Certi di fornire un servizio gradito ai nostri lettori, di seguito una sintesi interessante delle principali novità inerenti al settore immobiliare.

1) NUOVO REGIME FORFETTARIO (FLAT TAX) PER DITTE INDIVIDUALI E PROFESSIONISTI
Le persone fisiche esercenti attività d’impresa (ditta individuale), arti o professioni che nell’anno 2018 hanno realizzato ricavi non superiori ad € 65.000 potranno accedere dall’1.01.2019 al regime cd. forfettario con tassa fissa del 15 %. L’accesso al regime forfettario è precluso a coloro che partecipano contemporaneamente a società di persone (SNC e SAS), associazioni o imprese familiari o che controllano direttamente/indirettamente SRL o associazioni in partecipazione che esercitano attività economiche riconducibili a quelle svolte individualmente dai sopra detti soggetti.

2) IMU SU IMMOBILI STRUMENTALI: DEDUCIBILITA’ INCREMENTATA
La deducibilità dell’IMU, riferita ai lavoratori autonomi e alle società commerciali, pagata sugli immobili strumentali per natura (appartenenti alle categorie catastale A/10, B, C, D ed E) o per destinazione (quelli utilizzati per l’esercizio dell’impresa o della professione indipendentemente dalla loro natura o dalle loro caratteristiche) viene incrementata dal 20 % al 40 %.

3) SOCIETA’ IMMOBILIARI: INTERESSI PASSIVI SU MUTUI IPOTECARI INTERAMENTE DEDUCIBLI
Operando di fatto un dietro-front, il legislatore ha ripristinato la totale deducibilità IRES degli interessi passivi, derivanti da mutui garantiti da ipoteca sugli immobili destinati alla locazione, per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare. La normativa previgente comportava il loro assoggettamento alla disciplina restrittiva di cui all’art.96 dpr n.917/1986.

4) RIVALUTAZIONE DEI BENI E DELLE PARTECIPAZIONI DETENUTE DALLE SOCIETA’ E ASSEGNAZIONE DI BENI IMMOBILI STRUMENTALI AL SOCIO PERSONA FISICA
Le società di capitali (SRL, SPA e SAPA), le società cooperative e gli enti pubblici e privati possono rivalutare i beni d’impresa (strumentali e non strumentali), con esclusione dei beni merce, e le partecipazioni immobilizzate, iscritti nel bilancio chiuso al 31.12.2017, versando un’imposta sostitutiva nella misura rispettivamente del 16 % per i beni ammortizzabili (cd. strumentali) e del 12 % per i beni non ammortizzabili.
Il versamento, eventualemnte compensabile con crediti vantati verso l’erario, dovrà essere effettuato in un’unica soluzione entro l’1.07.2019; i maggiori ammortamenti derivanti dalla rivalutazione saranno invece deducibili a partire dall’esercizio 2020.
I beni immobili strumentali posseduti alla data del 31.10.2018 possono essere assegnati al/ai socio/i entro il 31.05.2019 mediante pagamento di un’imposta sostitutiva nella misura dell’8 % da applicarsi sulla differenza tra il valore normale (di mercato) e il valore fiscalmente riconosciuto di tali beni. Il pagamento dovrà essere effettuato per il 60 % del suo ammontare entro il 30.11.2019 e per il restante 40 % entro il 16.06.2020.

5) LOCAZIONE DI IMMOBILI COMMERCIALI C/1 DETENUTI DA PERSONE FISICHE: CEDOLARE SECCA DEL 21 %
Il canone sui contratti di locazione stipulati nel 2019 ed aventi ad oggetto unità immobiliari detenute da persone fisiche accatastate nella categoria C/1 aventi superficie massima di 600 m/q può scontare, in alternativa al regime di tassazione progressivo ordinario, la cd. cedolare secca nella misura del 21 %.
Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qual’ora alla data del 15.10.2018 risulti un contratto di locazione non scaduto tra i medesimi soggetti, per lo stesso immobile, e che risulta essere stato interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

