chiaro.

“Credo che siamo ancora lontani dal punto in cui i consumatori sentono di avere dei riferimenti a cui rivolgersi se si sentono ingannati o se ritengono che i contenuti che vedono non siano accurati” ha aggiunto Šikšniūtė.

A che punto l’IA va dichiarata?

Usare l’IA per piccoli ritocchi, come cambiare l’illuminazione o il colore di una parete, è molto diverso dall’ampliare una stanza o creare un’immagine completamente nuova. Ma l’AI Act non distingue tra manipolazione parziale e generazione totale, sottolinea Rappenglück.

Le persone potrebbero non sapere se un’immagine è stata modificata solo leggermente o trasformata totalmente. Come si decide quindi cosa deve essere etichettato? I dettagli restano poco chiari.

“Non è definito con precisione perché, ad esempio, cambiamenti molto sottili, come modificare una parete sullo sfondo, potrebbero essere considerati un intervento minimo fatto con l’IA. Di conseguenza, forse non verrebbero nemmeno segnalati” ha spiegato Šikšniūtė.

“Penso che sia qui che nasce in parte l’equivoco per i consumatori, perché ormai ci aspettiamo che tutti i contenuti che vediamo nelle comunicazioni siano etichettati, ma non è così” ha aggiunto.

Resta incerto come applicare le regole nella pratica

Le sanzioni per chi non etichetta i contenuti sono pesanti. Chi non rispetta la normativa può essere multato fino a 15 milioni di euro o al 3% del proprio fatturato mondiale.

“Noi avvocati raccomandiamo davvero di prendere la questione molto seriamente” ha dichiarato Rappenglück.

“Il meccanismo di applicazione è piuttosto rigido ed è affidato alle autorità nazionali”.

Poiché la legge è entrata in vigore solo il mese scorso, restano ancora molti interrogativi sul suo funzionamento e farla rispettare è complesso nella pratica.

Secondo Rappenglück, le immagini possono essere catturate con uno screenshot e segnalate al governo nazionale.

Ma il mercato immobiliare si muove molto in fretta e gli annunci restano online solo per pochi giorni. Questo rende più difficile monitorare i singoli casi.

“Come si garantisce davvero la responsabilità di questo settore, per evitare che certe pratiche si diffondano? Al momento il sistema non assicura che ciò non avvenga” ha commentato Teixeira.

Il settore sta cercando di imporre trasparenza sull’uso dell’IA anche dall’interno. Il Professional Institute of Real Estate Agents in Belgio sta aggiornando il proprio codice etico per allinearlo alle regole dell’articolo 50.

L’agente immobiliare resta responsabile di ciò che pubblica. Può usare l’IA, ma solo dichiarandolo, ha ricordato Lee.

“Per esercitare la professione devono rispettare il codice etico. E se non lo fanno, temo che possano finire in grossi guai” ha detto Lee.

Dipende dai casi, ma le sanzioni possono arrivare alla sospensione o alla revoca della licenza.

Le prossime tappe

Gli inganni legati all’IA non riguardano solo il settore immobiliare, ma molti ambiti diversi. Teixeira auspica che l’applicazione delle regole diventi più rigorosa e che i consumatori non vengano ritenuti responsabili quando cadono vittima di frodi.

“Serve un intero sistema che funzioni, non solo per garantire ai consumatori più informazioni per prendere decisioni, ma anche, se tutto il resto fallisce, per assicurare che gli operatori senza scrupoli che modificano volontariamente i contenuti per renderli più accattivanti, pur sapendo che non sono veri, vengano fermati” ha concluso Teixeira.

Fonte: it.euronews.com

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La mancata restituzione del doppio della caparra del promittente venditore non è reato, per la Cassazione resta solo un inadempimento civile, non un illecito penale

In sede di sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita solitamente l’acquirente versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.

È lecito chiedersi, nell’interesse di entrambe parti, quali siano le conseguenze nel caso in cui uno dei due contraenti decida di non rispettare gli obblighi sorti nel contratto preliminare.

Supponiamo che dopo aver firmato il compromesso il venditore si tiri indietro e per questo debba restituire al futuro acquirente il doppio della caparra ricevuta, sarà normale domandarsi se tale comportamento possa integrare una fattispecie di reato e quali siano le tutele a disposizione.

Come meglio vedremo, secondo la sentenza della Corte di Cassazione penale n. 19095 del 23/06/2020 la mancata restituzione della caparra confirmatoria da parte del venditore non rappresenta una fattispecie di reato ma legittimerà il promittente acquirente a tutelarsi dal punto di vista civile.

La funzione del contratto preliminare Il contratto preliminare è quel contratto con il quale le parti si impegnano a stipulare in un momento successivo il contratto di compravendita definitivo del quale definiscono gli elementi fondamentali.

Il contratto preliminare produce soltanto effetti obbligatori in quanto il passaggio di proprietà si attua unicamente con la firma del rogito notarile che avviene entro il termine stabilito nel compromesso.

Le ragioni per le quali si decide di ricorrere ad un contratto preliminare prima di arrivare al contratto dinnanzi al notaio sono le più disparate.