6) RIVALUTAZIONE DI QUOTE SOCIETARIE, DI TERRENI AGRICOLI E DI TERRENI EDIFICABILI DETENUTI DA PERSONE FISICHE
Riproponendo quanto già previsto in passato dagli art.5 e 7, Legge n.448/2001, viene concesso alle sole persone fisiche, società semplici e enti non commerciali la possibilità di rivalutare fiscalmente le partecipazioni (sia qualificate che non qualificate) non negoziate in mercati regolamentati, i terreni agricoli e i terreni edificabili pagando un’imposta sostitutiva, da applicarsi sui maggiori valori indicati in apposita perizia, rispettivamente dell’11 % per le partecipazioni qualificate e dell’10 % per le restanti categorie di beni.
Per fruire della suddetta rivalutazione viene richiesto il possesso delle quattro categorie di beni alla data dell’1.01.2019. Parallelamente, i maggiori valori dovranno risultare da perizia redatta e giurata da sottoscriversi entro la data del 30.06.2019.

7) BONUS RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE, RISPARMIO ENERGETICO E ANTISISMICO
• Bonus ristrutturazioni: prorogato il bonus del 50 % sulle spese di manutenzione ordinaria (solo per i condomini) e straordinaria, ristrutturazione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, bonifica dell’amianto…etc. sostenute su unità residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali con le relative pertinenze, e sulle parti comuni condominiali (per le quali sono ammesse anche le opere ordinarie purchè si tratti di edificio residenziale). ll bonus, calcolato su una spesa massima di euro 96.000 per unità immobiliare, sarà fruibile in 10 anni sotto forma di detrazione dall’imposta lorda.
• Bonus Mobili: nella misura del 50 % della spesa sostenuta per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare una casa oggetto di ristrutturazione (con lavori agevolati dal bonus ristrutturazione del 50 %), verrà calcolato su una spesa massima di euro 10.000, con l’esclusione di talune componenti di arredo quali tende, pavimenti, mobili usati etc..
• Risparmio energetico: rinnovato per il 2019 il bonus nella misura del 65 % sugli acquisti volti a garantire l’efficientamento energetico.Vi rientrano le sostituzioni di caldaie (con almeno classe A e dotate di sistemi di termoregolazione evoluti), coibentazioni, riqualificazioni globali, acquisto di pannelli solari…etc.
• Eco bonus: comprende una serie di interventi precedentemente inclusi tra quelli che beneficiavano del bonus da risparmio energetico quali la sostituzione di caldaie (classe sotto la A), generatori di calore a biomasse, schermature solari, infissi esterni ed esterni…etc. Tali interventi godranno di un bonus nella misura ridotta del 50 %.
• Interventi antisismici: per lavori antisismici su prime e seconde case e su edifici destinati alle attività produttive situati in zone di rischio sismico 1, 2 e 3 effettuati dall’ 1.01.2019 al 31.12.2021 è prevista una detrazione pari al 50 %, da calcolarsi su una spesa massima di euro 96.000, fruibile in 5 anni. La detrazione arriva al 70 % se i lavori consentono un salto di classe di rischio sismico; all’80 % se il salto è di due classi; all’85 % per i lavori su parti comuni degli edifici.
Se effettuati congiuntamente interventi antisismici e di efficientamento energetico su condomini viene riconosciuto un maxisconto, da calcolarsi su una spesa massima di euro 136.000, nella misura dell’80% con il salto di una classe di rischio sismico; dell’85% con il salto di 2 classi.
• Realizzazione e manutenzione di giardini: estesa a tutto il 2019 la detrazione nella misura del 36%, calcolata su una spesa massima di euro 5.000 e fruibile in 10 anni, per la sistemazione a verde di terrazzi e balconi o per la realizzazione di coperture e giardini pensili. La detrazione spetta anche per opere su parti condominali, oltre che per le spese di progettazione e relativa manutenzione.

Redatto da:

STUDIO IANNUZZI
DOTTORI COMMERCIALISTI dal 1954