Può essere che il soggetto interessato ad acquistare debba ricorrere ad un prestito per procurarsi il denaro necessario al pagamento del prezzo o debba a sua volta trovare un acquirente per vendere la sua attuale abitazione.

Spesso il contratto preliminare prevede che il futuro acquirente debba versare, in fase di conclusione, una somma di denaro a titolo di caparra, avente una funzione ben determinata.

Che cos’è la caparra confirmatoria La caparra confirmatoria, regolata dall’articolo 1385 codice civile ha una duplice funzione: anticipo sul prezzo, qualora la compravendita definitiva venga regolarmente sottoscritta e si abbia il trasferimento della proprietà; consente di conoscere, in via preventiva, quale sarà l’ammontare del danno eventualmente da risarcire.

In caso di inadempimento da parte dell’acquirente che ha consegnato la caparra, il venditore potrà trattenerla. In caso di inadempimento del futuro venditore, l’acquirente potrà esigere il doppio della caparra che aveva versato.

Inadempimento del contratto preliminare Come accade per qualsiasi tipo di contratto può succedere che il preliminare venga violato da una delle parti contraenti.

Di fronte all’inadempimento senza giustificato motivo del promittente venditore che ha ricevuto la caparra, l’acquirente che ha adempiuto, potrà recedere dal contratto ed esigere il doppio della somma versata a titolo di caparra.

Siamo di fronte ad un meccanismo di liquidazione del danno veloce e forfettario che non richiede alcuna prova se non l’inadempimento del venditore.

Si ha infatti la restituzione della somma che è stata consegnata più un’ulteriore somma di pari importo a titolo di risarcimento del danno, determinato dunque forfettariamente. Qualora il venditore si rifiuti di effettuare la restituzione è lecito chiedersi se tale comportamento abbia un risvolto di carattere penale.

Sul punto si è pronunciata la Corte di Cassazione penale con il provvedimento n. 19095 del 23/06/2020 in conformità ad un orientamento giurisprudenziale che si ritiene ormai consolidato (Cassazione Penale del 29 marzo 2017, n. 15815).

Non integra il reato di appropriazione indebita (di cui all’articolo 646 del codice penale) la condotta del futuro venditore che, a fronte dello scioglimento del contratto preliminare non restituisca al futuro acquirente la somma ricevuta a titolo di caparra, o meglio, il doppio della stessa.

Cosa afferma la Cassazione Penale Ritiene la Suprema Corte Penale che, nel caso in cui il contratto che ha dato luogo alla consegna della caparra venga meno, matura solo un obbligo di restituzione che, qualora non adempiuto, integra un inadempimento di natura civilistica e non di carattere penale.

Secondo i Giudici l’essenza stessa del reato di appropriazione indebita consiste nella lesione del diritto di proprietà su cosa o denaro altrui. Nella fattispecie invece, il denaro ricevuto dal venditore a seguito della dazione, entra a far parte definitivamente del suo patrimonio senza alcun vincolo di impiego.

Egli ne diventa a tutti gli effetti legittimo proprietario con piena facoltà di utilizzo e la disputa dovrà essere gestita nell’ambito del diritto civile.

Alla stessa conclusione, per analogia, giungono i Giudici in riferimento alla somma di denaro consegnata a titolo di acconto, ovvero di anticipazione sul prezzo che deve essere restituito qualora non si stipuli il contatto definitivo di vendita.

Si potrebbe configurare, come estrema ipotesi alquanto rara, un reato di truffa, nel caso si dimostrasse che il denaro è stato incassato fin dall’inizio nella consapevolezza di non voler chiudere l’affare.

Che fare se il venditore non restituisce la caparra confirmatoria Ipotizziamo che il venditore, in caso di rifiuto a stipulare il contratto definitivo, non voglia restituire il doppio della caparra.

Esclusa la rilevanza penale del comportamento dell’alienante cosa può fare l’acquirente per recuperare la somma spettante?

Unico rimedio per l’acquirente, volto al recupero del doppio della caparra o l’acconto, è quello di intentare un’azione civile volta allo scopo di ottenere la condanna per inadempimento contrattuale nei confronti del venditore al versamento di tale importo.

A tal fine è necessario procedere in base ai seguenti passaggi. Prima di tutto conservando tutta la documentazione relativa al contratto preliminare sottoscritto, le ricevute della caparra versata, l’eventuale corrispondenza tramite wapp, o lettere o email.

In un secondo momento è necessario inviare, mediante lettera raccomandata A/R o Pec, un sollecito di pagamento. Nella lettera di costituzione in mora del venditore è opportuno anche fare richiesta degli interessi moratori che si producono a seguito della mancata consegna della somma di denaro dovuta.

Nel caso la messa in mora non sortisca alcun effetto e il sollecito bonario non porti quindi ad alcun risultato concreto si dovrà avviare il procedimento di mediazione obbligatoria e, in un secondo momento, agire in giudizio facendo ricorso per decreto ingiuntivo.

Fonte: quifinanza.it

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